北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥您好，我在双井上班，想买旧宫的房子，我是首套刚需房子，还没孩子。目前在亦庄北岸，宣颐家园，灵秀山庄三个小区之间纠结。我是首套首贷，首付160-170左右。主要是考虑保值增值，以后可能还会置换，请问这三个小区哪个好些，谢谢。

回答1：

1、 以保值增值为主的话就选亦庄北岸。

2008年的小区，广州力迅开发的，而且是他们进京的第一个项目，所以下了挺大的功夫，质量等方面都挺好。这里定位就是小户型年轻社区，目标群体就是亦庄的溢出人群，很明确。开始的案名都不是这个，是力迅上筑，后来就是为了跟亦庄扯上关系才改成西岸，又定名北岸。从开盘就是紧跟亦庄走势，和核心区没什么区别，好租好卖，没风险。

2、 宣颐是很好的小区，开发商是做别墅的出身，所以社区景观做的挺好。我好几年没去了，应该保持不错吧。但这定位就有些模糊了，再加上毕竟老了，我前些日子算过走势，一般，所以不建议。灵秀山庄也差不太多，相对房龄略长。所以还是北岸合适。仅供参考。

提问2：

章哥，我看最近房价有点按不住了。不过疫情有点严重，估计会有点影响。我的全款5月份才能到位，现在这形式是不是应该尽快买呀。其实之前也一直在看房子，我的资金有限，最合适的就是呼家楼那边的华业玫瑰东方，您觉得这个小区怎么样?求指教

回答2：

1、 我也觉得趋势越来越明显了，虽然现在从理论上还不能说上涨行情确立，但这可能性却越来越大。

反正我是怎么看怎么像2012年底，那年中国发生了什么大事还记得吗?十八大。会议前后，市场几乎停滞，从开发商到买房人都在等待与猜测，不敢轻举妄动。但闭会之后似乎没有什么新政，于是市场再起启动。我印象很清楚，学区房开始抢房，热点板块存量大幅减少，和现在是情形几乎一样。

第二年是2013年，成交量从一月起就创出历史新高。春节之后更是疯狂了，天价学区房事件就是那一年发生的，屡屡刷屏。现在看起来当年涨的似乎不算多，不过是从2012年底的23000，涨到了2013年中的3万。但计算一下也是30%的涨幅啊，很多人从此终生与房子无缘了。

明年是否会大涨我不知道，但看着深圳8万块的均价有点儿不理解。北京上海都是6万，深圳凭什么多了两万?京沪会不会赶上说不好，但似乎没有被甩下的理由。

2、 玫瑰东方当然挺好的小区，从投资讲没问题，在四环内走弱的情况下也一直是跟随大盘。这里算不上热门板块，所以还不用太着急，至少我没听说像望京那样出现房荒。不过也去中介看看行情吧，看看存量房源是否下降了，好心里有数。

明年5月还有小半年呢，这时间有点儿长。对于楼市来说相当于一个短期行情的周期也就是半年，这我说不好，只能看市场了。疫情更是不敢预测，这是黑天鹅，而楼市是灰犀牛，谁都明白的。仅供参考。

提问3：

章哥，您好，我想咨询一下学区房的问题，我在将台路这边上班，老公在北四环花园路那边上班，但是他比较忙，没时间顾孩子。我家孩子要上小学了，我想入手学区房，想离我上班的地方方便一些，看了海淀双榆树小学，也看了望京花家地实验，也看了人大附芍药居校区，还有白小本部和呼家楼小学，基本都是老房子，现在有点犹豫选在哪里，考虑不能买太小的，毕竟一家4口住，生活质量不能太差，总价在600万之内，是二套，我特别纠结，你有什么好的建议么?谢谢指点!

