是否允许私人公民违背其意愿强迫出售邻居的财产?

让我们用另一种方式提出问题：只有一个邻居或者一小群邻居应该能够阻止他人财产的出售或重建，这是否公平?

在集体分层销售方面，答案并不明显。

Strata title是澳大利亚最常见的公寓所有权形式。它通过自己的单元为每个所有者提供“标题”，并共享共享空间的所有权。有三百万人住在里面。在大多数州(新界和新南威尔士州除外)，100%的业主必须同意终止分层计划并出售单位。

实现一致决策的需要使得老化的建筑物难以出售和重新开发以增加城市密度。直到2016年，自1961年以来，新南威尔士州所有分层计划中只有1.1%被终止。

至少自1838年以来，经济学家已经明白，组装补充资源的尝试可能会受到阻碍问题的困扰。

2016年在新南威尔士州启动的一项新法律旨在对其进行补救。只有75%的分层业主必须同意才能出售或重新开发一个网站。早在2018年，土地与环境法院就悉尼的两起案件作出了初步裁决。由于解决方案的固有问题，很容易看到更多因素。

75%有什么问题?

首先，城市重建的利益可能不会实现。不需要将所开发的特性替换为密度增加的特性。

其次，立法赋予私人公民以前只有政府可以获得的权力：强制获得他人财产的权力。鉴于西方社会财产权的文化和法律重要性，侵犯这些权利是一大步。

第三，法律规定，解决方案的条款必须“在所有情况下公正合理”。这可以用来表示该批次的市场价值和其他成本，例如移动的成本。

但市场价值存在问题。作为一个销售的整个区块的市场价值通常远远超过单独销售的每个单元的市场价值的总和。在重建后，单个单位的市场价值可能不足以在附近购买替代品。

该物业可能是一项投资，如果出售，将需要缴纳资本利得税。在缴纳税款后，所有者可能没有足够的资金购买合适的替代品。

而现有业主可能会将其物业估值高于市场，否则该物业已经售出。

溢价是合理的，但多少钱?

立法没有界定高度主观的概念，即“公正和公平的补偿”。

它没有提供关于如何将真正的主观价值与所有者分开的指导与他们可能要求的仅仅是因为他们坚持夸大他们的财务收益。

我们的解决方案：在保护产权的同时减少抵押

我们相信它是。大多数人不希望看到一个单独的所有者坚持开发纯粹是出于个人经济利益。另一方面，大多数人不希望看到弱势居民违背他们的意愿而离开他们的家。

我们在与佛罗里达州立大学和加州大学圣巴巴拉分校的经济学家共同撰写的工作文件中提出的方法，赋予每个所有者任何集体销售收益的特定部分份额的权利，等于他或她的整体市场价值的比例。整个建筑，由独立估值师评估(股份加起来为100%)。然后，每个阶层所有者指定他或她愿意出售的最低价格。

它是如何工作的

考虑一个名为乔的老板，其份额为10%，并提名120万美元作为她想要的补偿(这可能超过估值师对Jo公寓市场价格的估计)。对于Jo获得120万美元，整栋建筑必须以1200万美元的价格出售。

因此，乔提名她所要求的赔偿金为120万美元，实际上为整栋大楼设定了1200万美元的底价。每个业主都做同样的事情，每个业主都设定了建筑物的底价。这些建筑底价中最高的成为实际底价，重要的是：当它满足时，每个主人至少会得到他们所要求的。

所有者都不会提名不合理和不真实的高价吗?事实证明，我们的计划为业主提供了设定真实价格的财务激励，即提名他们自愿出售其个人财产的最低价格。如果他们设定的价格太高，他们就会面临销售风险，并且什么也得不到。

如何使用它

这是一个可以应用于其他环境的想法。墨累达令盆地的集体水权出售是其中之一。

对于出售分层标题单位的决定，该计划将要求委任中立代理人接受个人赔偿要求，并设定必要的(秘密)储备金，以确保除非满足所有赔偿要求，否则不进行集体出售。

这将消除坚持的动机。任何集体出售都是一致的，符合新南威尔士州法律以及需要100%同意的州法律。

没有什么可以阻止它自愿采用，根据具体情况，现在，作为一种选择，将在我们所获得的法律范围内为发展和所有者获得最佳结果。