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历史租金控制裁决对房地产企业家和租户都是不利的

俄勒冈州最近创造了房地产历史,成为全州第一个实施租金管制的州。我知道俄勒冈房地产市场很好,因为我在那里长大,并在我14岁时买了我的第一个出租房产。鉴于此,我知道俄勒冈人对这项新法律意味着很好;他们希望控制在他们州内失控的生活成本。

历史租金控制裁决对房地产企业家和租户都是不利的

但我必须不同意租金管制作为解决方案。事实上,这种帮助和支持该州最脆弱居民的努力将不幸地对他们产生负面影响。

为什么?因为租金控制根本行不通。相反,它推动了建设,阻碍了对新租赁房产的投资,并且通常以基本方式扰乱租赁市场。这不仅仅是俄勒冈州的一个故事。最近在加利福尼亚州,纽约州和科罗拉多州也考虑过类似的租金控制法案,芝加哥市正在制定自己的相关法规。

它也不适用于任何这些领域。相关:关于将房地产变成真正财富的6个惊人提示今天的房地产市场是复杂和相互关联的。房屋所有权正在下降,租金也在不断增加。事实上,根据加州大学伯克利分校Terner中心的一份报告,2016年“自住”房屋数量比2015年少60万,表明由于取消抵押品赎回权危机,郊区房屋的所有权发生了变化。

今天租房者比过去多,租房供应也跟不上这种需求。这就是目前推动租金承受能力的因素 - 供应不足。

当房东双手绑住时,租户成为受害者。

租金控制只会通过为建筑商和业主制造抑制措施,从而阻止新租赁单位进入市场,从而使这种脱节更加严重。

最糟糕的是,它吞噬了今天已经很老的租赁库存,最终影响了租户的生活质量。因为拥有租赁物业需要花钱 - 有持续的维护成本,管理成本,当然还有不断上涨的房产税。

当业主无法提高租金以跟上这些费用时会发生什么?他们停止投资他们的房产,最终他们变得越来越破旧。没有更大的改进,没有更多的预防性维护,没有更多的更新。

重点转移到最大化他们能够从房产中获得的租金,最终结果是破败,蟑螂出没的建筑物和房屋,没有人能够负担得起,因为租金控制已经切断了他们的来源首都。在那种情况下,每个人都会失败。

我们已经开始看到新法律对俄勒冈州租户的负面影响,因为越来越多的物业经理正在谈论在第一年入住后“无理由”条款规定的11个月后拆除首次租户。通过这样做,他们仍然能够“无缘无故”驱逐租户,有效地允许他们回避租金管制,并根据市场利率提高下一个租户的租金。

就这样,租户已经失去了一个月的居住地,所有这些都是为了满足新租房管制法的要求。这可能是最好的情况,因为长期租赁的租户遭受的损失更大,因为房东减少了对房产的资本支出,以确保他们的投资获得积极的回报。

经济上处于不利地位的人受到租金控制的打击最大。我已经收到许多想要协助我出售俄勒冈州租房的房地产经纪人的请求。我会把他们卖给谁?它不是房东,而是那些已经买得起的租房者。这将进一步减少该地区的租金数量和质量,因为出售更好的租金。它还将推动公寓业主转变为公寓,并进一步减少最弱势群体的供应。

它不一定是这样的。

有一个更智能的解决方案。事实上,有一个功能正常的经济适用房模型可以复制目前在新加坡使用的房屋。我知道我们在美国有一个补贴的混合收入模式,但它不够普遍或市场驱动不够。在新加坡,开发商受到财产税抵免的激励,以换取为低收入家庭预留一部分租赁单位,作为交易的一部分向他们提供减少的租金。

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