过去二十年，中国房价几乎一直保持着“只涨不跌”的趋势。叠加地产绑定了教育、户籍、医疗、交通、地段等重要资源，所以房子一直是中国人的目标。尤其是在楼市持续火热的2015-2017年，房地产迎来了前所未有的“全民炒房”热潮。不仅是人口、产业、资源优势的一二线城市，还有人口外流压力巨大的三四线城市，都有人敢妄加揣测，真是让人大跌眼镜。

虽然我们讨厌投资0PvOwjEJBn.jpeg的炒房客，但我们必须承认，在过去几年里，这些人确实依靠政策和房地产赚了很多钱。而且，在过去的十年里，中国大多数一二线城市的房价普遍上涨了10-20倍。对中国人来说，投资买房无疑已经成为最值得信赖和“最赚钱”的生意。

事实上，很多没有买过房子的人都会带着遗憾回望过去，说如果时间能回到5年甚至10年前，他们会克服一切困难，即使是卖铁锅，借高息贷款，也会第一个买房。并不是每个人都想“回到过去”买房挣钱，而是太多人尝到了买房晚的惨痛代价，这对于普通家庭来说几乎是无法承受的。房子是奢侈品，因为即使是二三线城市市区的普通房子，也必须掏空一个家庭几代人的积蓄才能补足首付。更别说一线城市几百万、几千万的“高价房”了。

在过去的五年里，在0PvOwjpgSM.jpeg，买房的人要么赚了很多钱，要么提前解决了住房问题。站在当下，展望未来五年，历史会不会再次重演？如果今年买房，五年后是继续“收入翻倍”还是“卖不出去”，会不会亏的一塌糊涂？

专家意见不一，导致分歧很大。首先，根据房地产专家孟晓苏的说法，买房仍然是最好的投资。在他看来，房价五年内不会下跌有三个原因：第一，国内通胀相对较小的原因主要是房价上涨，形成了良性循环。从这个角度看，房价上涨是好事；二是房价一直在上涨，说明有很大的市场，也就是说住房市场的需求还是比较高的；第三，更重要的是，房地产是经济的支柱产业之一。如果房价下跌，也会影响国内GDP。

其次，北师大教授董藩认为，房价不高，还有很大的上涨空间。一方面，全国平均房价只有9000多。剔除城中村、农村、城市房产，均价可能在6000以内，显然是大多数人买得起的；另一方面，与发达国家75%的城镇化率相比，我国的城镇化进程还有10-15年。换句话说，房地产仍有10-15年的红利期，房价上涨仍是长期趋势。更重要的是，在董教授看来，“房价根本降不下来”有两个原因：一是房地产涉及上下游近百个行业，关系到千万人的生计。当房价下跌时，许多行业都会受到影响。牵扯进来，很多人会失业，没有饭吃；第二，房地产是大多数城市财政收入的主要来源。随着房价下跌，土地拍卖受到影响，很多城市的资金来源会大大减少，城市开发建设也会陷入困境。

金融专家叶檀前几天在一篇文章中明确指出，未来房价上涨会呈现出什么样的态势：未来平均房价会上涨多少？涨幅在6%左右，是GDP加CPI加工资涨幅得出的房价涨幅数据。叶檀声称，这一数据几乎与中国社会科学院的预测一致。去年底，当中国社科院预测2020年房价走势时，显然是s

根据房地产专家和金融专家叶檀的说法，今年买房在未来五年至少会有30%的涨幅。然而，这只是最保守的估计。据专家介绍，如果你购买了合适的优质资产，并且拥有好地段、好配套、好学区等升值潜力大的因素，很明显你可以在5年后轻松“收入翻倍”。

然而，知道如何做到这一点的专家并不信服。近日，在一个金融论坛上，金融专家和地产懂行的专家用一句话说：如果你今年买房，房价会伤害到5年后——高价买的房子。五年后，不仅不可能“利润翻倍”，还会面临卖不出价的尴尬局面。只需要自己生活可能不会有很大的影响，但是对于那些靠投资房地产赚钱的人来说，就像是当头一棒。尤其是伤害了急于买房赚钱的投资投机者的心。他们最终会发现持有房产是不划算的，他们持有的房产不会增值，只会消耗利息和维修费。当你想套现时，你会发现你卖不出去，因为你只需要买它。

上述专家给出的理由是，在人均30平方米的基础上，中国有足够十亿人居住的商品房。目前，中国城市人口只有7亿，这意味着中国的空置房足够3亿人居住。据专家预测，未来5-10年将是中国房地产的高盘整阶段，即房价不能再大幅上涨。相反，许多人为抬高房价的城市会在有限的时间内迅速调整回合理水平

——房价调整至“刚需族口袋里的钱的地步”。

关于“未来刚需人口能否继续支撑房价再一次全面飙涨”，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友也直言“不可能”。理由是“地产市场面临刚需人口的塌陷式变化”——未来五六年，有接近3亿刚需人口，要整体步入老龄化。这个变化非常大，对我们整个房地产行业冲击也是比较大的。需求层面大幅萎缩，意味着接盘人口会出现第一波“断层”，这显然对整个房地产市场都构成利空。从管清友的表述来看，显然，他也倾向于认同今年买房，5年后大概率不会“翻倍赚”，而是“卖不掉”。因为对房价影响最大的刚需人口在5-6年内会大幅减少，这决定了房价不可能再出现大幅飙涨。

专家们各抒己见，意见产生了分歧，像极了神仙打架，我们作为普通人很难评判谁对谁错，毕竟他们每个人都有自己的理论依据。而且他们的很多表述都略显笼统。据实而言，专家们的言论可能对投资炒房者有警示作用，但对于刚需买房参考意义不是很大，因为他们都忽略了刚需买房自住的第一目的。

对于刚需买房，我还是那句话，按需行动。纵使有专家准确预测了未来5年的房价走势，作为买房居住的刚需，也不能紧跟着他们的观点来行动，一方面，我们等不起，租房居住的花费、家人居住的需要，这些都是促成我们早点买房的理由;另一方面，从过往的经历来看，不管房价涨跌，其实最后受伤的都是普通刚需，大城市的好房子，其价格从来都不是由刚需来决定。所以真的有在大城市买房的需求，且具备条件了，还是应该尽早行动。