近期，一份《上海市各区2019年财政收入的排行》，让很多人唏嘘不已，普陀区上一年度的财政收入为110亿元，全市倒数第一

普陀区位于上海西北门户，横跨上海内、中、外环，财政收入竟低于“岛区”崇明，这个成绩不免让人疑惑

要知道，老普陀早在19世纪末，因为吴淞江水运的便利，两岸的工厂数量一度领先全上海，这里是上海著名的老工业区

今天的普陀，是怎么了

扼腕之余，我们应该想到，倒数第一的局面并不是一蹴而就的，回顾21世纪普陀的2个10年，可能她只做错了一件事：

对的时间没有做对的事，然后就是步步错

那普陀究竟在“对的时间”错过了什么?之后又是否还有逆风翻盘的机会?我们先从第一个“错过”开始

棚改、高压线、李嘉诚

在《上海市城市总体规划(1999-2020)》中，在上海市区的4个角，分布着4个城市副中心：徐家汇(002561,股吧)、江湾-五角场、浦东-花木，还有一个就是普陀真如

貌似真如是这4个副中心里最弱的一个，而在被定为城市副中心后的10年，本该是真如的发展时机，却因为这三个关键词错过了：棚改、高压线、李嘉诚

棚改，一拆就是10年

熟悉普陀的人都知道，真如板块「瑧如府」和「高尚领域」两个项目之间，在2016年以前是铜川水产市场+水果批发市场

铜川路水产市场，开办于1996年，是华东地区最大的水产市场，占地面积14000㎡，有摊位400个

对市政规划来说，拆迁体量大，对于市场商贩来说，这是他们创业和生活的地方，所以这背后的拆迁工作非常复杂

从2006年开始，直到2016年10月31日，被附近居民嫌弃吵闹又腥臭的铜川路水产市场终于关门了，这一拆，就是10年

棚改，占用过多行政资源，也真切拖累了真如板块的发展

一直难以入地的高压线

其实困扰真如的，除了棚改的问题，还有东南角的西郊变电站，以及穿过真如板块的多条难以入地的高压线

1958年，西郊站三台220千伏主变承担了当时上海近一半的用电负荷，西郊站因此得名“远东第一站”

1978年，这个数据变为1/5，而到2018年，西郊站在迎峰度夏期间的最高负荷仅占全市最高用电负荷的1/50

而西郊变电站输送的电力，主要供给上海内环内的中心城区，真如副中心基本上用不到

普陀真如为中心城区的电力保障做出了重要贡献，但同时高压线一直没有入地，这也影响了周边土地的利用，建筑物过高是不被允许的，这从侧面也影响了真如板块商业配套的跟进

爱“捂地”的李嘉诚

一个城市板块在发展之初，选择一家什么样的开发商很重要，像陆家嘴(600663,股吧)选择了汤臣，五角场选择了万达

选对了，板块收获的不是高品质住宅+酒店，就是成规模的商业配套，而真如选择了李嘉诚爱“捂地”的长江实业

2006年，上海真如城市副中心推出了第一幅核心地块，为两条地铁线交会站上盖，被李嘉诚收入囊中

14年过去了，普陀人民没有等来像样的商业，或者高品质住宅，等来的只是切割成小面积散卖的低总价公寓式办公楼，还有一栋盖到一半的写字楼

左，公寓;右，写字楼

低总价的公寓式建筑，对高净值人群吸引力有限，办公配套到现在也因为安全问题迟迟未能封顶

总的来说，2000-2010年，棚改拖累了真如，高压线影响了真如，真如又选错了开发商，终于，真如没能抓住属于自己的发展时机，与此同时，普陀周边的古北、大虹桥在一点点的崛起，逐渐发展成为西上海真正的城市副中心

地铁撕裂普陀，西站默默无语

2000-2010年，是上海发展最快的10年，这期间还诞生过有名的发展市郊的“一城九镇”计划

现在我们所知的大多数地铁和交通配套，都是这个期间开建开通的，比如7、11、13号线，还有上海西站，但这些为普陀带来的除了利好，还有撕裂

地铁是如何“撕裂”普陀的

普陀境内有4条地铁线，3条放射型地铁+1条环线地铁，除了3号线开通于2000年，其他都建于2000-2010年

7号线，2005年开工，2009年开通;11号线，2007开工，2009年开通;13号线，2008年开工，2012年开通

地铁对于一个板块发展来说，是绝对的利好，区域内地铁线路通过的地方，往往都是房价较高的地方，但是普陀的地铁线路却让人想到了...

