日前，在贝壳研究院2019全流通会议上，贝壳研究院院长杨现领发布并解析了由贝壳研究院出品的《2018年全国房地产市场报告》(简称《报告》)。杨现领表示，2018年中国房地产市场的表现可以概括为“新房增势终止，二手低温运行”。

《报告》显示，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。新房市场达巨量顶峰，且现回落趋势，拐点将至。二手房市场保持低温，2018年下半年以来重点城市均价已开启下跌趋势。全年市场买卖双方预期同步走弱。

下半年跌势明显

《报告》统计，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。

可以看出，下半年跌势明显，《报告》统计显示，今年6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。 成交价格方面，2018年上半年重点城市房价涨跌分化，而到下半年则转为一致向下。四季度重点城市二手房成交均价全面下跌。

随着房贷利率走高、首付比提升，紧信贷环境下全国居民交易杠杆走低。2018年购房交易杠杆率回落到20.1%，购房杠杆快速上升的势头得到初步遏制。

2019年一线城市或有小幅回升

结合2018年的市场趋势判断，杨现领认为，2019年市场走向，可以用“新房放量，二手触底”来概括。

结合《报告》分析，2017年以来全国土地交易增多，新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕，导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会对二手房市场造成分流影响。

杨现领表示，随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。作为房地产底火的一线城市明年市场则有望小幅回升。房价下跌、贷款环境改善会使更多首次置业需求进入市场，带动换房改善链条活跃。