国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)的分析显示，随着利率上升侵蚀收益率和价格走软，房地产市场的长期超常回报即将结束。

他表示，悉尼和墨尔本的写字楼市场为投资者提供了未来5年的最佳机会。

该公司最新发布的澳大利亚房地产前景报告显示，由于利率不断上升，投资逻辑正在发生重大转变。

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国际清算银行牛津经济研究部房地产主管弗兰克·盖尔伯(Frank Gelber)表示，情况的变化意味着，房地产价格和投资者回报的主要驱动力将从收益率转向租赁条件和增长。

盖尔伯博士表示:“后全球金融危机时代，所有人都在寻找收益率，但现在，收益率将受到收入或租金上涨和资本增长的推动，我们将看到市场运作方式的转变。”

“悉尼和墨尔本的写字楼市场将会是一片血腥的尖叫。

“过去两年，这些市场的年回报率一直在20%以上，人们担心它们是否被高估了。他们没有，还有很多事情要做。”

墨尔本的写字楼市场将在未来几年为澳大利亚提供最强劲的回报。

该报告预测，悉尼写字楼市场的内部回报率为10%，墨尔本为8.2%。

Gelber博士说，对这些城市最有利的是未来几年的供应短缺。他表示:“在悉尼，我们预测未来三年的空置率约为4%，没有什么能像紧张的租赁市场那样，推动租金和价格的上涨。”

“因此，我们可能会在悉尼和墨尔本看到收益率趋于稳定或进一步走强，但在其他地方，包括工业和零售业，收益率会普遍走软。”

广义房地产市场面临的问题之一是债券利率的上升，盖尔伯博士将其描述为“房间里的大象”。

悉尼和墨尔本的办公市场将会是一片血腥的尖叫

他表示:“目前你可以看到这对股市的影响，我们认为债券利率还会进一步上升。”

“这将对房地产收益率产生影响。”

在珀斯、布里斯班和阿德莱德，矿业投资低迷的影响仍在显现，其结果是，这些市场仍然“估值过高、供应过剩”。

盖尔伯博士表示:“投资者会有重返这些市场的时候，但现在还不是时候。”

另一方面，堪培拉在5年和10年的基础上都提供了7.5%的强劲预期回报率，但报告警告称，在投资时需要谨慎。

报告称:“这是一个以政府为主导租户的双层市场，它面临着相关风险。”