2018年调控政策出台的速度要慢于2017年各个季度

自2016年“930”新政，调控已经持续了20个月。梳理过后我们发现，2018年调控政策出台的速度要慢于2017年各个季度，并没有出现调控政策力度和范围进一步扩大的现象。

长效机制建立有利于行政调控政策的逐步退出。近期深圳出台住房改革新政，迈出了房地产长效机制建立的第一步，也为其他城市长效机制的建立提供了比较好的模板，有利于未来行政调控政策的逐步退出。

因城施策，通过人才引进破解限购，毛坯和装修分拆破解限价。近期越来越多的城市发布人才引进政策，最新的是太原45岁以下本科生都可落户，我们观察到人才引进已成为越来越多政府破解限购的手段。另外，近期草根调研发现，一些城市比如H市已经通过毛坯和装修合同分拆来破解限价。今年调控的目标主要是降房价，网签备案是为了调控房价，如果网签价格比较高，按揭发放会比较慢，采用毛坯来备案实际上可突破限价。

流动性或边际宽松，为地产行业提供支持。我们观察到近期资金面不太好，营口港债券爆仓，社融数据有大幅下滑，判断未来资金面会边际宽松。

第二大点，楼市韧性好于预期，地区间分化大。

首先，中西部持续发力。1-4月销售额增长25%，全国9%。其次，更低能级的城市还在发力。低能级城市增速在60%，全国9%。我们有一个旁证，碧桂园覆盖了220个地级市，下沉到720个区县。销售比恒大1-5月多800亿，恒大也覆盖了220个地级市，但下沉不如碧桂园深，所以我们看到了这个差异。同时，草根调研可以观察到，最近火的不是省会，是地级市。以安徽为例，阜阳、安庆、宣城卖的比较好，所以结构上已经发生了很大变化，更低能级的城市能使得地产行业的景气度延伸。

我们认为这轮周期是延长的。对比之前一轮周期来看，2015-2016年可以看成2009年，2016年“930”到现在看成2010年下半年-2011年上半年的情况。2010年9月29日，出台五部委文件，对之前调控政策做了总结。类比到现在，如果未来政策不会进一步出台，尽管利率上升，市场还是会呈现较好态势，我们判断未来两个季度房地产的销售韧性好于市场预期。

第三大点，行业内龙头数据表现好。

观察今年龙头增长数据可以敏锐发现，全国累计销售额数据不断往下走，1-4月份累计增速分别是15%、15%、10%和9%。其中前五大开发商增速有很大波动，这也是为什么3、4月份地产板块会补跌。具体来看，TOP5销售额增长分别是50%、42%、27%、28%、30%，TOP10是55%、44%、22%、23%、26%。由此可以明显看到3、4月是增速底部，而5月龙头销售起来了。我们可以预期6月份推盘量会比较大，TOP5和TOP10销售增长会进一步提高，TOP5龙头单月增长已经达到39%，累计30%。所以我们可以预期龙头三四季度销售数据会比较好，而且和全国脱钩，值得期待。

第四大点，目前从业绩确定性与估值匹配来看，地产板块机会大。

目前保利、万科、新城的PE在8倍左右，1、2月份估值达到10倍以上。我们认为，从PE的角度看，10-20%的增长匹配8倍估值相对来说比较有吸引力。

今年地产行业增长确定性高。2014年跌到4-5倍，为何我们判断8倍不贵?因为本轮集中度提升带来的利润增长的稳定性高，所以大型开发商的估值理应比较高。目前看，从大中型开发商的策略来看，全国化加快周转是标配，所以买股票也要买这一类公司。在这一轮中还有一个不同是，龙头公司中出现融资集中和融资成本下降的现象是集中度提升的核心。因为融资集中导致拿地集中，拿地集中导致销售集中，所以融资是地产行业的牛鼻子。

我们统计了主流房企融资情况，不考虑期限的问题，万科、保利和龙湖2018年发债利率比2017年低。前面因为信用债的问题导致我们板块的调整，而融资金额的集中和成本的下降都已在龙头中表现出来了。

综上所述，目前时点推荐配置地产股，无论从政策友好、流动性边际改善、未来房地产数据向好还是目前筹码情况来看，地产行业值得关注和配置。

选股推荐增长高且杠杆没那么高的公司，A股我们相对看好新城、保利、万科这三家公司。港股我们认为机会较大，因为港股看数据，而我们之前有提到数据会向好发展。港股我们相对看好融创中国，旭辉控股，新城母公司新城发展控股。

Q&A：

Q1：现在资金面比较紧，房企几个债也停了，您觉得地产股现在已经是底部了么?

A1：看未来两三年，现在是相对底部，这是比较明确的。在未来一段时间内，房地产行业整体略微向下。相对来说在超短期、即未来一个季度内反弹确定性比较大。不论从政策友好、流动性边际改善、未来房地产数据向好还是目前筹码情况来看，在市场不好的情况下地产作为避险板块，会表现的比较好，所以我们认为当前是很好的一个配置时点。

Q2：您未来怎么看一线楼市价和量的趋势?

A2：一线城市新房价格有所下降，因为调控的目标就是价格下降。远郊有下降压力，因为新房数量多一线表现为外围下降多，中心上涨，因为学区、医疗资源集中。

Q3：您对2018年销售面积、投资增速的预测如何?

A3：原来对面积做-5%的增长，后面会调到0%左右。现在销售市场强于原来的预期，因为大家之前忽视了三四线韧性，而实际上地级市集聚人口、商品化能力比较强。投资额我们之前的预测是5%，后面也可能会调高。建安部分能提供的投资增速在4-5%，土地购置20%左右增长，占比30%，会多1-2个点左右。所以今年我们觉得增速会比较稳定，增速比去年弱一些，但不会大幅下滑。

Q4：港股中融创杠杆率高，融资成本上升对他会有影响么?

A4：融创最近不打算新融资，所以不受影响。贷款方面开发贷比较顺畅，因为建设、销售比较好。孙总的想法是今年不要去土地招拍挂市场上拿更多的地，同时要卖原来土储的钱来拿地，想做快周转。另，未来贷款余额控制在17年底贷款余额接近。虽然目前5个月才完成1500亿，货值主要在三四季度，今年完成4500亿比较靠谱的，因为货值多。年初以来，回款金额比销售额多，现在回款率85%左右，还是健康。所以目前来看，如果公司坚持以销售、周转为主，可期待降杠杆和未来业绩。

Q5：您对碧桂园看法如何?

A5：碧桂园还是在做快周转，未来需关注其杠杆、销售额。如果未来杠杆进一步提高，还是有一定风险。三四线销售估计2018-2019上半年还是可以，之后可以观察政策的变化。