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为什么中国楼市能一直长盛不衰 房价能一直死撑不降呢

楼市刚需最关心的是什么?当然是房价下跌。尤其是过去这一轮房价上涨,让很多人追悔莫及,笔者就有朋友曾经感慨,原本想等房价再便宜点再买,谁知道这一等就是几十万上百万的代价,家里有人支持还好,咬咬牙也能上车,苦就苦了那些农村出来的普通家庭的年轻人,只能望房兴叹了。如果房价重回5年前水平,我一定倾其所有也要抓住机会买房。

为什么中国楼市能一直长盛不衰 房价能一直死撑不降呢

格隆汇统计数据显示,过去二十年房价下跌的年份只有3年,其余17年房价整体都是上涨的,而且每一次房价下跌之后,都被更大的涨幅完全覆盖了,尤其是2014年之后,房价如同坐上火箭,直窜云霄,很多刚需错过了买房时机,就很难再轻易买房上车了。

房子虽然总价高,但是终究还是商品,是商品为什么价格能“只涨不跌”?难道中国浩浩荡荡三四十年的“造城运动”,我们盖的房子还不够用吗?显然不是。央行最新调查数据显示,中国是住房拥有率最高的国家,我们的住房拥有率是96%,而且家庭平均拥有住房数量是1.5套,更值得一提的是,多个机构的研究数据表明,中国城镇目前住房空置率大约为23%。从这三个数据可以看出,整体而言,中国其实早就不缺房了,而且很多地区房子早已严重过剩。但就算是房子严重过剩的地区,依然有大量刚需买不起房。

尤其是2020年开局不利,一季度开发商销售额大幅下滑超过3成,大多数购房者也都理性起来,暂停、延迟或取消了购房计划。开发商房子滞销,回款压力巨大,叠加今年又是偿债高峰年,很多开发商都面临巨大的资金困境。前2个月,有超过100家中小房企,因为众所周知的原因没有挺过来,即便是头部房企,在各种压力叠加下,日子也是举步维艰。在这种情况下,我们看到全国超过50城,出台了针对房企的“纾困”性新政。作用甚微,所以我们看到,很多开发商都有意采取“打折促销”的方式卖房。

从经济学供需关系来看,很多城市房子盖得足够多了,早已是供大于求,房价早就该跌了,而且很多地区理应“大跌”了。那么是什么原因导致过去这么多年,中国楼市能一直“长盛不衰”,房价能一直死撑不降呢?

从今年3月份东莞的一条调控新政我们似乎找到了答案,而且这个答案还挺让人意外的——

今年3月份,东莞市调控新政其中有一条明确规定:房企在取得商品房预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格,严格按照明码标价格式要求对外销售,实际成交价格不得高于申报价格,也不得低于申报价格的90%。

啥意思?为了让开发商促进销售,新政准许开发商对销售价格进行“回调”了,但刚需们还是不要高兴得太早,调整是有范围的,降幅不得超过备案价的10%。这就是很多专家所说的“限跌令”。

长期关注楼市的人,可能知道,出台“限跌令”的城市中东莞并不是第一个,实际上,东莞并不是第一个出台房价“限跌令”的城市。再早一点,2019年11月份的时候,马鞍山住建局也发布《通知》明确规定:新房降幅不得超过备案价格的10%,低于这个规定红线的需要重新办理限售备案;更早的时候,惠州、赣州、大连等多个三四线城市也出台过类似的调控文件,明文对商品房销售价格的降幅作出规定。

很多人对此可能特别费解,楼市火爆时,房价连夜“跳涨”时,也没见国家发布明文硬性规定“房价涨幅不得超过多少”。为何轮到房价要降的时候,各种奇葩的规定就接踵而至了?房地产到底是不是市场经济,商品房干脆改名叫“政策房”得了。

费解、气愤、恼怒都可以理解,毕竟这种做法直接影响了刚需对房价该有的预期,有关部门用无形的手单边控制房价跌幅,却对房价涨幅视而不见,任谁都心有怨言。尤其是东拼西凑首付而且要靠掏空“六个钱包”买房的刚需,可能永远也想不通其中道理。难道中国房价就“只能涨不能跌”吗?

对于中国的房价调控,其实曹德旺早就一语道破了其中玄机:房价大幅下跌,有人的利益就会受损,因此有人“不允许”房价出现大幅度的下跌。

曹德旺这里所说的“有人”到底是谁?虽然他没有直言明示,但我们基本也能猜到:第一类就是,已经买过房的人,包括刚需更包括那些靠投资炒房为生的人。投资炒房客靠赚差价盈利,“不允许”房价下跌,我们都很好理解。那么那些刚需为什么也不允许房价下跌呢?归根结底还是把房子看得太重,虽然很多人买房是自住,但是若房产价值真缩水,很多人还是一百个不愿意的。过去这些年,房地产市场屡屡上演“开发商降价销售,老业主集体阻拦”事件,已经说明了一切;

第二类就是,地方的施政部门。了解中国城市发展模式的人对此可能完全理解,中国大多数城市都患有很严重的“地产依赖症”——绝大多数城市,土地财政和房产交易税收是地方财政的半壁江山,因此,对于城市的施政者而言,房价上涨其实更有利于地方抬高地价,财政来源也更有利。所以从地方的角度来说,他们也是“不允许”房价大幅下跌的,房价受供需影响,小幅自我调节没问题,但是一旦出现“泄洪”式的大幅回调,没有哪个城市的施政者能够坐得住。

其实过去这些年,我们已经看到了很多奇葩现象出现,比如开发商正常的促销降价卖房,但地方住建部等部门就会以“约谈”的形式进行“阻拦”。而且有些所谓的“房产协会”还会横插一脚站出来“发文警告”。

第三类就是银行部门:银行倒不是“不允许”房价大幅下跌,而是承受不起房价大幅下跌的结果。千千万万刚需买房都是首付三成,前几年信贷政策极为宽松,很多人只付了两成首付,甚至也有人仅付了一成首付,如果房价下跌超过30%,其实于很多人而言继续还贷就不划算,市面上就会出现大量的“弃房断供”现象,银行会因此产生大量“坏账”,整个金融体系就会无法正常运转。

这些答案确实让人很意外,但也是科学事实。房价大幅下跌理论上刚需买房就容易多了,但实际上并不是那么回事。房价大幅下跌,银行撑不住,地方政府也撑不住,整个经济更会瘫痪,大量的产业无法运转,这就必然导致失业率暴涨,届时很多人可能连吃饭都成问题,就更不用说贷款买房了。

所以从这件事,我们普通人应该认清一个现实,无论房价涨跌其实我们都很难真正受益。因此,对于真正有需求的刚需来说,千万不能期盼房价大幅下跌,然后坐收渔翁之利,轻而易举买房,这种想法很天真也错得离谱。

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