回答3：

1、 海淀和朝阳，有相似之处，差别也不小。所以还是先想好哪个行政区吧，然后再说学区。

2、 双榆树好像是今年没听说有调剂的，买了房应该就能上，但这不能保证，毕竟有1911了，得看当年的招生政策。

选择海淀的话对孩子和家长的要求都相对高，毕竟是鸡娃氛围最浓厚的区。甭管进了什么小学，要想进入好中学都得拼补课，名校也一样。要不以海淀这种丘陵地带，很难进入好中学，更难取得好成绩。周边一群又聪明又拼命的牛娃，竞争激烈。

所以如果去海淀，那家长得做好准备，时间精力财力都得跟得上。孩子也得耐鸡，这黄庄补课真不是传说，海淀妈妈们的焦虑疯狂也相互感染，外来的妈妈大多被迫加入，否则会觉得这学区房白买了。

3、 朝阳相当于低配的海淀，优质资源相对少，竞争同样激烈。但肯定没海淀补课这么疯狂，也没必要学什么奥数，以课内为主就行。只不过补课没海淀方便，西海的好老师不好请到，一般在中学之前都得预定。

人朝初中好，高中不如80中。当然，想进入哪所好高中都得拼成绩，学区房没用。在朝阳，对家长的压力小了点儿，但风险加大。如果孩子考不进这几所头部高中，那是否能考上一本就不好说了。

4、 所以，建议先考虑好那个区。以600万预算，我也没什么好建议。这总价买不到房龄新面积大的学区房，相对望京的就算比较新了，而且也没什么溢价。在资金不是很充足的情况下，必须有所取舍。建议尽快吧，近期学区房很火爆，望京等地更是涨的快。海淀的三小学区早就开始抢房了，据说都有半夜看房，连夜签合同的，家长们都疯了。如果再纠结下去，恐怕更买不到什么合适的了。仅供参考。

提问4：

章哥，不考虑学位，纯投资。本人月收入1万左右，收入稳定，每个月公积金有4000。在北京有两套，2003年全款房富卓苑现在正在出租，有一套红莲晴园自住。三套房我，我姐姐，我父亲一人一套，但我都可以支配。我和我姐有过贷款记录，我父亲73无贷款记录。请问1、在不卖这三套房的情况下能不能使用抵押贷款再在北京投资两套房产，我和我姐一人一套，用足我们两人的住房公积金，现在公积金取不出来看着很着急。2、要买是不是要避开海淀和东西城在朝阳和亦庄购买3、特别想听听您的意见和建议

回答4：

1、 抵押贷可以抵60%，假定三套房价值2000吧，那就能抵出1200万，买两套房足够了。

公积金，买完房拿着合同和房本去提取就行。用装修也能提出来。

2、 纯投资的话肯定是避开东西城，全是学区房，租金低风险也大。海淀的话学区房也多，而且至少也有个学籍的价值，不太好选房，犯不上。相对来讲朝阳更合适，主要就是租金高，走势好的板块也多，方便选房。亦庄和朝阳的多数板块差不多，也适合投资，产业区得到的支撑大。就是租金偏低一些，大致10%吧。

3、 我不知道这三套房的价值，不好有什么建议，不同的预算适合不同的板块，没有标准方案。首选可以是太阳宫、望京、新北苑;之后是东坝和朝青;再之后可以看常营。仅供参考。

提问5：

章哥，关注您很久了，想和您咨询下，丰台区和义东里的房子值得入手吗?是否能保值?期待回复，谢谢您。

回答5：

1、 这没什么值得不值得，得看是什么需求了。能满足需求就是值，没有标准答案。

2、 和义东里就是普通的老小区，当年南城的拆迁户很多都被安置在这里。那会儿房价才2000块钱左右。那个年代也没什么正经规划，找块地方就盖房，和南苑北里一个性质，至今也没有太大的变化。

3、 从自住角度当然合适，价格低，能买到更大的面积。从保值讲一般吧，基本跟随大盘，略输一些。如果从2000年开始算，那会儿这里的均价是3000，低于大盘10%。而现在北京的均价超过6万，这里4万多，输了点儿。

