随着存量时代的到来，商业地产面临着共同的困境。挖掘和提高持有资产的价值已经成为商业地产需要面对的问题。此外，经济下行、城市升级转型、中国城镇化持续发展、消费结构年轻化等推动了商业地产资产升级和布局更新，同时也迫使金融产品创新。根据中国指数研究院发布的《2020中国商业地产发展白皮书》，商业地产资产证券化是大势所趋。REITs(房地产信托投资基金)作为房地产领域的投融资工具之一，通过证券化盘活现有房地产，促进社会资本进入房地产领域，对商业地产企业的发展具有重要意义。

资产证券化的本质是以资本回报为出发点，优质的资产和稳定的收益是项目实现资产证券化的条件。未来商业地产的各个部分，如经营权、产权、收益权等都有可能形成证券化的金融产品，尤其是经营权非常有可能成为金融产品之一。

这就要求商业地产从传统的开发思维转向项目管控和资产管理能力，在商业地产咨询阶段做好准备。一旦机会来了，就可以立即乘着东风，实现规模化、可持续发展。

目前，我国还没有真正意义上的商业地产REITS产品。专业商业地产服务机构在一级REITS产品顶层设计过程中，应如何强化资本运营管理能力，激活商业地产的金融属性？

首先，挖掘产品的真正价值，将风险控制在最低限度

国内股票资产不流通，风险很大。专业商业地产服务机构将专注于消除商业地产泡沫，挖掘商业地产产品的真正价值，将风险扼杀在萌芽状态。专业商业地产顾问根据股市特点，从征地阶段的可行性研究、规划阶段的定位研究、楼宇优化服务到后期的招商、运营、资本运营，切入全链条服务需求，为商业客户提供了多项针对性的解决方案，如征地策略顾问、主力店定制、旧改产品系统服务、文化旅游及主题商业产品研发、资产管理顾问等。从而去伪存真，突出商业地产产品的真正价值。

第二，保证租金回报率，有增长空间

只有静态租金收益率在5%以上，租售价格体系完善合理，才有增长空间。租赁中心全方位链接资源，确保高质量运营。通过项目投资、租赁或转让、品牌定位、资产管理等系统化服务，专业、经验丰富的管理层就是资产管理企业，实现资产保值增值的经营管理操作，保证静态的租金回报率。

三是“三权分立”和灵活进入资本市场

简媜叶巍凭借20年的投资运营经验，将帮助甲方公司做好商业地产进入金融产品的准备。经营权、收益权、使用权分离后，商业地产的各种经营、运营、流通、使用都会变得非常灵活。

第四，业务管理体系的专业化建立，如何实现公信力和被资本机构认可，是资产金融化的痛点

结合专业商业地产服务机构积累的行业经验，打造专业的业务管理体系，将金融化手段应用于盘活存量资产领域，实现资产价值最大化，获得具有公信力的资本机构认可，是资产金融化的核心。

建设高效、优质、专业、规范的企业

首先，如果项目能顺利出租，如果市场上没有价格甚至商家不买，就不能称之为真正的价值。其次要考虑租金水平是否能支撑售价：如果3-5年内企业真正的“租售比”只有1%-4%，那么售价泡沫太大。最重要的是项目是否有成长周期，能否可持续发展。由于增长后劲不足，大多数进退两难的企业无法持续发展。

只有符合真实价值的商业地产产品才敢谈产品的金融化。

六、依法管理和税收筹划，规范法律权责

特殊的法律事务和税务筹划服务在业内特别容易被忽视。在商业地产产品金融化的过程中，法律事务参与起草各章节的法律文本，以最大限度地划分权责。

一些商业地产服务机构一般只签3份法律文件，而更专业的机构则多达17份法律文件，最大限度地规范法律权利和责任。结合有效的节税管理服务，优化土地增值税、所得税等。多管齐下规范各项权利和责任。

标签

目前，我国金融风险防控机制逐步成熟，与资产证券化相关的法律法规不断完善，为商业地产证券化扫清了障碍，有助于实现金融与商业地产的深度融合，从而走向真正的无资产持有物业，实现商业地产REITS产品的顶层设计。

要在国内商业地产中实现真正的轻资产，需要将重资产构建成可公开交易、流动性强的金融产品。必须具备较强的资本运营能力，对资产进行持续经营管理，实现增值。以上六节是商业地产金融化的前提，也是简媜叶巍提出的一级金融产品的顶层设计，是商业地产产品的一级金融。

化进程中的核心竞争力。