不少购房者

有过这样的经历

贷款买房时，房贷申请被拒

那么，房贷批不下来

首付款可以退吗?房屋可以退吗?

近日，平潭法院审理了

这样一起纠纷案件

普法故事

首付交了贷款办不下来

2017年，林汐(化名)与某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，并办理合同登记备案，约定林汐向开发商购买一套房屋，总价款135万元。林汐应于合同签订之日支付购房首期款28万元，并应于合同登记备案后30日内将余款107万元支付至开发商指定账户。然而，林汐未依约付款，逾期超过30日，应向开发商支付违约金等。

合同签订后，林汐仅向开发商支付了购房首期款28万元，未按期支付其余购房款。开发商经催讨未果，向法院提起民事诉讼。

诉讼过程中，林汐辩称因其无法办理贷款，故无力支付购房余款，希望能与开发商解除合同，并同意支付部分违约金。

法院经审理认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自的义务。在案涉合同实际履行中，林汐逾期至今未付清购房款，其行为已构成违约，开发商有权按案涉合同约定向林汐主张欠付购房款及违约金。林汐虽主张应解除案涉合同，但其既未在本案中提出独立的反诉请求，亦未提供相应证据证明案涉合同满足应予解除的事由，故不予支持。

法官说法

为什么房贷会批不下来?

法院遵循的是“不告不理”的诉讼原则，上述案件中，因林汐未就解除案涉合同提出独立的反诉请求，故法院不予支持。而如果林汐提出了相关反诉请求，则还需要提供相应的证据。按揭办不下来的原因有很多。实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款被拒的违约责任由谁承担的约定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照以下原则处理：

1. 开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2. 购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3. 非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

法律课堂

贷款前应考虑还款能力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

目前有不少购房者签订购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。所以提醒购房者在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，以避免自身利益受损。

出品：平潭综合实验区融媒体中心

文字：杨咏林 通讯员 施 晨 林文栋

责编：雷 琼 林锦文

编委：叶 春