合景悠活的营业收入高度依赖其关联方景泰富集团，关联方应收账款也较高。此外，该公司的大部分物业管理费是在合同制度下收取的，这使得成本难以估算或控制

《投资时报》辛屹研究员

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理公司也在蓬勃发展。将物业管理业务与母公司分开上市，是各大房地产公司推动物业管理业务发展的重要方式。

近日，综合物业管理服务提供商——合景悠活集团控股有限公司(以下简称合景悠活)向联交所递交招股书，正式对港股发起冲击。

此次IPO，合景优活计划募集资金用于战略收购和投资机会，升级智能服务系统，进一步丰富增值服务。

《投资时报》研究员查阅合景优活招股书注意到，2017年至2019年(以下简称报告期)，公司营业收入高度依赖其关联方——合景泰富集团控股有限公司(以下简称合景泰富)，关联方应收账款也较高。此外，公司大部分物业管理费是按合同收取的，难以估算或控制成本。

对景泰富的收入依赖

合景优活的历史可以追溯到2004年，公司开始为合景泰富开发的物业提供住宅物业管理服务。分拆完成前，中国大型房地产开发商何景泰富是控股股东。

2006年，合景优活延伸服务，为合景泰富集团开发的物业提供商业物业管理及运营服务。得益于合景泰富集团与公司的互惠互利关系，合景优活已成为中国领先的物业管理服务提供商之一，并在粤港澳大湾区建立了稳定的建筑业务。

中国指数研究院数据显示，综合实力方面，合景悠活在2019年、2020年中国物业服务百强企业中排名第18、17位。

合景悠活的经营业绩受承包建筑面积和管理建筑面积的影响。报告期内，公司住宅物业管理建筑面积分别为1090万平方米、1180万平方米和1830万平方米；商业物业管理建筑面积分别为130万平方米、200万平方米和330万平方米。

招股书数据显示，报告期内，合景优活的收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，年增长率分别为42.2%和70.7%，复合年增长率为55.8%；净利润分别为4410万元、7970万元和1.85亿元，年增长率分别为80.7%和132.1%，复合年增长率为104.7%。

在收入和净利润方面，合景优活实现了业绩增长。但研究员《投资时报》查阅招股书后发现，公司收入主要来源于关联交易。报告期内，来自最大客户景泰富集团的收入分别为9500万元、1.97亿元和4.05亿元，分别占全年总收入的20.5%、30.0%和36.0%。其与合景泰富集团及其附属公司的交易构成持续关连交易。

招股书显示，公司住宅物业管理服务收入主要包括为合肥京泰富集团及第三方开发的物业提供的物业管理服务。然而，第三方的进入直到2019年才开始。

数据显示，2017年、2018年和2019年，合景泰富住宅物业管理收入占物业管理服务总收入的比例分别为100.0%、100.0%和89.0%。可以看到，2019年，公司为第三方开发的住宅物业提供服务的收入为4200万元，占比约11.0%。

看着招股书，研究员《投资时报》也注意到了赫基

同时，报告期内，关联方应收账款周转天数分别为263天、260天和242天，独立第三方应收账款周转天数分别为79天、76天和63天。关联方应收账款周转天数是独立第三方的近4倍。

招股书给出的解释主要是由于关联方违约风险较低，合景优活向关联方收取贸易应收款的频率低于向第三方收取。

但对于合景优活而言，绝大部分应收账款来自关联方，周转天数相对较高，使得其资金难以流动，大大降低了资金的运营效率，也可能影响当期收益和净利润。

合景悠活按物业开发商类型划分所管理住宅物业的建筑面积及收入明细

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来源：合景优活招股书

合景悠活应收账款周转天数

来源：合景优活招股书

综合毛利率能维持吗？

招股书数据显示，报告期内，合景优活住宅物业管理服务部物业管理服务收入分别为2.54亿元、2.87亿元、3.82亿元；住宅物业平均物业管理费率分别为2.6元/平方米、2.8元/平方米和2.9元/平方米，呈上升趋势。

同时，报告期内，合景居住在住宅楼内

业管理服务的毛利率分别为15.8%、19.9%、34.4%;商业物业管理及营运服务毛利率分别维持于42.2%、42.3%及43.4%。

该公司在招股书中表示，整体毛利率主要受业务组合、就物业管理服务收取的平均物业管理费率、在管建筑面积及销售成本所影响。

《投资时报》研究员注意到，不同业务线的利润率各异，商业物业管理营运服务的毛利率一般高于住宅物业管理服务。因此，上述两个业务分部收入贡献结构的任何变化，均可能对该公司整体利润率造成相应影响。

值得注意的是，合景悠活的商业物业管理营运服务的毛利率基本稳定，而住宅物业管理服务的毛利率在2019年发生大幅增长，增长达到了14.5%，明显高于同行业可比公司。不禁让人怀疑其毛利率激增的背后原因，以及如此的增长能否继续或者保持住?

合景悠活住宅及商业物管服务收入贡献及其各自毛利率

数据来源：合景悠活招股书

包干制考验成本控制

查阅招股书，《投资时报》研究员发现，合景悠活的物业管理费绝大部分以包干制方式收取，余下以酬金制方式收取。

所谓包干制就是以预先确定的每月或每季固定包干价收取物业管理费。按照包干制收取的物业管理费不会随着产生的实际物业管理成本金额而改变，公司实际盈利能力或取决于其控制成本的能力。

招股书数据显示，报告期内，合景悠活包干制收费占住宅物业管理服务收入比重分别为98.2%、97.8% 及97.4%;包干制收费占商业物业管理及运营服务总收益的比重分别87.9%、92.9%及91.9%。

值得关注的是报告期内，合景悠活包干制住宅物业管理业务曾产生亏损，分别为人民币750万元、710万元、640万元。

合景悠活在招股书中也表明，磋商与订立物业管理服务合同之前，需要先行制订尽可能准确的销售成本估算，即便收取的物业管理费不足以补足所有物业管理服务成本，公司也无权向相关业主、物业开发商、租户及住户收取差额。因此，公司可能会蒙受损失。

合景悠活按收入模式划分物业管理建筑面积及服务收入的明细