随着北京土地供应结构发生变化，不限价地块成交比例增加，取代限竞房用地成为主流。这一趋势也传导到了北京新房市场，曾经的绝对主角限竞房在北京商品住宅成交占比中明显下滑。

与此同时，机构数据显示，北京限竞房在2020年年中的库存量已高达3.9万套。限竞房在2019年陷入去化艰难的困境，至今仍无破解的招数。

这一切，都令人发出疑问，北京“限竞房时代”是否已开启离场“倒计时”?热度减退的限竞房，未来会从北京新房市场彻底消失吗?

“面粉”少了，限竞房成交占比下降

7月22日，丰台大瓦窑两宗不限价宅地分别被首创、远洋+城建收入囊中，总成交价为77.6亿元。此前，在今年5月，合生创展豪掷179.6亿元，“包圆”分钟寺三宗不限价宅地，最高楼面价达7.6万元/平方米，项目入市时单价必然会“水涨船高”。

在今年火热的北京土拍市场中，限竞房地块供应“缩水”，不限价地块成为主流。来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，仅分布在昌平、房山、黄村板块。

随着北京土地供应结构调整，北京新房市场格局出现变化。限竞房的“主角”地位岌岌可危，纯商品房、共有产权房存在感增强。从限竞房成交占比看，克而瑞机构数据显示，今年6月，北京限竞房多个项目入市，成交套数虽仍占商品住宅市场总体过半，达55%，但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76%，占比下滑明显;成交均价则出现连续3个月下滑，从今年3月的51025元/平方米，到4月的48088元/平方米，到5月的47231元/平方米，到6月的46148元/平方米。

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图片来源：克而瑞北京区域《北京房地产市场大数据6月报》

合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示：“今年北京土地市场的限竞房供地量减少，转而以商品住宅供地为主。首批在去年取得商品房用地的项目今年下半年陆续上市，北京限竞房目前正处在‘逐步后退’的状态，但距离彻底告别主流还需要一段时间。”

限竞房让出“地盘”，纯商品住宅成交占比增多，意味着市场上高端改善需求人群有了更多选择。“在限竞房为主导的市场环境下，可能会有部分人群找不到匹配自己的产品。待北京新房市场搭建完成分层次、分梯度的供应产品体系后，北京楼市中的所有购房人群都能找到适合自己的产品，实现各得其所，各归其位。”郭毅说。

限竞房去化周期16.8个月，高于正常水平

在成交占比下降的同时，限竞房并未走出去化困境。在2019年，随着供应井喷，与北京限竞房“捆绑”在一起的词汇变成了“同质化严重”“扎堆供应”“去化困境”。在“去化难”的压力下，北京大兴、房山等“供应大户”区域的限竞房项目开始“集体”降价、打折促销，选择低于限价销售。

步入2020年，限竞房去化困境未见破解之招。中原地产研究中心数据显示，2018年到今年7月12日，北京总计入市90个限竞房项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。其中，2018年上市存量套数为20395套;2019年上市存量套数为34240套;2020年截至7月12日上市存量套数已达39674套。

“按照今年1-6月限竞房成交速度来计算，限竞房的静态去化周期为16.8个月，高于正常、合理的8-10个月的市场去化水平，限竞房库存压力客观存在。”郭毅说。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京限竞房市场呈现了明显的“二八现象”，也就是20%的项目抢收了超过80%的销售份额，这些项目不愁卖，基本能做到一年清盘。“剩余八成的项目，只能慢慢卖，甚至卖不动。”

“滞销的限竞房多处于偏远位置，销售难度更大。”郭毅表示，特别是部分区域和板块的限竞房供应集中，造成市场上多个项目竞争激烈，出现了低于限售价格上市的现象。今年上半年，一些区域的旧项目没卖完，新项目又上市，库存压力更是层层叠加。可以预计，未来低于限售价格上市的项目将会越来越多，有可能出现在大兴亦庄、通州次渠、石景山五里坨、房山良乡等区域。

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，限竞房近两年销售总体遇阻，主要有几方面原因。首先，近两年上市的项目拿地的时点大都在2016年末到2017年中，这个时段北京楼市热度较高，房企普遍乐观，造成土地成本相对较高而销售价格较难有明显下降空间。其次，限竞房整体的区位优势不足,从北京目前上市的限竞房来看，大都处于房山、大兴等区域。在严格限购的条件下，有房票的人群选择更为理性，同时限竞房的集中大量上市也会造成短期内供应增量明显，更不利于整体快速去化。最后，限竞房扎堆上市情况严重，产品的同质化现象也较为明显，自然不利于整体去化。

“正是看到目前限竞房遇到的问题，北京今年的地块供应做出了适度调整，以保证市场供需的结构性均衡。”张波说。

限竞房是否会退出北京新房市场?

从诞生之日起，限竞房就担负着平抑房价、稳定市场的历史使命。中原地产研究中心数据显示，从成交均价看，2018年到2020年上半年，北京限竞房的成交均价十分稳定，2018年、2019年、2020年截至7月12日的成交均价分别为49273元/平方米、48489元/平方米、48692元/平方米。可以说，限竞房充分发挥了“房价稳定器”的作用。

在郭毅看来，未来的北京楼市，哪怕供应量减少，限竞房也已对市场价格形成了有力的支撑和更好的预期。

限竞房会慢慢离去，直到彻底退出北京新房市场、告别历史舞台吗?郭毅认为，“未来，限竞房将长时间存在。作为调控北京楼市的方式，限竞房还会持续供应，不会彻底退场，但在供应结构中所占比重会逐渐下降。”

张波指出，限竞房本身是基于对房价控制的需求而采取的手段，从北京近两年的房价表现来看，整体走稳的趋势非常明显，部分区域房价还出现了一定下滑，因此，当下阶段更多推出限竞房的意义不大。但不排除后续房价出现明显波动之时，限竞房的供应会重新增多。

除了稳定房价的意义，郭毅认为，限竞房还能辅助北京新房市场搭建更多元化的供应梯度，对标不同人群的不同需求，由此形成多元化的房地产供应产品体系。既有满足终极改善人群的高品质、大面积住房，也有面对普通改善家庭和品质改善家庭的中高端产品，又有面对初次改善或刚需人群的中小户型限竞房。从价格而言，在均价水平保持相对稳定的前提下，也能面对不同人群形成不同价格体系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则直言,“实际上，限竞房的推广效果不是很好。限竞房是当前住房产品体系中调整较多的一部分，一直以来库存较高，市场上也有批评意见。”

对于限竞房今后的命运，严跃进称，由于存在限价约束，开发商开发销售限竞房的盈利空间不大，导致他们投资拿地的积极性不高。如果今后依然存在企业不愿意拿地的情况，限竞房就有可能退场，未来可能会出现新的住房产品，“接下来要造什么样的房子，既让开发商愿意拿地，又能控制住房价，这是一个很重要的课题。”