刘伟/文

“我们是一个18年(链家)和2年(贝壳)的组织的结合体。”7月24日，在招股书中发表的致股东的一封信中, 贝壳找房董事长左晖表示。

当日晚间，这个结合体——贝壳找房正式在美国提交招股书，股票代码为BEKE。

招股书显示，贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台，同时还包括德佑、金融、装修等业务。此次上市的承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本等。2019年贝壳集团房产及租赁交易总额(GTV)达到2.1万亿元。就交易额和交易量来看，贝壳集团是国内最大的居住服务平台，是国内居住服务平台第一股。

据了解，贝壳找房此次赴美预计融资10亿美元。一位熟悉境外上市的人士称，考虑到贝壳目前的盈利情况，能否获得国外投资的青睐，需要时间来进一步验证，“他们很可能会从国内再找一些投资者。”

强融资能力

根据招股书显示，2019年贝壳找房的总交易额(GTV)为2.128万亿元人民币，在其平台上促成了超过220万套房屋交易。根据CIC报告，贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台，也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

鉴于平台的体量巨大，以及多重背书，链家及贝壳早在股权融资阶段就显示出强大的融资能力。

从2015年开始，链家通过一系列并购完成规模扩张，其区域布局也从北京扩展到多个核心一二线城市。2018年，链家启用旗下房产经纪品牌“德佑”开展特许经营业务。

2016年和2017年，链家先后完成B轮和C轮融资，其中B轮融资的规模为60亿元。

2019年3月，原投资方在链家的股份通过协议镜像平移到贝壳找房。3月25日，贝壳找房宣布启动D轮融资，D轮融资由战略投资方腾讯领投8亿美元，总规模超过12亿美元。此轮融资过后，贝壳找房的估值超过百亿美元。

2020年过半，根据招股书，截至2020年6月30日的三个月，贝壳平台上的GTV总额为人民币9993亿元，其中，既有房屋交易为人民币5835亿元，新房交易为人民币3766亿元，新兴服务及其他服务为人民币391亿元GTV总额为人民币5298亿元，分别由同期的现有房屋交易，新房屋交易以及新兴及其他服务的人民币3452亿元，人民币1652亿元和人民币194亿元组成。

截至2020年6月30日止三个月，预计贝壳的收入不少于人民币197亿元，较2019年同期的人民币115亿元增加约72.4%，主要是由于现有住房交易服务业务的收入增长约35.8%，而新住房交易服务业务的收入增长约128.6%。

截至2020年6月30日的三个月，贝壳的净收入不少于27亿元人民币，较2019年同期的4亿元人民币增长589.3%。贝壳也认为，主要是由于需求激增在2020年第二季度经济重新开放以及随着平台的进一步扩展而提高的经营杠杆率之后，房屋交易将变得越来越重要。

招股书显示，贝壳2017年、2018年、2019年营收为255亿元、286.46亿元、460亿元。但受疫情影响，增长势头在今年一季度放缓，截至2020年3月31日今年一季度，贝壳集团营收同比下滑了12.75%，达71.20亿元。

净利润方面，过去三年，贝壳集团一直处于亏损状态：2017年净亏损达5.38亿元，2018年缩窄至亏损4.28亿元，2019年净亏损为21.80亿元。

由于业务上的持续亏损，贝壳能否经受住境外投资者的考验，还有待商榷，上述人士称。

贝壳出世

实际上，出世仅两年的贝壳以“迅雷不及掩耳之势”席卷了整个房产经纪行业。

为转型成为互联网型企业，整合产业链上的增值服务，使资产性质变得更轻，贝壳找房于2018年4月上线，定位为质量居住的服务平台，主要提供二手房、新房、租赁和家装等居住服务。

据了解，贝壳找房上线仅6个月，就吸引了100多个经纪公司的加入，开设的线下门店迅速逼近2万家，覆盖的城市达到了90多座。

2019年下半年起，贝壳找房陆续上线VR售楼部、租房及二手房在线签约、线上贷签、资金存管等功能，以实现房产交易的数字化闭环。

贝壳的“横空出世”在房产经纪行业内引起轩然大波。

2018年6月12日，58集团与中原地产、我爱我家、21 世纪不动产、万科物业和龙湖冠寓等一众房产中介品牌成立了“真房源联盟”，并发布了一场房产行业的誓师大会。当天，几乎国内知名的房产公司都在，唯独没有链家。

在会上，我爱我家集团董事长兼CEO谢勇在演讲中直指链家推出贝壳找房是“既当裁判又当运动员”的行为。做平台网站就不要做经纪业务，做经纪业务就不能有网站，既做平台又做经纪业务，这是违背商业规律的。58集团CEO姚劲波也曾表示到：有的公司希望这个行业里的公司全死掉，只有自己活着，这种想法是不对的。

截至2020年6月30日，贝壳的平台上有超过42000家商店和456000名代理商，而截至2019年6月30日，则有超过24000家商店和250000名代理商。

值得一提的是，2016年4月，链家在进行B轮融资时，公司与投资人签订了“对赌”协议，承诺公司在B轮融资完成后的5年内实现链家上市，如果在2021年4月前没有完成IPO，投资人有权在任何时间按照8%的单利率进行回购。因此，市场有声音认为，是对赌协议的截止日期临近，倒逼贝壳赴美上市。

不过，有关上市事宜，贝壳方面对外的统一口径仍是，“一切以招股书为准。”