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上海市普陀区上一年度的财政收入为110亿元 全市倒数第一

近期,一份《上海市各区2019年财政收入的排行》,让很多人唏嘘不已,普陀区上一年度的财政收入为110亿元,全市倒数第一

上海市普陀区上一年度的财政收入为110亿元 全市倒数第一

普陀区位于上海西北门户,横跨上海内、中、外环,财政收入竟低于“岛区”崇明,这个成绩不免让人疑惑

要知道,老普陀早在19世纪末,因为吴淞江水运的便利,两岸的工厂数量一度领先全上海,这里是上海著名的老工业区

今天的普陀,是怎么了

扼腕之余,我们应该想到,倒数第一的局面并不是一蹴而就的,回顾21世纪普陀的2个10年,可能她只做错了一件事:

对的时间没有做对的事,然后就是步步错

那普陀究竟在“对的时间”错过了什么?之后又是否还有逆风翻盘的机会?我们先从第一个“错过”开始

棚改、高压线、李嘉诚

在《上海市城市总体规划(1999-2020)》中,在上海市区的4个角,分布着4个城市副中心:徐家汇(002561,股吧)、江湾-五角场、浦东-花木,还有一个就是普陀真如

貌似真如是这4个副中心里最弱的一个,而在被定为城市副中心后的10年,本该是真如的发展时机,却因为这三个关键词错过了:棚改、高压线、李嘉诚

棚改,一拆就是10年

熟悉普陀的人都知道,真如板块「瑧如府」和「高尚领域」两个项目之间,在2016年以前是铜川水产市场+水果批发市场

铜川路水产市场,开办于1996年,是华东地区最大的水产市场,占地面积14000㎡,有摊位400个

对市政规划来说,拆迁体量大,对于市场商贩来说,这是他们创业和生活的地方,所以这背后的拆迁工作非常复杂

从2006年开始,直到2016年10月31日,被附近居民嫌弃吵闹又腥臭的铜川路水产市场终于关门了,这一拆,就是10年

棚改,占用过多行政资源,也真切拖累了真如板块的发展

一直难以入地的高压线

其实困扰真如的,除了棚改的问题,还有东南角的西郊变电站,以及穿过真如板块的多条难以入地的高压线

1958年,西郊站三台220千伏主变承担了当时上海近一半的用电负荷,西郊站因此得名“远东第一站”

1978年,这个数据变为1/5,而到2018年,西郊站在迎峰度夏期间的最高负荷仅占全市最高用电负荷的1/50

而西郊变电站输送的电力,主要供给上海内环内的中心城区,真如副中心基本上用不到

普陀真如为中心城区的电力保障做出了重要贡献,但同时高压线一直没有入地,这也影响了周边土地的利用,建筑物过高是不被允许的,这从侧面也影响了真如板块商业配套的跟进

爱“捂地”的李嘉诚

一个城市板块在发展之初,选择一家什么样的开发商很重要,像陆家嘴(600663,股吧)选择了汤臣,五角场选择了万达

选对了,板块收获的不是高品质住宅+酒店,就是成规模的商业配套,而真如选择了李嘉诚爱“捂地”的长江实业

2006年,上海真如城市副中心推出了第一幅核心地块,为两条地铁线交会站上盖,被李嘉诚收入囊中

14年过去了,普陀人民没有等来像样的商业,或者高品质住宅,等来的只是切割成小面积散卖的低总价公寓式办公楼,还有一栋盖到一半的写字楼

左,公寓;右,写字楼

低总价的公寓式建筑,对高净值人群吸引力有限,办公配套到现在也因为安全问题迟迟未能封顶

总的来说,2000-2010年,棚改拖累了真如,高压线影响了真如,真如又选错了开发商,终于,真如没能抓住属于自己的发展时机,与此同时,普陀周边的古北、大虹桥在一点点的崛起,逐渐发展成为西上海真正的城市副中心

地铁撕裂普陀,西站默默无语

2000-2010年,是上海发展最快的10年,这期间还诞生过有名的发展市郊的“一城九镇”计划

现在我们所知的大多数地铁和交通配套,都是这个期间开建开通的,比如7、11、13号线,还有上海西站,但这些为普陀带来的除了利好,还有撕裂

地铁是如何“撕裂”普陀的

普陀境内有4条地铁线,3条放射型地铁+1条环线地铁,除了3号线开通于2000年,其他都建于2000-2010年

7号线,2005年开工,2009年开通;11号线,2007开工,2009年开通;13号线,2008年开工,2012年开通

地铁对于一个板块发展来说,是绝对的利好,区域内地铁线路通过的地方,往往都是房价较高的地方,但是普陀的地铁线路却让人想到了...

