广州芳村白鹅潭，一条古老的河涌大冲口涌与珠江水相连，静静流淌，一直延伸到聚龙古村。这个有着140多年历史的古村落，也见证着荔湾沿江地带重工业的荣光，广州市柴油机厂、广东水利水电厂、金珠江双氧水厂……随着旧厂的陆续迁移和产业转型，土地如何激活成为老城的难题。

近日，酝酿打造千亿级产业基地的白鹅潭聚龙湾片区规划调整，居住用地从0.88公顷调整为零的方案，获得28名规委会委员全票通过。地处广佛同城战略的重要核心节点，聚龙湾区范围内既有包括广智集团、广州港集团等多个市属国企用地，也有百年聚龙古村。

如何打造广州全周期建设管理示范区，实现片区产业转型升级?聚龙湾片区谋划土地文章，成为老城产业再造的一个新思路。

取消居住用地背后的聚龙湾，要干什么?

获得28名规委会委员全票通过的规划调整，取消0.88公顷的居住用地“事出有因”。根据广州市规划和自然资源局相关负责人在会上所言：聚龙湾城市更新单元未来将打造“广州西客厅”先行展示区，塑造珠江后航道高品质滨水空间，该片区以发展产业为主，不再布置居住用地，而是增加商业办公及文化设施用地，提升滨水地区的活力。

需要注意的是，聚龙湾启动区取消住宅用地，并不意味着周边“无处可住”。本次通过的规划，其范围只是更新单元东部主体单一、权属清晰成片连片的区域，具体范围是西至芳村大道东，北至信联路，东至珠江，南至沙涌，面积约33.27公顷。这也意味着这33.27公顷的范围内未来将无住宅用地。

相应的是公园绿地总面积为21.95公顷，相比现行控规增加了约4.7公顷。启动区产业建设量为60.1万平方米。

记者获悉，此次规划在公示期间其实收到公众意见，提出反对取消住宅用地。对此，规划回应，滨江地区以产业、公共设施为主，本次规划充分考虑公众诉求，计划在聚龙湾片区更大范围内统筹解决，满足拆迁安置需求。

腾笼换鸟是真实目的。此前的规划提出，聚龙湾区更新改造将对标深圳湾、金融城、琶洲西区，结合现有生态与历史文化资源优势，适应超时空、数字化、智能化、共享经济的未来城市发展需求，在2026年前，将聚龙区打造为由市国资平台公司统筹运营管理，多元功能融合、立体空间开放、设施共享、智能服务、科技、生态与人文交融的标杆型产业园区。珠实集团已经被确定作为项目策划和实施主体。

这也是白鹅潭的使命。根据近日审议通过的《白鹅潭地区发展规划(2020-2035年)》，白鹅潭要建设辐射广佛及珠西的新兴服务业集聚区。打造以聚龙湾片区为代表的生产性服务业集聚区，形成以工业互联网为主导产业，其他科技产业为关联产业的“1+N”生产性服务体系。

SOM建筑设计事务所的观点同样对这样的规划表示认可：聚龙湾片区地处白鹅潭，又有聚龙古村、旧厂房、花地河等丰富资源，可以改造再利用旧厂房、旧仓库，打造花地河滨水景观，建设聚龙智谷，汇聚一批科创企业，带动珠西连片发展。

老城区的连片改造如何推进?

当珠江钢琴厂、广钢、广船等旧厂陆续外迁，原有的工地用地如何处理成为了一个难题?

荔湾区的思路是：继续按照政府收储为主，结合自主改造的方式有序推进旧厂改造，并积极探索实施聚龙湾、塞坝口等旧厂的连片成片改造。

通过旧厂改造地块的收储和出让，实现腾笼换鸟，产业升级。聚龙湾片区约1.5平方公里连片改造正是典型，这里将加快打造千亿级产业基地。

为什么是典型?将目光放在聚龙湾片区的土地性质与权属上。坐落于荔湾区芳村大道东，东接珠江，西至沙涌，北至花蕾路，南至浣花路，总面积约1.5平方公里的聚龙湾片区，其中旧厂约49公顷，包含8个国有旧厂约45公顷，省属国资企业和民营企业4公顷。旧村约38公顷，主要包括花地村、坑口村的部分用地，旧城约19公顷。广信资产包及其他新建或者已出让用地44公顷。目前，聚龙湾区范围内有多个市属国企用地，包括广智集团、广州港集团、岭南集团、广州轻工等，以及百年聚龙古村。

