最近，房利美和房地美的存管机构联邦住房金融管理局(FHFA)将暂停驱逐和取消抵押品赎回权延长至今年年底。很多房主都松了一口气。

事实上，在过去的几个月里，积极宽容的借款人数量已经减少。但这不是乐观的理由。更严重的问题是现在有多少房主欠钱。到2020年底，数百万获得房贷容忍度的借款人将在9个月内不支付房贷。

这对美国住房和抵押贷款市场会有什么影响？让我们从FHA担保的贷款开始。根据July 2020年7月发布的《邻里守望》报告，800万抵押贷款中，有17%是欠款。这个百分比包括担保抵押贷款和无担保抵押贷款。受灾最严重的地区包括纽约(27.2%)、迈阿密(24.4%)和亚特兰大(21%)。

另一个值得警惕的原因是，可以追溯到疯狂泡沫时期的私人无担保(非机构)证券化抵押贷款，如今依然活跃。这是几百万的次级贷款和其他非次级贷款，承销金额很高，很多都是欺诈性的。

在2007年末这一活动的高峰期，超过1000万笔抵押贷款尚未偿还，债务总额超过2.4万亿美元。截至2018年初，全国所有拖欠贷款的借款人中，有25%至少五年没有偿还抵押贷款。在纽约、新泽西和华盛顿特区，这一比例超过40%。

请记住，这些极高的违约率在大流行爆发之前就存在了。根据TCW最新的抵押贷款市场监测报告，自今年3月以来，次级抵押贷款的违约率扭转了过去十年的下降趋势，7月份攀升至23.7%。其他非泡沫时期的非抵押贷款违约率也大幅上升。

根据《内部抵押金融》(内部抵押贷款融资)，抵押贷款服务提供商通过提高违约本金和本金利息，减轻了这些无担保抵押贷款支持证券(RMBS)所有者的痛苦。然而，在TCW的最新报告中，截至7月底，这些欠款中有近三分之一没有提前支付给业主。