过去两个月，经济和房地产市场指标相当低迷。然而，自4月份以来，情况有所改善。与5月份相比，销售量的增加见证了新上市商品的大量吸收。自从放宽限制后，通关率有所回升。自5月低谷以来，消费者信心增长了33.0%。

但ABS对劳动力市场的全面覆盖，凸显了房地产市场的严峻阻力。随着抵押贷款假期的结束和刺激措施的减少，工作和收入水平可能仍然很低。年轻人以及从事旅游、接待和艺术工作的人遭受过度失业，预计这将特别削弱租赁市场。

劳动力市场自生效以来发生了什么变化？

3月至5月，澳大利亚统计局的劳动力数据显示，全澳就业人数减少了83.5万人。5月失业率升至7.1%，就业不足率从4月份的13.8%的近期高点降至5月份的13.1%。

从历史上看，失业率上升不一定会导致房价下跌。事实上，情况正好相反。在过去的二十年里，澳大利亚的住房失业率与月增长率呈正相关，约为0.5。这意味着当失业率下降时，住房增长率将下降；当失业率上升时，住房增长率也会上升。

尽管这似乎违反直觉，但当失业率上升时，一些房地产市场表现良好并不罕见。这是因为当失业率激增，经济疲软时，货币政策一直是降低现金利率。更便宜的债务成本实际上为那些仍然买得起房子的人带来了住房增长。

下图为按全国房价计算的月失业率和月增长率。

然而，5月份的数据显示，失业率与房地产市场表现之间的历史关系已经恶化。随着失业率达到近二十年来的最高水平，房价的月度变化为负。尽管现金利率创下历史新低，但澳大利亚储备银行的数据显示，自4月份以来，业主的平均新抵押贷款利率仅为2.8%，投资者的平均新抵押贷款利率为3.2%。

这可能是因为失业太普遍，导致低利率未能刺激住房市场。另一个因素可能是投资者预期的变化。由于现金利率下降是未来资本增长的主要动力，随着现金利率创下历史新低，住房资产对投资者的吸引力可能会降低。

以下失业率系列的另一个重要意义是指出，2008年全球金融危机后，失业率保持在相对较高的水平，而不是回到全球金融危机前的水平。

与全球金融危机一样，这一时期经济的结构性变化可能会导致失业率在一段时间内上升。随着流动性越来越受到限制，企业可能很难在短时间内重新雇佣员工，一段时间的社会隔离可能会迫使企业向劳动强度较低的企业转型。换句话说，一个在危机中找到了经营方式的企业，可能不需要重新雇佣这么多员工。

这说明未来一年左右，持续宽松的劳动力市场可能会抑制住房需求。由于目前的现金利率处于历史低点，有必要恢复收入和就业机会，以提高购买力。

收入损失如何影响按揭还款

澳大利亚储备银行的一项分析显示，失业率上升1%会导致抵押贷款欠款增加约0.8%。去年11月，澳大利亚的抵押贷款违约率约为1%。

然而，这项研究是基于历史数据。失业率并不能完全反映劳动力市场的情况，因为它只影响那些积极求职的人。根据澳大利亚统计局的数据，3月至5月期间，最近就业的人数减少了约83.5万人。然而，在同一时期，只有大约212，000名失业者在寻找工作。

这导致参与率异常大幅下降，参与率是积极参与劳动的就业和失业人口的比例除以15年以上的总人口

这意味着失业率和违约率之间的关系可能会因为参与率的急剧下降而被放弃。例如，从历史上看，失业率的上升与参与率平均上升0.6个百分点有关。4月和5月失业率上升，而参与率下降了3个百分点。

如果3月份以来劳动力保持稳定，5月份失业率为11.3%。表面上看，这说明失业率上升1%对欠款的影响可能更大。但考虑到期间失业的构成，可能会在一定程度上抵消财产的直接风险。

详细数据显示，对房地产市场的直接威胁相对较小。

尽管劳动力市场已经严重恶化，但过去几个月的许多失业现象可能不会对房地产市场构成直接风险。这是因为许多失业者也不太可能持有抵押贷款债务。

例如，3月至5月就业人数下降的59.7%与兼职工作有关。约40%的总就业下降发生在15至24岁之间。考虑到典型的首次购房者年龄在25至34岁之间，许多在这个年龄失业的人不太可能有抵押贷款债务。

此外，澳大利亚统计局对工资数据的分析显示，旅游、住宿和艺术是按部门分列的最大就业降幅。具有这些特征的工人比从事职业、服务行业和工业的老年工人更不容易持有抵押贷款。

这些失业对经济的影响仍然很大，即使年轻人和旅游、酒店和艺术行业的年轻人不太可能持有抵押贷款债务，也会间接影响房地产市场。那是因为他们更有可能租房子。因此，当前的就业下降可能通过租金需求疲软以及租金空置、租金下降和收益率下降的下行风险对房价产生间接影响。

澳洲联储多次指出，劳动力的增加将不仅仅是一场等待的游戏。重新雇用失去工作的人将需要更大的创新和教育改革。根据最新数据，此类政策还将在增加住房需求方面发挥重要作用。