物业新规已实行 为何物业还不实施?业主该如何维护自己的权益?

近日，家住名士豪庭的张女士反映，自己的房子闲置了两三年，听说新的《山东省物业服务收费管理办法》(下称《办法》)1日施行，对于停车位和物业费收费都作了规定，她可以省点钱。可是去物业问了之后发现，物业仍在执行旧规。为何《办法》有明确规定物业还不实施?业主该如何维护自己的权益?

明明新规已实施物业说未接到?

张女士在名士豪庭有一套房子，但已经闲置了三四年未入住，短期内张女士也不打算去住。但是车位管理费正常交，物业费只给打了八折。“省里的物业新规我一直都很关注，是不是新规出台后，一些物业收费将会更加合理。”张女士表示。7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》对业主普遍关心的问题作出了规定。普通住宅交付后空置6个月以上的，其前期物业公共服务费减收比例不得低于40%，而停车位空置则免收停车服务费。

7月初，张女士去物业交费，特地询问了新规实施的情况，却被告知，目前收费仍按照以前的规定收，暂不执行新规。“我问他们，新规不是已经宣布7月1日起开始实施，为什么还不执行?他们告诉我说，暂时没有接到通知，所以还没执行。”

物业收费关系到很多人的切身利益。很多市民有张女士类似的遭遇。记者以居民身份拨打了该小区物业证实了张女士的说法。据物业方面介绍，虽然他们通过新闻已经知道7月1日实施了新规，但是因为没有得到有关部门正式通知，所以暂时没有执行新规。

同时，记者也调查了多家物业公司，戴维斯物业、康都物业等。大部分物业公司都表示，目前还没有接到新规的通知，因此尚未执行新规。

济南暂未出台细则

应按照省里规定执行记者了解到，新规7月1日实施，而从全省来看，青岛反映比较快，在实施之前，已经随省里的新规，同步出台了地方管理办法。青岛市物价局、市国土资源和房屋管理局近日联合下发《关于明确物业服务收费相关政策的通知》(以下简称《通知》)，对本市现行物业服务收费政策的部分规定作了进一步完善，该通知自7月1日起执行。

济南方面确实还没有发布相关的通知，虽然省里有《办法》但是地方细则未出台。省物价局相关工作人员表示，《办法》是向全社会公开的法律法规，一旦公布后，就具有了法律效力，正式实施后，全省都应当执行。该《办法》在正式实施之前，已经于一个多月前向社会公示，给相关单位和物业公司留出了一个月的过渡期。

同时，记者也咨询了省法制办相关人员。据介绍，根据上位法优于下位法的原则，在规定存在冲突时，应该以省级文件为先。如果省政府规章作了相关规定，无论市政府规章之前有没有规定，都要按照省规章来执行。因为从全省来看，省政府规章效力高于城市的效力，而且是制定市政府相关规章的依据之一。

只有前期物业才能免管理费

那么，按照新规，张女士是否能享受到减免管理费的条件呢?根据新规：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。

据了解，普通住宅前期物业的概念，以是否成立业主委员会为分界点，未成立业主委员会的为普通住宅前期物业。物价部门对此的解释是：之所以作如此规定，主要是考虑在普通住宅前期物业管理中，物业服务企业由建设单位选聘，包括物业公共服务费标准等内容在内的前期物业服务合同也由建设单位与物业服务企业签订，业主、物业使用人只能被动接受，为保护业主的合法权益，需要由政府对价格进行适当控制。业主大会成立之后，业主可以通过业主大会或者业主委员会表达自己的真实意思，业主与物业服务企业的关系由被动接受转为主动参与，话语权得到提升，因此，业主委员会成立以后的各项普通住宅物业服务收费均实行市场调节价。

据介绍，全省近90%的居民小区还未建立业主委员会，乱收费、质价不符与收费难的现象并存。另外，相对于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的业主价格承受能力较强，对物业服务的内容、标准要求也更高，为了更好地满足双方需求，适宜由双方协商确定价格。

而普通住宅后期物业服务收费、别墅等高档住宅物业服务收费、写字楼等非住宅物业服务收费均实行市场调节价，由业主或者物业使用人与物业服务企业协商确定。