昨天上午，三中院公布了一批涉户口迁移房屋买卖纠纷的典型案例。

李斌(化名)将自己名下的一套建筑面积为144.52平方米的房屋，以880万元的价格出售给赵海(化名)。签订《北京市存量房屋买卖合同》时，双方约定：“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。”

不久，房屋所有权变更登记至赵海名下。此时赵海才发现，自己购买的房子上还“挂着”两个户口。原来，这套房屋也是李斌前妻和儿子的户籍所在地，2015年3月李斌与前妻经法院判决离婚，此后房屋被判归李斌所有。

对此赵海十分气愤，自己购房时已经明确表示，房子买来就是要解决孩子的上学问题。如今李斌儿子的户口迟迟不能迁出，孩子的学区资格可能也会受到影响。于是，赵海将李斌起诉至法院，要求李斌承担违约责任。

经审理，法院认为，李斌在明知前妻、儿子的户籍所在地在涉案房屋的情况下，仍然与赵海在合同中就户口迁出和违约责任进行了约定，应该承担违约责任。

房子倒手数次

卖家为案外人户口“买单”

孙强(化名)、杨欣(化名)与闫博(化名)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同中规定，闫博要在规定日期之前将涉诉房屋交付给孙、杨二人，并在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。

此后涉诉房屋权属转移登记至孙强、杨欣名下，但二人查询发现，自己所购房屋上仍有户口未迁出，二人因此将闫博起诉至法院。庭审中，闫博辩称，未迁出户口系原房东陈某的户口，2010年自己从陈某处购得房屋，按所签合同陈某应在当年12月31日之前迁出户口，但此后陈某迟迟没有迁走户口。闫博认为，陈某户口未迁出并非自己的意愿，因此否认违约。

一审法院判决闫博支付孙、杨违约金8.95万元。考虑到二审期间陈某户口已迁出，孙、杨二人已成功迁入，二审法院撤销了一审判决，改判闫博支付孙、杨违约金3.3万元。

法院认为，虽然涉案房屋内原有户口并不属于闫博本人或者亲属，但他在知道涉案房屋内存有他人户口，却未尽合理审查义务，致使房屋不符合交付之条件，其行为已经属于违约。

涉“学区房”纠纷占两成

当事人可申请行为保全

三中院介绍，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件,呈逐年上升趋势。法院对涉案房屋所处区域进行梳理后发现，20%的案件都涉及“学区房”买卖。

对于“学区房”相关纠纷来说，不仅关系着买卖双方的户口迁入迁出，还会对学籍归属产生重要影响，因此格外受到关注。为更好解决这一问题，三中院正在探索相关领域行为保全的使用。三中院民一庭孙京法官介绍说，根据法律规定，法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为;即使当事人没有提出申请，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。她表示，对于双方明确约定系购买“学区房”，以购房落户入学为主要目的的案件，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，在出卖人违约的情况下，很可能导致买受人购房目的无法实现。因此在此类案件中，对于买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，法院将探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。