在租售并举的政策导向下，“控租金”有望成为楼市未来长期的主题。《人民日报》在此前不久的评论中指出，“房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、‘租购并举’，绝非为炒作者提供转场空间。”

租赁市场供给结构变化

近日住建部印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“通知”)提出，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务。

分析人士认为，“控租金”成为此次通知的亮点之一。

21世纪经济报道记者了解到，随着部分一线城市及重点二线城市大力引进人才，租房需求在短期内集中释放，这一定程度导致了租金的上涨。

以近年人口持续流入的深圳为例，根据深圳中原研究中心监测显示，2018年4月全市住宅租金为每月76.6元/平方米，上涨1.9%，自去年12月起，租金的上涨趋势就一直在延续。

此外，从租赁的供给方来看，大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中，租金水平因此较多受到供求关系的影响。

但自去年以来，从中央到地方，政策都在鼓励大幅增加租赁住房，包括增加相应的土地供应以及盘活存量等方式，北上广深等主要城市均已出让了“只租不售”地块。上述住建部的通知也重申，要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。

可以预见的是，未来在重点城市，租赁房源数量将有望大幅增加，由此将带来租赁市场供应格局的一大变化——各类机构将成为越来越重要的参与者，这包括房地产开发商、互联网创业公司以及中介机构等。

无论是通过招拍挂拿地新建租赁房，抑或获取存量房源进行改造，拿地、拿房成本一般会成为机构首要的考量。与此同时，不少入局的机构也开始谋求租金溢价，以从一直并不算赚钱的租房市场中，获得稳定的收入。

以上市公司世联行为例，自2015年开设第一间长租公寓，到2017年底其签约公寓间数已突破10万间，不过在公司的大本营所在地深圳，世联行几乎未有布局。世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释，公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本较高，基本达不到这一水平。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，改造存量房很大程度上推动了租金绝对值的上涨。

而一家大型房地产企业人士告诉21世纪经济报道记者，在过去以个人出租为主的市场中，因为并没有很强力的约束，较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言，则难以避免各类税费，税率可能高达25%。

综合考虑改造、运营、税费等成本，长租公寓的租赁价格普遍高于周边同等面积商品房的租赁价格。一位租住在品牌长租公寓的90后租客告诉21世纪经济报道记者，租房的流程比较便捷，房间的标准化程度高，但价格的确略高。

如何控租金?

2017年，针对开发商改造城中村会否导致城市租金大涨的问题，深圳房地产研究中心主任王锋回应，如果租赁市场也出现结构的失衡，政府会采取跟房地产市场调控一样的相关政策，对租赁市场进行调控。

罗凤鸣认为，在存量房的改造中，要注意开发兼顾到不同支付能力人群的产品，这是政府需要考虑的事情。

去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出，要加强住房租赁价格指导，完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价。

相比于房价，房租价格是更直接影响生活成本的民生问题。此番住建部提出“控租金”，长远来看，与住房调控类似，同样需要建立一套长效机制。

从增加供给的角度，前述开发商人士称，政府在制定供地计划时，租赁地块不应占用原有住宅用地的指标，这样地方政府才更有动力出让租赁用地。

该人士还表示，以当前的租金回报水平，开发商在大多数城市从事租赁“算不过来账”，但如果综合税率能够从20%以上降到5%左右，将会激发开发商参与到租赁市场的积极性。

近日，在全国政协召开的“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上，全国政协委员、国务院发展研究中心副主任王一鸣也建议，研究租房支出抵扣个人所得税和租赁企业税收减免政策，以及建设租赁住房的土地出让金由一次性收取改为按年收取，促进租赁市场发展。

此外，诸多城市都在加大公租房的建设力度，以对冲租金上涨的影响。根据北京市印发的《2018年第一批政策性住房建设计划的通知》，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套。