其实一直到2009年之前，这里都没输什么，紧跟大盘，相差无几。但之后毕竟是老了，而且这周边的配套一般，在人们越来越注重环境的情况下，和义和南苑一带都没跟上发展。2010年夏天的时候就很明显了，北京均价翻了番都多，从1万到了2.5万。而和义却从9000才涨到1.5万左右，后来是地铁通车才追回来不少。

4、 和义以后会不会继续赶上我也说不好，看规划和周边的配套建设了。一般来说只要没有大的楼市行情，这里还是会跟随大盘，不会再输什么。仅供参考。

提问6：

章哥，好!急求指教。想买一个海淀小2居或1改2。看了蓟门北里49.3平南北1层2居，1988年，400万。知春路和景园2001年，西向48.78平1改2，418万。展春园44平南，1988年，2居405万。金隅爱公馆，69.13，东北向，2014年，410万。请教一下哪个比较合适?

回答6：

1、 这我没明白目的是什么啊?

2、 蓟门北里与和景园是学院路小学，展春园是实验三小，爱公馆是什么学校我不清楚。这也不像是买学区房啊?

3、 那如果是选择区域，建议是西三旗。几乎没什么学区溢价，而且在金隅整治之后的未来看好。但爱公馆很一般，这种建筑形式就过时了，2003年之后就都以板楼为主了。这里是没办法，得安排廉租房，所以盖成了塔楼。这种小区自住无所谓，投资中太弱。才五六年的小区，价格还没富力桃园高呢，甚至没有西边的老小区知本时代高。那能说明什么?跑输大盘了呗。

4、 展春园和蓟门北里都老了点，再过几年都该影响贷款了。相对也就和景园合适，西向一般吧也无所谓，不太影响将来出手。仅供参考。

提问7：

章哥，我京户，家庭名下两个老破小(海淀500万左右+东城600万左右)自营小型贸易公司，年入50-100万左右。准备卖掉那个海淀的房子，准备买入朝阳公园附件的三居，目前看上一个顶层的朝南的1300左右!(万科东第) 问题：

1、现在入手好还是明年上半年入手好，我们卖的那个房子，中介刚挂上

2.、打算全款购买 然后抵押经营贷 这个思路 目前或者明年上半年可行吗?或者其他的建议?

3、1200左右 其他的房子建议!

回答7：

1、 我建议是尽快吧，别再慎着了。北京房价上涨的可能性越来越大，虽然不能说已经确立行情，但也差不多了。现在这种形势和2012、2015年底都太像了，都是学区房火爆，热点板块抢房，全市成交量处在高位。未必转过年就像当年那样大涨，但下跌的空间是真没有了。所以如果有需求就尽快，也最好现在就开始看房，尽量缩短空白期。

2、 抵押贷没什么不行的，现在银行的额度足，很好办理。而且额度高、年限长(30年)，利率都比首套商贷低了，挺划算。其他没有建议，只是尽快了解行情吧。这几天像望京这种板块都快出现房荒了，已经有人被迫转向其他区域，也就是传导现象开始。至于发展的快慢我不好说，做好准备吧。

3、 万科东第从自住讲挺合适，毕竟是万科的盘，质量和物业都没毛病。从投资角度讲一般吧，不算太合适。

这里2006年的盘，属于公寓性质，单体楼，户数少社区也小，这种项目一般都不太好保持。这也就是万科的，要是普通物业的到今天会价格更低。这里当年的均价就16000，是北京均价的2倍多，而现在大盘是6.2万，东第也就是8万多。

之所以跑输大盘，除了单体楼的原因，更主要的是板块因素。我也说不好为什么，反正这些年四环内的热度都不高，能跟上大盘走势的很少。以后会不会翻盘我说不好，只是到现在还没看到迹象。

从自住角度不好提什么建议，得凭个人喜好来选择。从投资讲建议是选择走势更好的板块，如太阳宫、望京和新北苑。或者像东坝、朝青的一些高品质项目。至少都没输于大盘走势。但这只是是从投资角度建议，仅供参考。