北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

关注“章哥说买房”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答、绝不敷衍。全程一对一指导购房相关事宜。

提问1：

章哥好，本人刚需，第一次买房，所以一直在犹豫。因为总想住新房，所以明知道二手房性价比高也决定不考虑。现在看了好几处的限竟房，也没下决心。想请教一下，从自住为主加升值的角度考虑，限竞房值得投资吗?

回答1：

1、 首先要搞清楚什么是限竟房的概念。

所谓限竞，其实是针对开发商的，是对他们做出的拿地要求。也就是在限定最高售价的情况下，竞拍土地价格。

土地出让部门先会根据市场预期，给未来的房价做出一个上限。这个价格会比周边的二手房价格高，甚至高出不少，但是绝对到不了豪宅的价格。然后，在这种条件下让开发商来竞争地价，价高者得。

在这种情况下，开发商想靠卖高价来获取巨额利润是不可能了，所做的只能是压低成本，否则甚至很可能赔钱。而赚取利润才是商家的义务，那他们就决不能干赔本赚吆喝的生意。

那请想，换做你是开发商会怎么办?是努力提高品质呢，还是做到差不多就得，以别赔本快速销售就行了。肯定是后者吧，因为价格被限死了，做的品质再好也不能突破，那还费这劲干嘛啊。

所以说，这世界上根本就不存在所谓的物美价廉，物超所值。老祖宗的至理名言：一分钱一分货。幻想开发商做慈善，让买房人去捡便宜的事情根本就不可能发生。

2、 其次要记住：房子是用来住的，不是用来炒的。

限竟房不是普通的商品房，而是政策性住房，也可以说是保障性住房。是以相对较低的价格让普通百姓买来长期居住的，而不是让你去投资牟利的。如果靠买限竟房能发财，那这政策就是失去意义了。

所以，无论是限竞房还是共有产权房，政府在申请的环节就都设置了条件，是定向提供给资金不太多的买房人的。既然是想买房，又缺少资金，还想住新房，那就好好的长期居住呗，至于是否升值和买房人的关系不大了。

就算是房子升值了，能轻易的卖掉套现吗?不能，因为政府在出售环节也设置了限制，目的就是不让炒房客来炒。

那既然政府已经做出了各种限制，又何必抱着升值发财的幻想呢?这不是和政策对着干吗?

所以说，政策性住房就是用来住的，即便是将来有了升值，买房人也未必能轻易拿到。

3、 总结：既然你在资金不足的情况下想住新房，就请做好长期居住的准备，不要想着几年就置换，拿着升值的利润再去投资，这几乎不可能。

就算是现在的限制不多，但谁能保证房价上涨后不增加限制条款呢?连普通商品房都能有满五满二的限制，何况这政策性住房呢!

而且，这种限制条款很可能增加，因为社会舆论就不会支持拿政策性住房去牟利。买不起房的人，最恨的就是炒房客，更恨利用政府优惠政策去牟利的炒房客。所以，如果管理部门将来增加限售条款，也肯定能得到民众的支持。同时，为了打击炒房牟利者，这种限售条款也一定会出台。

提问2：

您好，我们目前夫妻有一套房价值700万，无贷款。现金100万。夫妻月收入约两万。现在想买房投资，请问能否抵押房产。但不知这样做可不可以，还款额度大概多少?或者有没有其他办法。谢谢。

回答2：

1、 你们是二套资格，最多能贷款40%。在100万资金的情况下，确实买不了什么房。以你们的收入来看，每月可还款金额在1万左右。以此倒算，可采用25年期，贷款170万左右。以170万作为40%贷款，再倒算的话，可购买最多425万的房产，需要255万的首付。

2、 你们现在有资金100万，也就是还缺少155万的首付。但是这只是理论值，实际上还要再准备出税费和中介费以及备用金，总计按照200万计算吧。也就是说，需要用现有房产抵押出至少200万。

3、 一般来说，额度是市场价的60%，700万房产，抵出200万应该没问题。月供按照最高20年计算，1.1倍利率，每月1.3万。

这就有点不太合适了，1.3万+1万，已经超过你们的收入了，怎么负担?

4、 如果按照保守方案，你们最多可承担170万的贷款，也就是购买总价270万的房产。放弃商贷，完全采用抵押贷。算上税费，贷款可以在200万左右，月供1.3万。

5、 其他方案没什么了，因为如果抵押的金额太少的话，机构也不愿意操作，没什么意义。理论上是有一些风险的，毕竟这属于经营性抵押贷款，用于买房是属于违规的。请谨慎考虑。

提问3：

章哥您好，我现在有资金200万，准备纯投资在北京买房，出租用，看行情5年后再是否转手。考虑了三套方案：一是准备和老公办离婚，然后用我的公积金贷款后再复婚。二是按照二套政策直接贷款。三是直接购买一套小产权投资。现在看中的房子是在丰台的一套两居室，总价350万，另一套也在丰台镇，两居室学区房，总价520万。小产权方案是备选的，请问哪种方案合适。谢谢。

回答3：

1、 方案一不太可行。因为目前离婚已经早就有限制了，就算是离婚后没有房产，一年内买房也算是二套资格，最多贷款40%。而你们看上的房产价值，必须是用首贷资格才能满足付款条件的。所以要想购买，只能等到一年之后。

但是，按照现在的市场情况，房价极有可能在今年下半年上涨，至少没有了下跌的空间。而你们如果明年再买，那极有可能付出的成本比贷款利息还要多。也就是说，你们干脆放弃离婚的方案吧，没什么意义。

2、 小产权的方案也不建议，首先就是因为不合法，所以也无法贷款。而且按照你们的200万资金，在五环附近也就是买一个小两居，和正规二套贷款的面积差不太多。也就是说，用同样的资金量，其能承担月供的情况下，最好撬动更多的资产，购买小产权就没意义了。

3、 所以，建议选择第二方案，以二套资格直接购买，贷款率为40%。以200万首付计算，可最多贷款130万，以25年期计算，月还款为不到8000。

4、 以330总价来看，购买丰台的那套350的两居室应该合适。但是，这只是理论测算，实际上你们的资金还是有些不足的，因为没有计入税费和中介费。所以应该再去筹集一些资金，或者降低目标房产的总价。

5、 总结：建议直接用二套资格投资房产，不必离婚等一年之后，也不建议购买小产权。