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工信部所属的赛迪研究院发布了《2018县域经济100强榜单》

近日,工信部所属的赛迪研究院发布了《2018县域经济100强榜单》,榜单中,江苏以25个上榜城市独占了四分之一,其中江苏的昆山(楼盘)、江阴(楼盘)、张家港(楼盘)、常熟(楼盘)等四县更是包揽了前四名。一个明显的现象是,在2016年、2017年的榜单中,前四强的位置同样属于这“四县”。昆山更是连续13年位居全国百强县首位。

如今,在以“城市群”为衡量城市的标准下,两三个单核城市周边城市发展如何,可能更能说明该城市群的发展活跃度,毕竟,单核城市的承载力是趋于饱和的、承载力也有限,人口、产业通过交通的搭建,终归要外溢到周边城市。

随着外溢城市需求的聚集,总有一些事物出现、承载着需求的释放,比如,楼市、产业、零售等。所以,在今天,别再说什么我要去一二线城市了,未来发展好的三四线城市可能就是今天的一二线城市。你需要做的就是,心理和行动上做好双重准备“接招”,包括楼市!

县域经济哪个城市群活跃度最高?

百强县里藏着城市群活跃度的秘密:城市群活跃度越高,里面的城市发展将越好;反过来,周边县城发展越好,也意味着该城市群活跃度越高。

关于《2018县域经济100强榜单》里的100个城市,按照归属于哪类城市群,90度做了一项统计,从高到低排名前三的结果如下:

长三角城市群:48个县;

关中平原城市群:26个县;

长江中下游城市群:8个县。

榜单排名的评价指标包括,经济实力、增长潜力、富裕程度、绿色水平。因此,这在一定程度上说明,长三角、关中平原、长江中下游三大城市群下的县域城市综合实力(经济规模、发展水平、投资强度、创新活力、收入水平、消费水平)处于高质量发展水平。

有趣的是,这三大城市群里单核城市多是楼市热闹非凡,也是住建委重点点名的城市。近日住房城乡建设部、中宣部、公安部、银保监会等七部委联合开展治理房地产市场乱象,其中被重点“监督”的30个城市中,城市群中热点单核城市基本都在列,连续三年霸占县域城市榜单前列的昆山、张家港、常熟所隶属的苏州(楼盘)市也赫然在列。

当然,这对单核城市来说,是一个消极信号,证明你将被盯得死死的,不符合“房住不炒”基调的一举一动将被严厉打压。

但这对外溢的发展较好的三四线县级市或是一个积极信号,投资属性青睐这里,监管又没那么严,带动的当然也是需求属性的释放。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,现在整个房地产格局趋势是向三四线城市转移的过程。苏州的县城,经济发展实力和水平比很多中西部地级市还高,有经济发展的支撑动力,这是房地产的支撑点。同时,在长三角地区,有着较好的基础设施,这些都是未来发展的支撑力。

上海(楼盘)易居房地产研究院总监严跃进表示,县域经济发展为当地投资环境带来机会,产业多,外来人口多,整体经济强,有了这些元素,像昆山这样的县城楼市整体上就会保持强劲态势。但也要警惕后续炒房客可能进去的风险。

昆山成为“学霸”的秘密

我们还是回归到榜单中,以个案来说明县域经济的活跃对当地楼市的刺激。以榜单常年的学霸苏州“昆山”说明之。

“苏州很强,我觉得这座城市的吸引力很强,经济实力不差,生活氛围又好,很多外地朋友包括外国人慕名而来。因此,房价涨自然也不稀奇。去年在昆山做项目的时候,发现那里的外国人很多。”一位从事地产项目开发的苏州本地人说,昆山外企多,很多外企高管被调过来,娶了中国老婆,最后在昆山买房定居。

当然,这是外地人的部分需求,刺激了当地的楼市。

在大数据上,昆山又是怎样的表现呢?根据艾普大数据去年年底发布的一份报告显示,最受买房人关注的三四线城市前十名中,长三角经济圈最多,这些城市都位于江苏,10个城市中占了4个席位,分别是江苏昆山、江苏南通(楼盘)、江苏常州(楼盘)、江苏扬州(楼盘)。

“昆山”再度成为最受宠爱的城市之一,艾普大数据分析,昆山虽然只是一个县级市,但2016年GDP达到了3160亿元,是全国首个GDP突破3000亿元的县级市,2017年,昆山市实现地区生产总值3500亿元,GDP都赶上很多省份城市。经济发达,宜居宜业,又贴近上海,昆山的楼市想不热都不行。

