近日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原(楼盘)两市政府负责人。而此前，住建部还约谈了西安(楼盘)、海口、三亚(楼盘)、长春(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、昆明(楼盘)、大连(楼盘)、贵阳、徐州(楼盘)、佛山(楼盘)10个城市政府相关负责人。这些城市是此前房价涨幅较低、存在补涨需求的城市，其中一些城市还变相放松了房地产调控，导致房价涨幅偏高。

就抑制房价涨幅而言，再没有比限价更直接的政策措施了，但限价也导致新房投机需求暴增，于是地方政府普遍推行新房摇号。目前已经有七大城市进行新房摇号，分别是上海(楼盘)、南京(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、武汉(楼盘)、西安和杭州(楼盘)。

在此，本文将以新房摇号这一现象为起点，来分析各地房地产调控政策的松紧，并在此基础上解读疏解房价压力的正确姿势。

摇号是对新房限价政策bug的修复

什么是新房摇号?来看杭州市政府下发的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，里面提到“杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作”。

因此可知，所谓摇号，就是开发商拿到预售证以后，如果有意买房的人超过了预售房源数量，那么开发商就需要委托公证机构公开摇号。

为什么要对新房公开摇号?背后的核心因素就是新房限价。

首先，新房限价措施导致一二手房价出现倒挂。

此轮房地产调控中，众多城市推出了限购、限贷甚至限售等措施，但对房价产生立竿见影效果的，还属限价。

目前，有16个城市有限价举措，这些此前的房地产热点城市基本以2016年10月房价为基准，要求新建商品住房价格不能超过2016年10月的房价水平，或者不能超过一定幅度。这些热点城市包括北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市和南京、杭州、武汉等二线城市。

以统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格为例，2016年10月到2018年3月，限价城市新房价格平均涨幅为0%，但不限价城市平均涨幅达到10%(参见图1)。可见限价政策确实对新建住宅的价格产生了明显的止涨效果。

由于限价措施是针对新房价格推出的政策，所以限价后，新房和更加市场化的二手房价格之间就容易出现倒挂。

以统计局公布的70大中城市新建住宅和二手住宅价格为基础，计算2016年10月至2018年3月期间，新房和二手房价格的差异，可以发现，目前70个城市中有50个城市新房价格是低于二手房价格的，其中西安、桂林(楼盘)、洛阳(楼盘)等11个城市一二手房价格倒挂现象较为严重(参见图2)。

其次，一二手房价倒挂导致新房出现巨大的投资需求以及各种市场乱象。

2017年11月，南京河西10个楼盘拿到预售证，其中河西中部的楼盘开盘价为3.5万元/平米，但周边二手楼盘市场价均在4万-5万元/平米左右，意味着新房和二手房之间存在1万元/平米左右的价差。这构成金融学中典型的无风险套利机会，而且收益率明显高于打新。于是乎，一万人去抢3000套房源，中签率只有不到30%。由于打新热情高涨，开发商提高预售门槛，首付比例普遍要求80%。

新房首付比例的提高，首先对刚需产生挤出效应，能够买的起新房的人大多是投机者。另外，由于新房价格远低于周边的二手房价，开发商研发出了众多的应对措施，包括捂盘惜售(等待新房限价措施取消后再卖、甚至以预售证丢失为借口不进行预售)、变相加价(加收茶水费、搭售车位等，如杭州钱江新城板块房号50万起步)等，市场乱象加重。

一是避免开发商捂盘，拿到预售证前就要做好摇号预售的计划，而且要一次性公开当期房源，不能分批销售；

于是，为了整治新房市场乱象，各大城市开始对新房进行公证摇号，

新房限价和人才引进是左右手互搏

其实，地方政府一直处在加强房地产调控和放松房地产调控的拧巴状态中。

以西安为例，2017年1月发布限购、4月发布限贷、6月发布限售措施，房地产调控不可谓不严。但郑州(楼盘)房价在2016年远远甩开西安。等到2017年3月西安发布人才引进政策，放开了普通大中专院校毕业生的落户限制，拿到户口的很多新居民可以绕开前面的各种调控政策买房，于是西安房价从2017年3月开始拐头向上，与郑州房价的差距也开始缩小(参见图3)。根据西安市公安局统计，2017年3月1日至12月底，西安共迁入落户24.5万人，同比增长335.9%，其中新政落户13.95万人。可见，政策调整确实引发了人口流入。

于是，“新房限价+人才引进”似乎成为二线城市的标配政策，虽然这两种政策对房地产市场的作用是反向的。

不过，随着人才引进和房价回暖，地方政府又存在被住建部约谈的风险。近一段时间，住建部约谈的城市都是此前房价涨幅落后的城市，这部分城市由于房价出现相对洼地从而有一定的补涨需求，如果当地政府实施人才引进等政策变相放松房地产调控，那么房价涨幅会更加明显。

比如，考察2016年3月至2017年3月、以及2017年3月至2018年3月两个时间段的成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等被约谈城市和其他城市的平均房价涨幅，可以发现——被约谈城市明显在2016年涨幅落后，2017年后开始补涨(参见图4)。

疏解房价的正确姿势是什么？

那么，二线城市实行什么政策组合比较合适呢?

最合适的政策组合是在吸引人才的同时，加大土地市场供应，这样就能降低居民的房价上涨预期。房价稳定了，新房限价也可以逐步退出，到时一二手房价的双轨制会慢慢消失。

以南京为例，2016年4月南京出台限价令，但从房价走势上看，2017年下半年开始房价基本以缓慢下行为主(参见图5)。虽然2018年3月南京实施了人才引进计划，3月后房价略有反弹，但整体来看房价还算平稳，市场的涨价预期也得到了一定程度的抑制。

背后的原因是南京加大了土地的供应。2017年5月至2018年4月，南京一共推出了规划建筑面积达1200万平米的住宅用地，而过去6个月南京的月平均住宅销售面积为60万平米左右，这意味着过去一年南京推出的土地可以满足20个月左右的市场需求(参见图6)。这一水平还是较为充足的，很难引发涨价预期。

当然，人才引进势必会增加住宅需求。2017年南京常住人口增加6.5万人，其中自然增长3.1万人，人口净流入3.4万人。如果按照西安推出人才引进政策后9个月内吸引14万人才流入看，南京的人才引进大约相当于提供4-5年的人口净流入规模。这无疑会导致住宅需求的提升。