房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”

自2016年10月份以来，房地产监管政策不断收紧。去年，监管部门开启了新一轮全面调控，严控资金违规流入房地产行业。而近期，多个监管部门对房地产市场进行密集表态，房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。

6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。

天风证券研究报告显示，今年一季度，龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%，而中型房企筹资活动现金流转负，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，仅为去年同期的27%。据同策研究院总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

事实上，在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下，房企销售回款到位速度迟缓，而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下，“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在监管趋严的大背景下，以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动，房企融资成本也逐渐水涨船高。

北京某信托公司业务总监向《证券日报》记者介绍称，“现在我司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目位置，对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本，该业务总监表示，由于涉及多方因素考虑，融资成本有所不同，但即使是实力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到两位数水平。

《证券日报》记者根据用益信托在线数据统计，仅就今年6月份，市场上共成立集合资金信托产品676只，合计规模为1155.06亿元，平均年收益率为7.62%。其中，房地产信托产品共有200只，占比29.59%;合计规模363.44亿元，占比31.47%;平均年收益率为8.05%，超过平均水平0.43个百分点，在各类投资领域中收益水平“一枝独秀”。

而以在售产品来看，在某财富管理人员推送给《证券日报》记者的“近期在售信托项目信息”中，共了推荐42款信托产品，其中房地产信托产品就有27款之多，且收益率全部在8%以上，收益率在9%的房地产信托共有14款，占比近半。在资金端，房地产信托预期收益率持续飙升，房企融资成本趋势由此可见一斑。

中国信托业协会特约研究员周萍表示，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。