其实,像昆山这样的三四线城市之所以成为热门,原因不外乎两个:一是所处的地理位置往往在一二线城市的周边,承接了一二线城市的外溢产业、人口和需求,如很多上海工作的人跑到昆山买房,很多在深圳(楼盘)工作的人去惠州(楼盘)和珠海(楼盘)置业;二是当地经济发达,人口众多,本地具有较强的购买力,无论是自住和投资置业需求都非常强大。

当然,话说回来,这也不失为三四线城市的另一条发展路径,那就是加入城市群,而目前,长三角城市群就是其中最活跃的一个。

强县资本市场的崛起

像昆山这样的“学霸型”县城,是重点培养和争抢的对象:国家和当地重点培养,外来者尽情布局。

当然,昆山也正在因为“受重视”而悄然发生着一点一滴的变化,且被放到了国家战略的高度。近日,昆山成为了江苏省首家通过2035版总规的城市。

在《昆山市城市总体规划(2017-2035)》中,两个比肩一二线城市的信息点值得关注:第一,到2020年,大城市的功能渐趋完善,力争在2035年之前基本建成社会主义现代化大城市;第二,“减量发展”,330万规划人口规模作为人口容量的上线,规划期末建设用地规模从433平方公里缩减到406平方公里以内。

其实,早在2015年,国务院批复至2030年,昆山将发展成为大城市。在2016年国务院关于长三角洲城市群发展规划的批复中,长三角城市群到2030年要建成具有全球影响力的世界级城市群。至此,昆山与城市群基本同速度在发展。与此同时,昆山的头衔在前期的基础上也越来越多,从联合国人居奖,到国家生态园林城市,一个不落。

昆山强了,生活成本是否也要跟着涨上去?从一二线城市发展路径来看,像昆山这样未来的大城市似乎也逃不出一二线的发展“套路”,全国一线城市房租的不断上涨、机场没有一碗牛肉面不低于48块等就是活生生的例子。

而昆山的消费潜力和生活成本也在直线上升。以下相关数据显示:

双十一,昆山连续4年称霸消费县第一名;2017年,昆山票房收入首破2亿,位居全年县域电影票房榜首;2017年,苏州市财政收入昆山居首;截至去年5月份的数据,昆山汽车保有量年均保持两位数增长。

网上一个段子说,给100万,一个三口之家的家庭在昆山能活多久?答案是:5年。这还是没有奢侈品等大件的平凡日子基础上得出的5年。当然,这只是个笑话,但调侃的是昆山的生活成本。

昆山的楼市在干什么呢?数据显示,昆山2017年全年卖地收入为109.48亿元,多个地块溢价率超30%! 2017年新房均价年度涨幅2.46%。众多投资者也赶集式前往。各大品牌房企都在争相涌入这个县城,消息显示,碧桂园、万科、万达、世茂、融创、华润、旭辉、绿地、阳光城(000671,股吧)、正荣等,均在昆山有布局。

资本市场也在昆山崛起,截至2018年1月份,昆山在境内外资本市场上市挂牌的企业达100家。

西班牙著名城市规划师阿方索近日在接受和讯房产专访时重点提了一个城市“苏州”。他说,一个样本城市涉及到历史环境保护、生态保护、自然保护,还要有对外来人的包容性、融入性,苏州是一个中等城市,但苏州的例子全世界可以参照。

现在苏州以及昆山市的包容性的确很强,也有很强的投资拉动性。

但,别忘了一二线城市的案例,当一个城市饱和到承载不了那么多的时候,等待你的是什么!思考前置到这一步,你需要做的就是,做好心理和行动上的准备,包括置业!

小结:长三角GDP规模最突出,达16.5万亿,显著高于其他城市群,是目前我国最发达的地区;珠三角、长三角人均效益最高,人均GDP超10万元;长三角、京津冀、长江中游汇聚着更多人口,常住人口规模均超过1亿;长三角房地产市场规模最大,房地产开发投资额超过2万亿,商品房销售面积超2.5亿平米,长江中游、成渝商品房销售面积2017也分别达到1.8和1.7亿平米。

在五大城市群之外,山东半岛和海西城市群地处沿海地区,核心城市具备先发优势,城市群整体经济水平较高,2017年GDP规模分别为7.3万亿和5万亿,商品房销售面积超过1亿平米,而中原城市群地处全国“两横三纵”城市化战略格局的陆桥通道与京广通道交汇区域,是中部崛起的战略支撑点,人口规模突出,尤其郑州(楼盘)及周边地区快速崛起,潜力突出。

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