“香港土地不足，归根结底，是因为过去十年政府停止积极寻求新土地供应，自(上世纪)90年代中期建造东涌新市镇后，香港再无任何新市镇落成。香港缺乏长远的全面、策略性土地供应规划，长远来看会造成庞大的土地容量短缺。”团结香港基金政策研究院主管黄元山坦言。

由于香港地势多山以及可发展土地有限，政府一直靠填海造地来增加可发展用地供应。特区政府统计数据显示，截至2016年，香港约有70平方公里土地是通过填海取得，占香港土地总面积约6%。

香港连续24年被评为全球最自由经济体，但近年来却被土地房屋问题的阴霾深深笼罩。

过去十年，香港私人住宅价格直线飙升，而工资则仅有小幅增长，高昂的楼价让很多香港市民“望楼兴叹”。楼价中位数与收入中位数的比率已由2011年的11.4激增70%至去年的19.4。这意味着大部分香港打工族需不吃不喝19年才能买得起楼。

“香港长期缺乏土地导致楼价高昂，严重影响民生，很多市民被逼住劏房(面积狭小而被分割的房屋)，政府要设法解决贫富悬殊问题。未来几年的土地需求需谨慎处理， 填海工程或需10年的时间，因此政府也应考虑其他方式,多管齐下提供更多土地供应，例如公私营合作、释放私人土地、一地多用、收回棕地等方案。”香港前特首董建华在8月7日的团结香港基金会议上指出。

相当于半个九龙岛

事实上，香港特首林郑月娥近日也多次公开表示，填海才是解决香港土地供应短缺的根本方法。7月12日，她在立法会出席答问会时坦言：“解决土地问题，社会要有广泛共识。长远来说，在维港(维多利亚港)以外填海是无可避免。”

2017年9月，特区政府成立了土地供应专责小组，并于今年4月底提出18个土地供应选项，并展开为期5个月的公众咨询。其中短期选项包括棕地发展、私人的新界农地储备等，中长期选项则包括发展东大屿都会。

东大屿都会的概念最早是特区政府《香港2030+》研究提出跨越2030年的两个策略增长区之一，涉及在香港岛及大屿山之间的中部水域拓展土地面积超过1000公顷的人工岛，并提供策略性运输基建设施，作为除中环、九龙东以外第三个核心商业区及智慧型新市镇。

“香港正面临人口加速老化的挑战，65岁以上老年人口已经超过120万，预计到2036年还会激增一倍至240万，对医院、安老院和社区中心的需求大大增加。同时，到2046年，香港楼龄超过70年以上的私人住宅单位将超过30万个，旧区重建的问题将日益迫切。”团结香港基金总干事郑李锦芬在8月7日的记者会上表示。

同时，该基金会8月7日公布了”强化东大屿都会”计划，倡议特区政府借鉴以往新市镇的发展模式，在香港岛与大屿山之间的中部水域，建造面积相当于半个九龙的2200公顷人工岛，兴建25万至40万个住宅单位，预计建成后将可容纳70万-110万人口。

“土地供应专责小组列出的18个选项中，从成本效益、规划配套以及业权纠纷风险等不同角度考虑，只有大规模填海造地，才可以扭转局势，”郑李锦芬坦言。

填海，不仅仅是香港

根据《香港2030+》研究，香港未来30年土地短缺将至少达到1200公顷，其中包括约230公顷的房屋土地需求。过去五年，香港实际住宅供应与政府“长远房屋策略”目标相差9.43万个单位。

自上世纪60年代以来，特区政府在荃湾、沙田、屯门、大埔、将军澳等地陆续填海造地。然而，以2000年为分界线，香港填海造地的步伐几乎停滞，1985年至2000年填海造地共有3000公顷，每年约200公顷;而2001至2015年仅填海造地约690公顷，每年仅40多公顷，降幅达到大约80%。

相比之下，亚洲其他各大城市则积极填海，增加土地供应。韩国填海打造了“新万金经济区”，面积超过2.8万公顷，相当于半个首尔的面积;“狮城”新加坡过去50年填海造地面积达到其国土面积的五分之一;深圳过去30年填海造地近1万公顷，并计划再扩大5500公顷。

需时11年分两阶段进行

而现在，为了缓解香港日益加剧的土地短缺和房价飙升问题，填海造地已迫在眉睫。

自2003年起，香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历来最长的房价上涨周期。香港的私人住宅售价指数由61.6点飙升至去年的333.9点，过去14年涨幅超过4.4倍。相形之下，2016年香港家庭每月收入中位数仅为2.5万港元，比10年前仅上升了45%。

“根据初步可行性评估，按照2018年1月的价格估算，强化东大屿都会计划的填海成本约为每平方英呎1360港元，相比之下，收回新界私人农地的成本最高可达每平方英呎1500港元，而连接该人工岛与香港其他地区的三条铁路、三条公路的建筑成本大约为每平方英呎650港元。”奥雅纳工程顾问董事刘伟棠表示。

根据估算，填海工程至少需时11年，可分两阶段进行。同时，该计划最大的优势在于可以创造一片面积庞大的可开发土地，而收回农地能得到的则是分散、零碎的地块。

事实上，据特区政府的测算，在回收农地等非“熟地”上发展地产，大多会涉及复杂及不确定因素，比如前期规划研究、多个阶段的公众咨询等，整个过程平均耗时11-14年。“熟地”则一般已有合适规划，不需要进行收地、清拆、重置现有设施、地盘平整或提供额外的基建设施。