白鹅潭建设成为实现广州西部主引擎，规划提出五大目标之一就是统筹三旧连片整备的城市更新示范区。以三旧用地的聚龙湾，仍是价值洼地。该项目范围内国有旧厂集中，约占总三旧用地的50%。

负责编制聚龙湾片区城市更新单元规划的广州市城市规划设计有限公司这样介绍，聚龙湾项目是广州首次探索全周期建设管理的城市更新项目。项目以市属国企更新改造带动整个片区旧城、旧村成片连片更新改造，是推动城市高质量发展、实现片区产业转型升级，国资保值增值的重要举措。

通过聚龙湾启动区的试点，广州同样期待形成可复制、可推广的全周期连片改造经验。

聚龙湾启动区所在的街道冲口街，同样寄希望于片区更新。他们正同步谋划街道产业升级和环境提升，依托聚龙古村积极探索文旅产业发展的新路径，在聚龙古村引入精品民宿、创意设计、艺术品展示等文化行业企业，为古建筑注入文创新内容，积极推动聚龙古村创建广州市旅游文化特色村。

荔湾区相关负责人表示，今后荔湾将全力打造全周期管理示范区，提高城市建设管理水平，其中就包括实现“职住平衡”。荔湾将以聚龙片区为试点，把城市作为有机生命体，按照“产城融合，职住平衡、交通便利、生态宜居”要求，进一步优化生产、生活、生态空间布局。在更新改造项目中，注重连片改造，做到产业和住宅相互融合、相得益彰，各类服务设施配置恰当、服务高效。

最好最优的空间留给商务和产业

事实上，本次规划调整只不过是白鹅潭发展规划的一小步。

在此前的白鹅潭产城融合高峰论坛上，荔湾区就一次性推介了30宗可出让地块。包括28宗商服用地和2宗商品住宅用地，总用地面积超过30万平方米，总建筑量214万平方米。约九成的商服地块，分布在白鹅潭总部经济带的不同片区。

足以可见，荔湾区欲举全区之力加速白鹅潭变身西翼CBD的决心。

白鹅潭商务区历史悠久，历史上十三行“一口通商”，已是商贸集中地，后设置了大量重工业基地，是广州经济发展的起点，随着重工业用地的腾退，释放出大量的沿江一线优质土地资源，同时有优质的轨道交通资源注入，白鹅潭地区重新进入了发展的快车道。

根据荔湾区相关负责人介绍，优化后的白鹅潭商务区商办量达到2200万平方米，商务集聚程度类比珠江新城、国际金融城和琶洲黄金三角地区商务规模。确保把最好最优的空间留给商务和产业，引导商务及公共功能向滨江、地铁站等优质空间周边集聚，以“生态、效率、文化、智慧、安全”五大主题构建白鹅潭未来之城，成为老城区荔湾的共识。

最好最优的空间是什么?毫无疑问是滨江用地。这样也就不难理解聚龙湾启动区为何取消0.88公顷住宅用地。

土地的文章不止于此。地处白鹅潭商务区的海龙科技创新产业园(下称“海龙科创园”)也在土地红利中迎来产业升级。

历经数年，白鹤沙、龙溪大道地块总面积共计700多亩的土地，从居住用地调整为工业用地，海龙科创园约17平方公里起步区落成。目前，起步区已完成70%土地的招商工作，共吸引11家科创、金融企业入驻园区，其中4家为全市首批调整M0产业用地项目。不远的将来，这里会成为广州最早、最大、最强的M0产业连片集聚区。

“虽然牺牲了短期土地收益，将住宅用地调整为产业用地，但恰恰彰显了荔湾立足长远的区域发展愿景。”荔湾区相关负责人表示。

当备受关注的白鹅潭不断传来新消息：2021年拟新增供地30宗，助力广州西翼CBD腾飞。我们不能忽视老城产业再造背后的土地文章。

【南方+记者】柳时强 郎慧

【作者】 柳时强;郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端