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成都着手长效机制的建立 实现人口在空间布局上的更新

“对于昨晚出台的“5·15成都楼市新政”,虽然诸多细节仍待官方解读,坊间的争论也是接连不断,但此番“史上最严格的调控政策”对市场的影响显而易见。对此,锐理数据解决方案中心项目总监林武也从以下四个方面作了解读:”

一、直接诱因

1、成都政府被约谈;

2、数万人摇号成为常态;

3、一、二手房房价倒挂现象严重。

因此,从直接诱因来看,本次政策的出台更多是成都对约谈的回应和对当下“民意”的回应,政策虽然出台很快,但整体来看还是稍显仓促。

二、深层背景

1、成都城市价值提升,城市准入门槛提高,成都房地产市场本身具备上行的基础。

2、土地交易行为市场化与住宅交易行为行政化之间的矛盾。

1) 一方面,目前成都土地市场是充分的竞争市场,而房地产企业大多看好成都未来的成长价值,因此土地价格不断抬高,而高地价必然要求高房价来支撑;

2)另一方面,成都从保障民生这一职责出发,采取行政行为,实行政府定价,限制高房价;

3)企业与政府在房价面前的矛盾不可调和,因此衍生出一系列问题:

a.为保证利润实现,企业选择推迟开盘,市场供应减少,进一步强化客户对房价上涨预期,造成恐慌心理;

b.行政限价与真实价格之间存在较大的套利空间,从而进一步刺激客户投资、投机欲望。

3.户籍门槛降低对原有的调控政策形成冲击,具备购房资格的数量提升,但相应货源未实现同步提升,进一步刺激客户对后市的恐慌心理。

三、新政影响

1、可实现对真实刚需、刚改客户的保护。现有客户购房资格实质上是对刚需、刚改客户的界定,即持有房产不超过1套。

2、降低舆论影响。通过打补丁要求社保年限,不能同时参与多个楼盘摇号等政策,可以最大程度上减少数万人排号现象,从而降低舆论影响。

3、提前预防、市场降温。本次将限购范围扩大到全域成都,同时二圈层与一圈层力度持平,无疑是对即将上行的二、三圈层市场降温。

四、后市发展

短期内,从刚需刚改的客户角度看,应对此次政府的调控政策点赞,此轮政策最大程度上挤出投资、投机需求,包括社保限制、持有房屋数量规定等政策都是铺垫。

长期看,限价房如果依然以高价地为载体,市场依旧不可持续。

因此,如果没有长效机制的建立、多元居住供应体系的建立、房地产投资属性的降低,各种需求只是被掩盖在新政之下,矛盾不会解除,长期的积累之后不排除带来更大影响。

不过,可以看见的是,成都正积极着手长效机制的建立,首先是成都“东进”战略的提出,实现人口在空间布局上的更新,从而解决成都地价的区域不平衡矛盾;其次,成都也在不断扩大租赁住房的供应规模,建立多元供应体系,降低住房投资属性。

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