近期，在北京市推出“史上最严公积金新政”之后，南京住房公积管理中心亦于9月16日公布了《南京市住房公积金按揭协议管理办法》，目的是为了保障符合条件的职工能够申请住房公积金贷款。

自今年6月28日以来，已有北京、郑州、洛阳等8座城市，以及湖南省陆续发布了公积金新政。目的皆以规范市场秩序，限制楼市投资，以优先满足首套购房和租房的刚需市场。

在公积金制度不断完善的过程中，全国住房公积金的运行情况究竟如何?21世纪经济研究院分析师根据《全国住房公积金2017年年度报告》，参考全国首套房贷款平均利率指数，以及房屋租赁市场指数等，对当前住房公积金在“房住不炒”调控中发挥的作用进行分析。

从分析结果来看，当前公积金贷款的年龄趋于年轻化，其中，中、低收入者占到绝大多数，这也成为公积金贷款逾期额扩大的因素之一。与此同时，年轻人成为公积金购房群体的“主力军”一定程度上反映了当前住房需求结构的变化，这一趋势也成为此次多地公积金政策调整，重点推动租赁市场发展的用意所在。

调控效果初现

住房公积金制度发轫于上海，在全国推广后，成为支持住房建设发展的关键力量。对于购房者而言，特别是刚需购房族，住房公积金为其提供了置业的第一笔资金支持，发挥了重要的杠杆作用。

《全国住房公积金2017年年度报告》数据显示，2017年全国住房公积金实缴单位262.33万个，实缴职工13737.22万人，分别比上年增长10.11%和5.15%。在此基础上，2017年全国住房公积金缴存额达到了18726.74亿元，比上年增长了13.06%。

研究发现，受购房成本上涨和限购政策的影响，住房公积金的贷款使用出现了一定程度的下滑。据《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国共发放住房公积金个人住房贷款254.76万笔，合计9534.85亿元，分别比上年降低22.21%和24.93%。

从2017年的公积金使用情况来看，近年来楼市调控政策不断加码，尤其是不少地方出台的楼市限购、限贷政策，短时间内对限制楼市投资性行为，稳定与规范市场发挥了积极的作用。

与此同时，在另一个层面，公积金政策一般作为首套房的金融杠杆，贷款发放出现较大幅度下跌，也需警惕部分地区与市场的调控政策对刚需置业需求的“误伤”。

警惕逾期风险

统计数据显示，在2017年个人住房贷款中，新房和首套房占到多数，比例分别达到67.24%和85.63%。同时，贷款年龄趋于年轻化，74.13%的贷款人年龄在40岁以下，30岁以下也占到33.31%，中、低收入者占到绝大多数。

不难发现，当前尽管楼市调控不断加码，但购房需求依然较大，越来越多的青年人还是选择了贷款买房。

21世纪经济研究院分析师注意到，2017年末住房公积个人住房贷款逾期额达到10.58亿元，相较于2016年的7.86亿元增长了34.6%。虽然就逾期率来看，两年同样都为0.02%，仍然在风险可控范围内，但逾期额较大的增长幅度仍需引起有关部门的重视与关注。

住房公积金贷款相对商业贷款来说是最优惠的方式，逾期额的较大增长，可能与部分地方上存在房价和收入的脱节，以及贷款人过大的支出压力有关。

据中商产业研究院统计数据显示，2017年全国平均房价与月均收入比超过3倍的城市目前共有9个，其中北京以6.8:1位居首位，深圳和上海紧随其后。

需要关注的是，当前部分购房热度尚存的三四线城市，前期因房价涨幅明显，在房价的上涨预期和住房需求的驱动下，部分三四线地区的购房者会选择尽快购入，但实际工资的涨幅与房价的涨幅并不对等，从而使得房贷成为一种较大的生活开支。