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南通海门市出让一宗地块折合楼面价13038元/㎡ 溢价率99.59%

刘伟/文

7月8日,南通海门市出让一宗地块,经过465轮竞价,最终该地块由蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以91912.42万元竞得,折合楼面价13038元/㎡,溢价率99.59%。

南通海门市出让一宗地块折合楼面价13038元/㎡ 溢价率99.59%

6月底,蓝光发展还曾以12050元/㎡的楼面价获取宁波奉化区的一宗宅地,溢价率为49.7%,楼面价已与当地新房价格相当。

不断高溢价拿地背后,是蓝光发展对补充土储的需求。截至去年底,蓝光总土储货值约2700亿元,仅能满足未来两年左右的销售。

销售、融资、土储对房企来说是一组“黄金三角”,2019年,蓝光发展实现销售金额 1015.37 亿元,同比增长 18.70%,成功进入“千亿俱乐部”,但其融资成本仍在同规模房企中处在较高位置。

一位地产金融咨询公司总裁在受访时称,“房企规模达到千亿并不代表融资成本随之降低,如果房企选择在一定阶段内做大规模,必然需要超常规的负债经营,反而会导致其融资成本的上升。”

高溢价拿地

蓝光发展7月8日获取的地块位于南通海门市海兴路东、海门河北侧,用地性质为综合用地(含住宅),总用地面积39165㎡, 规划建筑面积70497㎡。

贝壳找房数据显示,该地块周边新房均价在13000元-14500元/㎡之间。

土地成本是一个房地产项目的最主要的成本,拿地价格的高低直接决定项目的利润。

有知情人士称,该市大多数好的配套资源都在城南,城南才是中心。蓝光这次拿地位置在城北,周边新盘单价在13000元左右,“这个面粉价,就很难保证企业利润空间了。”

6月28日,宁波奉化区1宗宅地入市交易,经过88轮竞价,最终该地块被蓝光发展以总价12.05亿元竞得,成交楼面价为12050元/㎡,溢价率达49.7%,刷新了宁波奉化的地价纪录。

安居客数据显示,宁波奉化当前在售楼盘22个,而奉化今年5月新房均价12515元/㎡,而奉化6月新房均价12112元/ ㎡,环比下降3.22%,与蓝光发展获取地块的楼面价接近。

今年二季度,蓝光发展在4月份新增了9个项目,土地面积885.99亩,较3月拿地面积393.01亩增加125.44%;到了5、6月份,蓝光发展的拿地溢价率明显高企。

值得注意的是,除了少数像南京、宁波等二线城市,蓝光发展今年的拿地重心竟多在如南阳、阜阳等三四线城市,且溢价率居高不下,其中南阳市的两个项目的溢价率分别达到123%及151%。

一位头部房企项目总经理在受访时表示,“房企拿地前是有预期的,他们应该是看到了城市发展的潜力,预计房价会涨,毕竟‘不炒’不是房住不涨。”

什么时候都有涨价的地,不一定涨价的就是卖不出去的,如果产品打磨好,一样是有溢价和利润空间的,他表示。

言及高溢价率拿地,压缩了利润空间,前述总裁表示,从房企项目的销售利润率看,虽然可能很低,甚至不到10%,但并不影响该项目的IRR(房地产投资核心指标)达到15%-20%,甚至更高。

8%融资成本

随着成都上海双总部的成立,蓝光光布局全国的意图十分明显。

今年一季度尽管受到疫情影响,但蓝光发展依然新增10个项目,新增土储计容建面98.9万㎡。其中在3月份就新增7幅土地项目,拿地节奏开始在近期提速。

到二季度末, 6月份,蓝光发展合计新增12个项目,其中温州有3个项目,其余则分别位于长沙、信阳、昆明、瑞安、武汉、天津、嘉兴、宁波和兰州,土地面积合计800.76亩,合计涉及金额98.7亿元。

根据中国指数研究院的数据,2020年1-6月,蓝光发展以241亿元拿地金额获取463万㎡的土地,两项数据分别排名第22位和第13位。较其2019年销售金额排名,处在更前的位置。

事实上蓝光发展提升拿地力度从去年就开始了,2019年新增土储金额同比增长45.6%达到357.7亿元。

去年12月,蓝光发展聘任原华润高级副总裁迟峰为公司新任总裁,迟峰号称是华润开拓华东市场的功臣,深耕华东多年。迟峰认为,蓝光的土地储备需要进一步提升,并且过去存在明显的区域发展不均衡等问题。

截至2019年年底,蓝光总土储货值约2700亿元,仅能满足未来两年左右的销售。蓝光发展要想实现客观的销售增速,持续拿地是必不可少的。

作为“黄金三角”的另一端,2019年,蓝光发展的平均融资成本由7.54%增长至8.65%。由于土储并不十分充裕,市场认为其缺乏成长性,蓝光发展的融资成本因此不降反升。

到2020年,蓝光发展在3月发行的美元债利率达到9%确实明显高于行业平均水平,而在4月份融资成本下降的背景下,中期票据融资成本依然保持在7.2%的水平,也高于行业境内融资成本。

负债方面,在手货币资金260.4亿元,与上年末基本持平,现金短债比为1.12,仅能覆盖短期债务。

前述总裁分析认为,“金融机构对合作房企的融资成本,多半还是随行就市,很难自主定价,市场是充分竞争的,金融机构能做的最多只是基于房企的基本面来决定是否准入合作、合作区域、合作模式、合作规模等。”

该总裁称,房企的平均融资成本是由多重因素决定的,包括公司基本面、市场资金供需状况及其融资结构(短期/长期贷款、境内/境外发债)等。

他认为,受阶段融资结构影响,直接横向对比房企平均融资成本并不一定科学,直接就各个单项进行比较,比如海外优先票据或是境内公司债,这样参照基准更合理。

“千亿级的房企中,平均融资成本超过8%的不止蓝光发展,中梁、新力、佳兆业、中南等等应该都过8%了。事实上,开发商完全有能力承受10%的融资成本,即使很多项目的土地前融成本达到12%-15%,”他认为,这也解释了房企为何偏爱能快速周转的项目,因为这类项目的内部收益率相当高,房企从而有能力承受较高的前端融资成本,并且通过负债经营获取更大的规模和更高的利润。

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