首先，和富人谈论文化

买豪宅的人不缺钱不缺房。那么如何沟通呢？哪些话题能引起客户的兴趣？和有钱人谈文化！钱不一定好。男人可以谈论金融、投资、高尔夫、汽车、旅游、葡萄酒甚至美女！女人可以谈论美丽，奢侈珠宝，亲子购物，宠物，甚至男人！要求物业顾问具备广博的知识、经验、知识和品味！第二，和知识分子谈钱

豪宅营销往往涉及许多跨境活动，比如在郎咸平的讲座。其他包括品酒、书画欣赏、保健美容等。应该邀请专家和名人发表演讲。邀请这些“知识分子”的目的是和客户“谈文化、谈生活”，需要认真谈钱才能降低成本。达到四两斤的目标。跨界营销是奢侈品营销的关键。第三，你和富人谈什么

豪宅营销，不要无休止的谈房子，有钱人不缺房子，再说好房子是看得见的，所以行不通，所以也不用白费口舌。作者得出结论，中国的富人只关心三个话题(当然，每个人都关心):1。如何保持财富持续增长？2.如何让自己和家人保持健康？3.如何教育下一代？——营销应该对症下药。第四，购房者的地位是最关键的

豪宅通过广告和跨界活动来宣传人，但这些都不是关键。关键是物业顾问的能力和地位！尤其是在反市场营销中，对高房价的信心和说辞！笔者曾经把某豪宅的所有物业顾问都告上法庭，发现物业顾问自己对卖价没有信心，那么教育客户呢？一只脚做不到，再花哨也没用！第五，渠道管理必须精细化

逆市卖豪宅，盲目做大量活动广告，无异于用大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何准确有效地传递信息？如何邀请他到现场？客户交易的最大障碍是什么？价格？产品？如何制定有针对性的修辞？如何增强顾客的购买信心？如何方便性交？

第六，好名声真的好

豪宅越高，客户的口碑越重要。特别是进入续租期的豪宅，99%可能是老客户引进的。好名声真好！因此，我们必须：1。做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告应该树立良好的形象。4.与其花钱打广告，不如花钱保护老客户。用心、耐心、真诚、亲密、持之以恒地感动客户！七、富人的分类

富人有三种：1。有钱。你见过有黄金、黄金、劳力、锁链和戒指的人吗？就这样。大多数穷人都是暴发户。2.很贵。跟风却不知道名牌，假装高雅有品位，但言行欠缺，虚荣心强但肤浅。3.优雅。低调含蓄的气质，优雅的手势，礼貌的交谈，广博的知识，知道名牌而不张扬，真正丰富。八、面子很重要

为什么本田奔驰进入中国后logos大了很多？那是为了迎合人民的面子！好面子是新富中国人最大的心理特征。“有钱不回家，就像晚上穿着金色的衣服旅行”。所以，豪宅要给客户足够的面子：1。房地产形象更好，知名度更高。2.应区分现场服务。3.赞美客户的眼光和品味。4.告诉他谁是邻居！九、营销的三个高度

第一，知名度要高，要引起重视和讨论。第二：高口碑，有吸引力的产品和服务，有点钱的人容易冲动，渴望拥有。第三，消费水平高，豪宅总是少数有钱人拥有。买不起的人越多，买得起的人越有面子！卖的是纯！十、把钱花在顾客看得见的地方

一座豪宅，就像

与媒体合作绝不是你有布局我就打广告。不同的媒体有不同的功能。只有理解了，才能深度合作。比如户外报纸电视适合单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是一个开放的平台，交互性很强。可以结合活动，如软文、硬新闻、深度互动等。媒体互动适合新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。12.信心比黄金更重要

相信你的产品是购房者的必要条件：这种信心会传递给你的客户。如果你对你的产品没有信心，你的客户自然会对他们没有信心。与其说客户是被你高水平的逻辑说服，不如说是被你深厚的自信说服。这对于针对市场的豪宅营销来说尤其如此。十三.学会寻找一个标杆

有人问房地产开发营销的秘诀是什么？我回答一个字：“抄”。世界上的一切都是大抄，比别人差。这叫抄袭。抄得比别人好叫超越……有多少人创造了这么多经验，有多少成功和失败的项目激励了我们，所以要学会找标杆。如果你从过去学习，从过去学习，你会有更高的成功概率！十四.尾灯定理

策略中有一个著名的“尾灯定理”——，“在浓雾中行驶，跟随前车的尾灯会更安全”——当你看不清楚方向时，最重要的是找到一个学习基准，避免盲目超车。同样，豪宅开发也要避免盲目创新。很多新技术、新工艺都是好的，但可能还不成熟。在标杆项目的基础上进行改进和创新会更安全。十五.资源为王，服务为保障

1.豪宅必须有外部资源支撑，山水湖历史文化遗产公园

高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配，让物质丰富的客户得到精神极大满足。

十六、寻找意见领袖

意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。其次是头羊客户的认同。参加星河湾的推介会，都是包括郭广昌、江南春还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居?绝对是一件值得炫耀的事情。

十七、活动要热炒

活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大!如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。2.把活动做大，宣传做的更大!如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作!重活动，更要重宣传炒作。十八、好名字很重要

命理云：一命二运三风水，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。如新城首个尊享项目取名“首府”，既寓意市场地位，亦谐音“首富”。广告语“献给荣耀这座城市的人”，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没!十九、做好客户预期管理

许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”!没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏!所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子!所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你!二十、让客户自我教育

豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品(规划户型景观智能化精装标准等)提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣。