近日，珠海老牌国企华发股份(SH.600325)交上了一份堪称优异的成绩单。

截至2019年末，华发股份实现922.7亿元销售额，同比增长58%;营业收入331.49亿元，同比增长39.87%。值得一提的是，华发股份的ROE还突破了20%。

不过，资本市场似乎对此并不买账。在业绩公告披露不久，华发股价小幅上升后便迅速回落。如果把时间轴拉长至一年期，公司的股价已跌去两成多。

在业内人士看来，库存压力大，负债率偏高，都是制约华发股价的重要因素。面对着这些颇为棘手的难题，华发股份的管理层又将如何解决?

销售业绩未达标

即便销售价格下滑了两成多，华发股份还是如期“爽约”了。

据界面新闻消息，华发股份在2019年制定了1100亿元的销售目标。截至2019年末，华发股份销售额为922.7亿元，目标完成率仅83.88%。

在知名财经评论员严跃进看来，这与管理层的盲目乐观有关系。据了解，华发2018年的销售额是582亿，若按照1100亿元的销售目标计，增速需达到89%。

严跃进还表示，华发产品定位偏高端，市场上的限价政策，一定程度上也会制约了销售规模的提升。据悉，华发2019年的业绩主要贡献区位于华中和华南，整体签约销售均价为23307元/平，这一价格甚至比金茂(HK.00817)还要高。

虽然最终食言，但华发股份的规模野心却不可小觑。近年来，为助推规模上的扩张，华发股份积极拓展朋友圈，加大了合作开发的力度。数据显示，2017年至2019年，华发的少数股东权益分别为139.04亿元、173.11亿元、235.38亿元。截至2019年末，少数股东权益占总权益比重已增至54.37%。

对此，58安居客研究院院长张波指出，少数股东权益占比上升，往往是企业股权融资以及大股东股份出让的结果，虽然母公司控制权会减弱，但也有助于企业的规模化扩张。不过，少数股东权益占比的增加，与少数股东损益呈正相关，由此可能会导致归母净利润在利润中的占比下滑。

事实上也确实如此。

截至2019年末，华发实现营业收入331.49亿元，同比增长39.87%;归母净利润27.8亿元，同比增长仅21.8%，这也是公司近三年来的增速最低的一次。同期，华发的少数股东损益为5.3亿元，同比增长了353%。

由于2019年公司结算项目权益比例下降，公司营收增速和归母净利润增速明显处于不匹配的状态。

高存货难题待解

对于2020年的业绩目标，华发股份并未对外披露。事实上，与同规模房企相比，公司的存货一直处于较高水平。这也就意味着，华发若想在规模上有新的突破，并非没有可能。不过，随着房地产市场整体走向平稳，如何尽快将存货转化为销售额，似乎是一件棘手的事情。

据业绩报披露，截至2019年末，华发股份存货1590.45亿元。同期，处于同一规模梯队的龙光地产(HK.03380)、新力地产(HK.02103)存货分别为：863.52亿元、517.9亿元，均远低于华发。

对此，企业资本联盟副理事长柏文喜表示，存货过高，说明项目去化有问题，也有可能是产品本身有问题，不适销对路，即便降价促销也不能发挥明显效果。

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他还补充说，存货过多可能会影响公司的流动性，并有可能需要计提存货跌价损失而影响利润。

事实上，由于存货量长年居高不下，不能及时转化为预收款项，华发股份的负债与现金流情况也一直偏紧。2018年、2019年，华发股份净负债率(不含永续债)分别为214.98%、160.5%，远高于业内平均水平。据克而瑞数据显示，同期50家房企的加权净负债率约为78.99%、77.93%。

为改变这种状况，从2019年开始，华发股份一改往日“囤地”开发风格，加速开启去库存模式。华南区域执行副总经理刘彦波更是公开表示，要围绕公司“快周转”的战略目标，加快拓展“短平快”项目的力度。

蓝鲸房产获悉，在2020年的经营计划中，华发股份表示，公司要快速去化，快速回款。同时，提高“土储转在途”和“在途转可售”的转化效率，全面提升项目周转效率。

不过，对于处在冲刺规模关键阶段的华发而言，这些“良药”能否助力实现降杠杆和降库存的目的?进而重拾资本市场的信心?结果似乎并不乐观。