狭义的上市即首次公开募股Initial Public Offerings(IPO)指企业通过证券交易所首次公开向投资者增发股票，以期募集用于企业发展资金的过程。当大量投资者认购新股时，需要以抽签形式分配股票，又称为抽新股，认购的投资者期望可以用高于认购价的价格售出。在中国环境下，上市分为中国公司在中国境内上市或上海、深圳证券交易所上市(A股或B股)、中国公司直接到境外证券交易所(比如纽约证券交易所、纳斯达克证券交易所、伦敦证券交易所等)(H股)以及中国公司间接通过在海外设立离岸公司并以该离岸公司的名义在境外证券交易所上市(红筹股)三种方式。

A股上市房企半年报披露完毕，135家房企半年卖房收入增至7740亿元，部分房企净利增长超2倍。

房企为何取得如此“好看”的业绩?集体发力长租公寓是否推高了市场租金?向三四线城市下沉式发展，影响了当地房价?

半年卖房收入7740亿元 17家净利增超2倍

据同花顺统计显示，上半年，A股135家上市房企营业收入共7740亿元，同比上涨24%;净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市房企赚约6.3亿元，比去年同期多赚约1.73亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示，除了部分转型的中小房企外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

上半年，万科净利润同比增长24.9%;恒大地产、保利地产等龙头房企净利润也明显提升;万通地产、中粮地产等17家房企更是净利润同比上涨超200%。

龙头房企中报为何如此“好看”? 58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示，行业集中度不断提升，让龙头企业有了更多操作空间;同时，2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入，对房企半年报有一定影响。

“房企利润上升还和周转率加快有关。受融资不断收紧影响，为了应对资金成本不断上涨、现金流短缺等问题，房企非常重视回款速度，尤其是在销售环节的现金回流。”张波说。

更多房企布局长租公寓 被质疑推涨房租

因被质疑推涨房租，近期“长租公寓”被推上风口浪尖。北京市住建委还在8月23日查处了昊园恒业、自如、中恒建业等23家涉嫌哄抬房租、打隔断群租等违法违规行为的中介机构。

不过万科总裁祝九胜在中报业绩说明会上表示，这可能有一点误会，“近一两年确实有一些资本、机构介入了租赁业务，但机构占比非常低，对住房租赁市场的渗透度有限”。

半年报中，不少房企透露了在住房租赁业务的动态。

2014年开始布局长租公寓的万科，截至6月末其长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

另外，龙湖旗下长租公寓品牌冠寓则陆续在北京、上海、杭州等16个城市开业运营，累计开业房间数量超2万间，开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。

房地产研究机构克而瑞的数据显示，规模排名前30位的房企有三分之一已经展开住房租赁业务。

事实上，随着万科、龙湖、复星、旭辉等房企入局租赁市场，近两年住房租赁市场进入猛增阶段。

“未来，房企持有租赁项目进行出租的收益会上升，进而改变房企的经营方式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，部分房企在租赁业务方面还会不断创新，尤其会在租房信用体系的建立上有更多尝试。

三四线城市拿地不手软 助涨当地房价

伴随热点城市调控趋严、市场热度减弱等因素，核心城市群周边的三四线城市，成为房企的新目标，万科、旭辉、龙湖、融创等房企上半年均纷纷布局三四线城市。

半年报显示，旭辉地产加大了二线、强三线的城市布局，在三线及其他城市的土地储备金额占比近四成。其不断开拓“环沪都市圈”、环渤海等周边区域，新进入潍坊、淄博、常州、徐州、芜湖等三四线城市。

绿地控股的项目拓展重点则是围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，上半年累计获取项目60个。

安居客房产研究院的监测数据显示，房企下沉三四线城市的脚步不断加快。上半年，一线城市拿地金额同比降约70%，而三四线城市则同比上涨约40%。

“这一操作背后的逻辑是抓住机遇、分散风险，在企业规模化扩张的内需驱动下，地域扩张很快从一二线蔓延到三四线城市;加之，棚户区改造加速，确实引发了房企新一轮的开发热潮，并在一定程度上助涨了三四线城市房价。”张波说。

国家统计局发布的70城房价数据显示，上半年三四线城市房价涨幅明显。7月份，35个三线城市新房价格环比上涨1.5%，涨幅再次扩大;同比看，三线城市新房和二手房价格涨幅都超过了5%。

不过对于房企这种下沉式布局，融创中国董事长孙宏斌称房企也存在焦虑。孙宏斌在融创半年报业绩会上说，“如果房企布局了四五线城市，市场冷得比较快，开发商压力可能就比较大”。

多数房企对楼市发展继续抱乐观态度

今年以来，官方多次明确强调，楼市调控不动摇。8月份，全国超过45个城市发布了约55次楼市调控，年内累计调控次数高达315次。

在这样的背景下，房企如何看待楼市走向?谋发展之路又会怎么走?

记者梳理发现，多数房企仍对中国房地产市场发展趋势抱以乐观态度。保利地产在半年报中就提到，房地产发展趋势依然向好，国内城市化进程推进与居住需求升级将继续拉动优质资产配置。

同时，调控政策将持续高压，成为龙头房企的普遍认知。

“行业整体政策基调依然趋紧。”浙江广厦半年报中指出，房企进入存量需求的博弈阶段，同时，房企成本普遍开始回升，行业整体杠杆率和短债压力上行，资金将继续向大公司和高评级公司集中，龙头房企优势将进一步扩大，中小民营房企面临更大的发展和资金压力。

银行业上市公司的半年报也暴露了房地产行业的融资问题：房地产行业不良贷款率正在反弹。

谈及原因，张波认为有三点：一是经济增速放缓导致房企资金链紧张，偿债能力下降;二是官方对房企融资的管控没有放松;三是行业集中度不断提高，中小房企融资难度越来越高。

面对新形势，部分龙头房企已经开始“转型”谋发展。保利地产在半年报中提出，将持续做大做强的同时，紧抓行业转型发展机遇，布局社区消费与房地产金融业务;万科也表示，将租赁住宅业务确立为核心业务