如果你想在13号线、11号线、7号线之间换乘,你得坐到内环内的3号线才能换乘;如果你想走直线,只有等公交或者打车,平均一趟公交的等待时间是15-20分钟,很不方便

总的来说,普陀虽然有4条地铁线路,但这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局,而相比之下,闵行和临港的做法是值得学习的

他们一个跟市政努力争取开通并建设5号线,另一个同样积极争取到了16号线,这些轨交配套都为当地区域发展带去了极大的利好

和上海站功能高度重合的上海西站

普陀的朋友说过,他们如果要坐火车去外地,首先想到的就是静安区的“新客站”,也就是上海站,而不是自己普陀区的上海西站

上海西站历史悠久,始建于1905年,1989年更名“上海西站”,2010年7月1日,上海西站改造工程完成,当时让所有普陀人都期待了下

不过西站和上海站的铁路都是东西走向的,功能高度重叠,再加上上海站本身是主力火车站,它和虹桥站,以及正在规划的上海东站,都属于“特等站”

而上海西站和上海南站属于“一等站”,在级别上就差了一截

所以,上海西站基本没有什么存在感

总的来看,2000-2015年,错过了上海大基建时代的痛,让普陀的发展很受伤,而且上海市政规划的“放射型”地铁布局,可能符合水文地理布局,不过这种发散型的地铁布局,确实不如“井字形”地铁型布局来的便利

普陀的年轻人,都去哪儿了

今天如果我们走在普陀的大街小巷里,会发现遇见老人的概率很高,普陀成了老普陀,年轻人都去哪了

《2020-2025年上海养老产业市场前景及投资机会研究报告》数据显示,2019年普陀区60岁以上户籍人口,已经达到35.65w

35.65w,这个数字占到普陀区总人口比例39.9%,也就是说,在普陀平均每2-3个人中,就有一个60岁以上的老人

普陀失去了什么?他失去的不是年轻人,而是失去了配套建设,没有配套建设,年轻人自然留不住

教育,偏弱

3所市重点+1所区重点+其他,区内没有四校八校资源,头部高中就是曹杨二中

这样的教育资源跟其他区域比起来,偏弱。华师大起源于普陀,现在在松江、闵行落地的不错,但是在普陀却没发展起来

不过今年华二在阔别20年之后回普陀了,这对普陀区教育发展是个好消息,不过就目前已有的教育配套而言,还是留不住年轻人的

普陀,是上海三甲医院最少的一个区

同济医院,是普陀唯一的一家三甲医院,是由甘泉医院升级而来

商业,只有以大取胜的环球港

游走在普陀的各板块之间,你还会发现,这里基本没什么像样的商业,就算是在普陀中心板块真如,像样的商业还只是停留在墙上

很多的普陀80、90后,小时候都有被父母抱在怀里逛亚新的记忆,而现在的普陀商业配套,除了以大取胜的环球港之外,其他都在长宁等邻近区域

这背后可能与普陀之前的卖地节奏有关

普陀在土地交易过程中并没有像大虹桥等地一样,跟开发商之间有产业方面的约定,而是几乎“散卖”,在这种情况下,产业是很难起来的

教育、医疗、商业,都这样,怎么留得住年轻人,所以普陀的房价也可想而知,同环线二手房均价最低

2015-2020年,上海各类产业急速发展的这5年,普陀依然没有赶上,不过到这一步,已经不是普陀能控制的了

商业等系列配套,是跟着经济发展基本面和城市基建规划走的,区域中心真如错过了发展时机,普陀也没能抓住轨交配套的大基建时代

这样的情况下,配套起不来是难免的

普陀,还有机会吗

这个问题真的不好回答,首先,我们看到普陀也确实也在发生着变化:

轨交方面,我们在2035的规划里,看到新增的14号线、20号线、26号线,都经过普陀区,而且上海西站,也被确定为沪宁城际的中间站

真如在完成拆迁之后,也在快速推进发展节奏,引进中海,如火如荼的建写字楼、商业体,而且普陀近两年的土地市场,也出让了很多商业、商办用地,这其中就包括上海西站北广场那块起始价90亿的地块

但是,现在的发展机会,更多的是在大虹桥、临港,市区的机会已经很少了,因为这时候的普陀,地价偏高,房企在这里拿地后的第一件事,就是抗风险,做稳妥的产品,真正的CBD很难出现

拉开普陀的时间发展轴线,2000-2010年,真如没能抓住发展机会;2010-2015年,普陀在轨交布局中过于被动;2015年至今,普陀产业依旧薄弱

没能抓住上海发展最快的这20年,给普陀留下了无法弥补的遗憾

以上为正文,来自真有好房团队

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