目前奉化房价为15139元/平方米，是2016年低价的1.71倍。奉化房价高估了吗？奉化的房产值得投资吗？

一、基本情况

奉化区，隶属于浙江省宁波市，位于宁波市南部，陆地面积1277平方公里，海域面积91平方公里。2019年在全国百强区排名第71位，2016年撤市。

二、经济形势

2019年地区生产总值645.5亿元，排名宁波第八，增长5.4%。宁波增速排名第六，低于全市6.8%的名义增速；人均GDP 12.51万元，低于宁波市14.03万元的平均GDP；人均可支配收入44767元，为宁波最低，占宁波人均收入的78.56%。

2016年GDP为488.27亿元，是2016年的1.32倍，而宁波2019年的GDP是2016年的1.40倍。

从以上数据可以看出，奉化近年来的经济增速与宁波平均水平基本持平，但2019年的增速已经明显低于宁波平均水平，说明经济发展潜力不足，人均收入是宁波最低的！

奉化

三.人口状况

2019年常住人口51.6万人，比上年增加10万人。人口增长与宁海并列宁波第一；登记人口48.06万人；

2010年，常住人口为49.17万人，登记人口为48.21万人。

从以上数据可以看出，奉化人口相对稳定，对移民的吸引力较弱。2019年，宁波外来人口增至34万人。2019年宁波常住人口854.2万人，是户籍人口608.5万人的1.40倍。

四.房地产形势

1.房价涨幅：目前房价是2016年低点的1.71倍，同期宁波涨幅是2.06倍

2.房价收入比：目前宁波传统的南部三县奉化、宁海、象山房价收入比最高。目前宁海价格10000元/平方米，象山9000元/平方米；宁波和象山的收入高于奉化。

3.销售数据：商品房销售面积214.7万平方米，比上年增长104.3%；惊人的增长，经济更依赖房地产！

奉化

奉化距宁波市鄞州区30多公里，距宁波市中心40多公里，距宁波机场23公里。虽然交通区位是南方三县中最好的，但与市区的交通时间并不短，即使在建的宁波至奉化城际铁路长达21公里，也需要半小时，速度较慢；奉化的经济在市场退出和区域转型后也发展迅速，但现在处于疲劳状态，严重依赖房地产和基础设施投资，经济在宁波仍然是短板。

更重要的是，人口是奉化的短板。奉化虽然环境优美，但对外来人口的吸引力仍然较弱；目前奉化房价高，宁波收入最低，大量房屋在建。以后去哪里找那么多接班人？

综上所述，奉化的房价明显高估了！