商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

据诸葛找房数据研究院监测数据，5月北京市二手住宅成交套数18096套，环比上涨32.3%，同比上涨67.5%。继3月份破万套后，北京市二手住宅成交连续三个月破万套，5月二手房成交套数达到过去14个月来的新高。

行业分析人士指出，5月北京二手房交易量破纪录主要受学区房需求集中释放、购房刚需结束观望持续入场影响，在严格的信贷措施下，北京房地产市场仍然较为平稳。此外，近期北京限价房政策落实，项目入市有望加快，市场供应量将明显增加，将有助于平抑房价。

季节性因素突出

新建商品房方面，云房数据研究中心数据显示，5月北京市新建商品房新增供应709套，环比上涨239.23%，同比下降74.89%;成交3496套，环比上涨82.75%，同比上涨0.84%;成交均价43136元/㎡，环比上涨23.56%，同比上涨21.25%;成交面积29.97万㎡，环比上涨42.10%，同比下降23.89%;成交总金额120.36亿元，环比上涨52.64%，同比下降7.72%。成交项目主要集中于昌平、石景山、通州等郊区。

二手房方面，中原地产研究中心统计数据显示，进入4月，北京二手房市场签约量持续处于楼市调控以来的高位。从单周数据看，最近已经连续3周二手房签约在3800套以上。

中原地产首席分析师张大伟指出，5月二手房创纪录最大的原因是部分区域的学区政策调整，特别是东、西城针对学区房入学资格的调整，使得部分家庭出现了家庭内房源过户。以5月为例，西城区签约占比达到了8.2%，东城区占比达到了5%。而在往年正常情况下，这两个区的市场占比基本分别在5%、3%。

今年北京市幼升小政策中，“挂靠四老”——即适龄儿童户口挂靠在祖父母或外祖父母名下的入学方式受到更加严格的政策限制，仅有父母外区无房且三代户口在片区并实际居住才能够在所在片区登记入学，因此刺激了部分家庭进行家庭内房源过户，以保证适龄儿童入学顺位居前。

此外，经过一年多的调控，北京市二手房价格调整明显，从2017年4月开始到现在，12个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位，刚需购房者入市。

张大伟指出，目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中，5月实际剔除学区交易等影响，市场真实成交二手房在1.5万套左右。整体看，北京市场已经逐渐从2017年三、四季度的最低迷走向平稳。

诸葛找房首席分析师陈雷表示，二线城市调控不断加码，热点三四线城市调控政策频出，市场热度被全面抑制，加之很多城市贷款利率上涨，使得北京市外溢购房需求回流，北京市二手房成交逐步上升，预计后期热度会继续保持。待积累的需求释放完成后，市场会小幅回落，然后恢复稳定。

下半年供给料大增

5月7日，北京市住建委网站发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。市场人士指出，北京楼市加法调控措施明显发力。在限价房政策明确后，预计未来两个月北京限价房供应将出现井喷。

为加强房地产调控，2017年以来北京拍出的商品房住宅用地全部限价，但因为限价房政策未明确，这部分项目一直未入市。政策明确后，这部分项目入市有望加快入市，增加市场供应量。

张大伟表示，从市场供应节奏看，140平方米以内的商品房含保障房在2018年前5月只有5044套供应，大量的限价房都属于这部分项目中。政策落地后，市场有望加速增加市场供应。今后五年，北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

中国证券报记者从多个限价房楼盘了解到，限价房政策明晰后，部分符合直接作为商品房对外销售的项目已纷纷加快推盘力度，力争尽快回笼资金。某大型房企昌平限价房项目的销售告诉中国证券报记者，该项目主力户型在100平方米左右，总价接近500万元，非常适合自住。公司也在通过各个渠道不断加大销售力度，吸引新老客户前来选购。

紧信贷仍持续

严格二套认定、大比例提高二套房首付和信贷利率，成为本轮北京房地产调控手段中的利器。中国证券报记者从房地产中介和银行了解到，目前北京首套房利率已经提升至1.1倍基准利率，二套房仍然严格执行1.2倍基准利率，购房资金成本明显增加。常见的抵押贷由于信贷成本大幅提升至基准利率1.3倍以上，已经基本销声匿迹。

目前对于非普通住宅仍然严格执行首付8成的政策，这使得以往房产交易中常见的阴阳合同现象明显减少。二套房交易中，做低交易价格至普通住宅(五环内总价不超过468万元)、购买央产房公房等，是目前为数不多的提高购房杠杆的方式。

中国证券报记者从房产中介处了解到，房贷成本目前处于高位，但放款速度已经明显加快，房贷额度也较为宽松。目前，商业贷款获批后放款时间大约为一个半月，较前期已经明显加快。但整体来看，高首付比例和高信贷成本对于大户型和高总价房屋的交易降温仍然明显。