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产业地产开发—关键问题解读与思路创新

与房地产相比,产业地产的客户群体更窄,客户决策更谨慎,对产品与服务要求更高,因此,产业地产开发运营更为困难、复杂。一个产业地产项目的开发运营必须系统地解决开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、产品定位、市场定位、空间规划、运营策略等关键问题。

01开发模式

从公司决策层面,进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前,产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。在符合其要求的区域开发专业园区,如医疗器械产业园、汽车零部件产业园、电子信息产业园等;个性化开发是针对特定的地块进行专业分析,从而确定该项目的产业、产品等方面,目前大部分产业地产项目均属于个性化开发。

02战略研判

产业地产拿地阶段必须进行战略研判,以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值,以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装,提升项目战略价值,可更好地向地方政府索取政策支持。“一带一路、长江经济带、京津冀协同发展”三大战略,对区域经济发展带来深远影响。全国大交通格局变化,城市群发展和区域一体化,改变着城市功能定位,产业地产项目也需要在更大的地理经济范围中寻找新的机遇。

03商业模式

重点解决项目主体的角色定位与盈利渠道的问题,挣什么钱?挣谁的钱?如何挣钱?商业模式创新的关键在于,如何颠覆简单的产品“租售”模式?产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色,盈利渠道也存在土地、物业、投资、服务、资本化等多种方式,项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况,合理定位自己的角色,明确盈利渠道,创新商业模式。

04产业定位

产业是产业地产的内容,也是产业地产的核心,经过多年的发展,产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程,未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争,更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇(结构性产业机遇、改善性产业机遇、创新性产业机遇),判断产业发展逻辑(成本驱动逻辑、市场驱动逻辑、投资驱动逻辑),明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

05产品定位

物业产品是产业地产的载体,也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线,标准厂房,高层办公,独栋总部等等,产品选择跟区域经济、自身实力、周边竞争等诸多因素有关,选择什么样的产品,意味着你将走什么样的道路;产品定位其次体现在怎样提供符合甚至超出用户预期的产品。企业对产业物业的要求十分高,专业化、个性化强,不同的产业对物业的柱间距、消防、层高等要求可能差别很大,这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题,产品设计一旦有偏差,租售都可能出现大问题。

6市场定位

重点解决客户群体是谁?客户群体在哪里等问题。市场定位需要建立在大量的企业调研的基础之上,是来自区域产品需求,来自本地产业升级,还是来自周边产业外溢,要对各类潜在客群进行系统的分析。一般而言,一个产业地产项目70%的客户群体均来自于本地或周边区域,30%的客户来自于外部区域。

07空间规划

坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做,将产品、公共平台等载体落实到空间层面,制定产物结合的概念规划方案,系统性的解决园区的土地利用、物业配比、指标体系、道路交通、绿化景观灯一系列问题,一方面便于园区营销宣传,另一方面便于指导后期园区的开发建设。

08运营策略

从营销推广、产业招商、产业投资、服务体系、组织架构、配套政策等方面制定园区的运营策略,并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求,面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。服务模式创新的关键在于,如何找准入园企业的“痛点”投其所好?专业服务“让位”市场服务主体,开放服务端口,吸纳主体入园、能力入园。

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