作为公寓所有者，您必须遵守HOA的规则。您无法控制公共区域，必须每月支付会费和评估费，并且必须遵守公寓协会的规定。您了解到，购买公寓时，您会受到某些限制。

但是，就像大多数卖方及其房地产经纪人一样，您可能不知道HOA可能导致潜在的危险信号，直到公寓中的买方有购买合同的买方 并且该买方因HOA而无法获得贷款。问题。

红旗通常会显示在Condo Cert(也称为Condo问卷)文件中。买方贷方要求提供的公寓证书可帮助银行评估HOA的健康和财务状况。他们希望确保HOA中的公寓贷款风险最小。

公寓证书是房屋贷款承保的标准做法。HOA的管理公司，或者如果公寓大楼是自我管理的，则是HOA代表，通常会在物业过户后完成公寓证书。

这是交易失败的地方。很多时候，卖方对HOA详细信息一无所知。大多数房地产经纪人，买主或卖主没有事先考虑。但是，随着贷款标准的收紧，看起来很小的事情实际上会搞砸交易。这就是为什么如果您是卖家，请务必提前进行一些工作。

这是三个可能会在Condo Cert中弹出的危险信号-可能会破坏您公寓的销售。

1.房主与租户的比例失控

所有银行都认为，主要由房主占用的公寓大楼或建筑物的风险要低于拥有大量租赁单元的公寓。从理论上讲，与仅租用公寓房的人相比，住在房屋中的房主更可能会好好照顾并对维护公共区域抱有积极的兴趣。

结果，如果综合体中租户与所有者的比例过高，大多数贷方可能不会向买家提供贷款。通常，卖方和买方在公寓证书完成并分发之前不知道大楼中有多少个租房者。这个问题直到最近几年才加剧，因为许多出于经济原因需要出售房屋的房主无法获得所需的资产并被迫租房。

2.一个人拥有多个单位

Condo Cert中显示的另一个潜在问题是当一个人在建筑群中拥有多个单元时。贷款人不喜欢这种情况，因为如果所有者拖欠其HOA会费或申请破产，那么对HOA财务的财务影响可能会很大。

当房地产市场在2000年代中期升温时，投资者和开发商建造了许多新的公寓楼。然后，随着市场放缓和价格下跌，他们被迫租用了许多房产。当一个综合体中有大量的租房者，而其中许多单位由同一个人拥有时，该综合体中潜在的单位购买者可能会发现很难获得贷款。

3.小猫没有足够的钱

Condo Cert中描述的HOA的财务状况可能是另一个绊脚石。协会的储备帐户中是否有足够的钱来支付屋顶或其他公共区域的维修费用?HOA是否已正确投保?(某些贷方要求最低限度的责任保险，以便他们可以在公寓上放贷。)

仅这些潜在问题都不会阻止交易。成功的房地产交易取决于许多因素。例如，如果买方的信用评分优异且预付款较大，则贷方可能会更灵活。另一方面，对于首付最少，薪水低或信用记录最少的首次购房者，不良的HOA情况可能会扼杀交易。

给买家的建议

请注意，您在贷款过程中可能遇到障碍。在卖方批准后，请准备好延长卖方批准贷款的期限。在某些情况下，您甚至可能需要找到比大型银行更灵活的其他贷方，例如本地银行或信用合作社。

给卖家的建议

您应该尽可能了解HOA。询问您的HOA总裁或管理公司，该大楼中有多少个房客，或者一个所有者拥有多个单位。在您进入市场之前，与您的房地产经纪人合作隔离并标记这些问题 。否则，您在市场上的日子将会增加。而且，如果您签了合同，然后又被迫将公寓重新投放市场，那么您的房源看起来就很可疑。

如果您认为可能存在HOA问题，请在上市之前确定贷款人。与抵押贷款经纪人或银行家合作，了解某人获得贷款以购买您的公寓将需要什么。考虑让那些要求提前被告知，无论是私人代理人还是表现出浓厚兴趣的露天房屋购买者。目的是节省您自己，您的经纪人，上市代理人以及所有相关的其他人很多时间和头痛。