如果你想在13号线、11号线、7号线之间换乘，你得坐到内环内的3号线才能换乘;如果你想走直线，只有等公交或者打车，平均一趟公交的等待时间是15-20分钟，很不方便

总的来说，普陀虽然有4条地铁线路，但这些地铁线路并没有形成合理的网络化布局，而相比之下，闵行和临港的做法是值得学习的

他们一个跟市政努力争取开通并建设5号线，另一个同样积极争取到了16号线，这些轨交配套都为当地区域发展带去了极大的利好

和上海站功能高度重合的上海西站

普陀的朋友说过，他们如果要坐火车去外地，首先想到的就是静安区的“新客站”，也就是上海站，而不是自己普陀区的上海西站

上海西站历史悠久，始建于1905年，1989年更名“上海西站”，2010年7月1日，上海西站改造工程完成，当时让所有普陀人都期待了下

不过西站和上海站的铁路都是东西走向的，功能高度重叠，再加上上海站本身是主力火车站，它和虹桥站，以及正在规划的上海东站，都属于“特等站”

而上海西站和上海南站属于“一等站”，在级别上就差了一截

所以，上海西站基本没有什么存在感

总的来看，2000-2015年，错过了上海大基建时代的痛，让普陀的发展很受伤，而且上海市政规划的“放射型”地铁布局，可能符合水文地理布局，不过这种发散型的地铁布局，确实不如“井字形”地铁型布局来的便利

普陀的年轻人，都去哪儿了

今天如果我们走在普陀的大街小巷里，会发现遇见老人的概率很高，普陀成了老普陀，年轻人都去哪了

《2020-2025年上海养老产业市场前景及投资机会研究报告》数据显示，2019年普陀区60岁以上户籍人口，已经达到35.65w

35.65w，这个数字占到普陀区总人口比例39.9%，也就是说，在普陀平均每2-3个人中，就有一个60岁以上的老人

普陀失去了什么?他失去的不是年轻人，而是失去了配套建设，没有配套建设，年轻人自然留不住

教育，偏弱

3所市重点+1所区重点+其他，区内没有四校八校资源，头部高中就是曹杨二中

这样的教育资源跟其他区域比起来，偏弱。华师大起源于普陀，现在在松江、闵行落地的不错，但是在普陀却没发展起来

不过今年华二在阔别20年之后回普陀了，这对普陀区教育发展是个好消息，不过就目前已有的教育配套而言，还是留不住年轻人的

普陀，是上海三甲医院最少的一个区

同济医院，是普陀唯一的一家三甲医院，是由甘泉医院升级而来

商业，只有以大取胜的环球港

游走在普陀的各板块之间，你还会发现，这里基本没什么像样的商业，就算是在普陀中心板块真如，像样的商业还只是停留在墙上

很多的普陀80、90后，小时候都有被父母抱在怀里逛亚新的记忆，而现在的普陀商业配套，除了以大取胜的环球港之外，其他都在长宁等邻近区域

这背后可能与普陀之前的卖地节奏有关

普陀在土地交易过程中并没有像大虹桥等地一样，跟开发商之间有产业方面的约定，而是几乎“散卖”，在这种情况下，产业是很难起来的

教育、医疗、商业，都这样，怎么留得住年轻人，所以普陀的房价也可想而知，同环线二手房均价最低

2015-2020年，上海各类产业急速发展的这5年，普陀依然没有赶上，不过到这一步，已经不是普陀能控制的了

商业等系列配套，是跟着经济发展基本面和城市基建规划走的，区域中心真如错过了发展时机，普陀也没能抓住轨交配套的大基建时代

这样的情况下，配套起不来是难免的

普陀，还有机会吗

这个问题真的不好回答，首先，我们看到普陀也确实也在发生着变化：

轨交方面，我们在2035的规划里，看到新增的14号线、20号线、26号线，都经过普陀区，而且上海西站，也被确定为沪宁城际的中间站

真如在完成拆迁之后，也在快速推进发展节奏，引进中海，如火如荼的建写字楼、商业体，而且普陀近两年的土地市场，也出让了很多商业、商办用地，这其中就包括上海西站北广场那块起始价90亿的地块

但是，现在的发展机会，更多的是在大虹桥、临港，市区的机会已经很少了，因为这时候的普陀，地价偏高，房企在这里拿地后的第一件事，就是抗风险，做稳妥的产品，真正的CBD很难出现

拉开普陀的时间发展轴线，2000-2010年，真如没能抓住发展机会;2010-2015年，普陀在轨交布局中过于被动;2015年至今，普陀产业依旧薄弱

没能抓住上海发展最快的这20年，给普陀留下了无法弥补的遗憾

以上为正文，来自真有好房团队

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