【杂谈天下】

适当的“价格倒挂”是开发商的销售策略。即使不是“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要营造一个“倒挂”的场景。

李佳佳

不仅仅是深圳，上海的楼市也总是被千人撼动！这是知名经济学家关庆友在微博上分享自己上海同事买房的感受。据他说，这位同事“从夏天摇到冬天，最后摇了第五次”。虽然外环外6.6万的均价有点高，但我同事觉得幸运，因为识别率高达518%，所以不容易被做空，买了就珍惜。据统计，今年前10个月，上海新房销售出现12次“千人摇”，认可度超过100%的项目有65个。

事实上，除了沪、深之外，今年在成都、杭州、南京、Xi安等地，新的“万人摇”场景屡屡上演，罪魁祸首就是一套二手房价格“倒挂”。人们排队时，并不是真的看好楼市，而是喜欢在IPO市盈率的“极限”下“造新”，一般心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房，不利于预期稳定，违背市场规律，为什么还要在新房预售中把价格限制得这么低？

毫无疑问，是监管和评估。今年9月，上海黄浦区豫园附近的鲁巷花园以16万元/平方米的价格开盘销售。开发商中小股东对此表示反对，并致函上海市网上信访受理(投诉)中心称“鲁巷花园别墅限价销售不仅未能惠及普通居民需求，还导致国家税费流失，这也与‘居无投机’背道而驰。”对此，上海市房管部门回复称“新房销售要严格执行相关规定”，这意味着稳定房价压倒一切。

然而，与此同时，地方政府“稳定房价”的动力不足。一方面，这几年地价涨了，这几年房价也会涨。“控制房价”对开发商不公平。要知道，在市政府眼里，拿地王的开发商为城市经济做出了巨大贡献。作者联系了一个开发商，对方声称拿走了土地皇后。整个城市开始限制价格，不得不覆盖土地。好在大家都有默契，做好事不会被亏待。未来会有美丽的土地出让和项目建设，会被铭记。

另一方面，一旦新房限价，开发商拿地的积极性就会下降，这是一个不好的信号。比如旧的改革推不下来(因为未来房价无法覆盖成本)；比如很多政府项目(地铁、广场、商业区等。)那等饭下锅就没动力了；又如，开发商以“双合同”规避限价，导致精装修维权、质量和未竟事业等问题。总之，限价是地方政府非常吃力不讨好的政策措施。

但是，楼市调控可以说是一盘自上而下的棋，必须要做。但近年来，国家强调要素市场化配置和长效机制建设，赤裸裸的价格限制显得格格不入。所以，调控发泄来临时，限价会严格；当调控压力减轻，限价稍微放松，或者悄悄退出，备案价格就可以提高。当然，开发商也得到消息，如果征地成本高，能耗又能承受，就等着限价放松，承受不起的就只接受限价。

一般来说，年底和明年年初，地方经济任务和税收考核较重，或者涨价没有达到targ

因此，适当的“价格倒挂”是开发商的销售策略。即使不是“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要营造一个“倒挂”的场景。此外，对于各地来说，新房卖得很快，只有开发商愿意拿后续的土地。城市更新、轨道交通等。可以向前推。甚至整个城市经济链条都可以运转。所以，一套二手房的价格是“倒挂”的，这就是爱恨情仇。总之，“倒挂”是不合理的，“不倒挂”是不行的。

(作者为广东省住房政策研究中心首席研究员)