哈喽大家好，最近北京的土地市场那叫一个热啊，不限价的土地频频高价成交!市场上“北京房价要涨”的消息也甚嚣尘上，你信吗?

政府接连拿出“尖货”不一定是市场火热的预兆，更像是“救市”的手段。

不过，北京的房价很可能就此分化，不限价商品房房价走高的可能肯定存在。

昨天(8月3日)，北京出让2宗亦庄经济开发区不限价地块被中海以79亿元竞得，溢价率23.44%，核经营楼面价40415元/㎡。该宗地价格跻身北京总价地块第六名。甚至业内媒体纷纷预测亦庄河西房价或被拉到7万+、8万+!

于是，最近，距离亦庄河西区不远，马驹桥新鲜出炉的，号称总价300起的“刚需盘”项目备受刚需关注!据传项目单价4万左右，75到92刚需户型，总价300-550万/套。亦庄橡树湾妥妥的刚需价格，不过这样的新盘真的适合刚需吗?

血拼哥找到一些信息跟大家分享一下：

价格相对“很刚”

单就价格来看，项目确实刚需：

亦庄橡树湾售价在4万左右，以此计算总价将在300-550万/套之间。也就是说，亦庄橡树湾所有70多平米小户型，以及部分92平米三居总价都将控制在374万以内，达到普宅标准。普宅首付最低35%，总价如果300万，首付是105万。

再加上项目纯纯的商品房，自由买卖，百分百产权，最重要全新，且刚需价，位置在通州，这一系列因素让刚需一时间难以抉择……

PS：马驹桥目前没有纯商品新盘项目对比，二手房均价3万+，往北台湖限竞房项目5万+

那，咱就再看看?

户型看着也不差

据了解，亦庄橡树湾共计30栋楼，房源多达2288套，绝对大体量。虽然目前户型没有正式公布，不过之前市规委曾公示了项目的设计实施方案，里面标有户型图。92平米三居，南北通透，中规中矩，电梯井远离卧室，此外最大的亮点是边户客厅270°转角窗设计，整个客厅明亮宽敞，采光非常好。75-77平米两居，电梯井挨着卧室，需要考虑噪音问题;另外77平边户也有270度玻璃窗。项目精装交付，不过标准如何尚未可知，还得等后续消息，总之户型没什么太大问题，得房率部分还得等等预售证出来才能知道。不过刚需买房，除了产品本身，最重要的还是配套和交通，不过这两样，项目就弱一些了。

项目周边没有地铁 配套惨淡

地块周边暂无地铁，距离亦庄线同济南站直线距离将近三公里。不过据说未来地块西侧或将有通地铁的机会，在北京市交通委员会发布的红头文件中提到，“应预留与市郊铁路S6线马驹桥站及相邻地块的接驳条件，与地铁进行一体化设计。”

配套方面比较惨淡，西北侧800米就是百尚生活广场，北侧1公里为百尚购物中心，再往北为百分百购物中心;项目西北侧1.2公里为马驹桥学校，北侧800米为马驹桥中心小学;北侧1公里内通州第二医院是个像样一些的医院，其他都是卫生所……不过项目距离京东总部只有6公里+，对于产业员工是个不错的选择，只是……项目属于通州，还有北京最严限购令“挡着”，怕是刚需有心买也没资格交钱啊。

前途未卜

不过有个挺有意思的事。项目除了土地证是通州的，建设工程规划许可证却是“开发区”的证号，不过是否有望“破除双限”，还得看预售证是不是亦庄审核公示的。马驹桥目前尚未发展起来，一切都只停留在规划没错，不过照着今年通州的开发速度看，马驹桥的期待着也不是完全没有的。在亦庄最新的规划当中，马驹桥的定位非常明确，规划中提到包括金桥科技产业基地、物流基地、马驹桥镇区，以及预留地，是智能制造、智慧物流等产业发展的主要聚集区，也是新城东部地区生活服务配套的重要组成部分。

纯商品房，能保值吗?

最后说说大家最关心的问题，买纯商品房一定是看中房子的保值增值能力的。【橡树湾】是华润在北京开发的很成功的品牌，现在看二手房都是增值的。2007年华润在北京入市的第一个橡树湾就在当时还是城乡结合部的海淀上清板块，当时上清板块地价约为3654元/㎡，而华润拿下的地块楼面价3800元/㎡，首期推盘8600元/㎡，周边现房价格普遍在6000元/㎡。如今的房价在8.5-9万+。当然咱们不能排除房价普涨的因素在影响。

2016年，华润在密云再出橡树湾，均价20088元/平，四年之后，如今二手房均价28782元/平，远高密云二手房均价。

不过提醒大家，这些也都只能当做参考。所以最后抛开北京纯商品房会不会涨价的问题，“台马地区”确实前途未卜，配套尚待完善，目前看马驹桥尤甚，你会选择这里安家吗?买房考虑的维度很多，区域、配套、房屋性质、价格对比……不可能全部满足，所以挑出你觉得重要的再衡量吧，血拼哥会尽量全面的为你展示这些维度。

来源：血拼北京楼市