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国有土地使用权如何续期 一直受到广泛关注

日前,据“央视”等多家媒体报道,国家自然资源部于近日发出《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》。

国有土地使用权如何续期 一直受到广泛关注

意见涉及国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡等九个方面,其中提到“深圳将率先探索国有土地使用权续期路径”。

【1】国有土地使用权如何续期,一直受到广泛关注。先解决了一个问题,是否自动续期。

在今年的《民法典》第三百五十九条已作出相应规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

但是怎么续?要不要交钱?交多少?续期多少年?对于这些问题,无论是此前的物权法,还是刚刚通过的民法典,都语焉不详,需要进一步制定规则来明确。也就是这次授权深圳探索、实践并解决的问题!【2】为什么选深圳?一是,示范区的代表性。这个具体规则制定后将影响全国,必须选个有代表性的城市去做这件事。举个最极端的例子,一个不知名的五线小城市,先不说有没有足够的房子产权到期,可以用来实践,就说房子类型不够全。工业用地30年、住宅用地70年,这是两个常见的年限。商业用地呢?20年、40年、50年的都有,全国各地的情况能在这一个小城市试验出来么?不现实!所以一线城市中,深圳体量够大,还是“示范区”,自然应该遇到改革当先行。二是,深圳土地紧缺。深圳缺地这点无需特别解释,本身体量小,深圳相当于1/3个上海、1/6个天津、1/8个北京、1/41个重庆。能开发的都用上了,旧改拆迁也都拆完了,接近100%的城镇化,深圳是真的没地了。没地直接导致住宅盖的少,就算通过调控手段把炒房客挡在门外了,剩下的购房者还是不少,房源继续稀缺,价格怎么能真正调控住。所以,还是要“扩大土地供应”,供给端扩大住宅供应量、需求端打击炒房保障刚需,双管齐下,调控才不是一时降温。深圳之前尝试过填海,但这样破坏环境;尝试拆迁旧改,能动的都拆完改完了;还有炒作很火的“扩容”,现在看也是“空想”,牵涉太多。只剩下一条路,用官方的话说是:“开始逐步探索盘活存量用地、租售并举等方式解决土地少,房价高的问题。”直白点就是,翻翻老底,看看有没有还闲着的土地,赶紧想办法清空盖住宅。具体办法,在这次《意见》中也有提到:“利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地”。总之,深圳所面临的的土地产权问题比其他城市更迫切,因为其土地存量已经不足以支撑其经济体量的快速发展。【3】70年到期后可能怎么办?为什么难抉择?能怎么办?无非是两种选择。1.给补偿,收回土地和地上建筑物;2.延长土地使用年限,补交出让金(具体费用按照规则缴纳或减免)。先说第一点,简单点儿看就是拆迁,土地收回,给你补偿房子、钱。目前,我国城镇化还没结束,对于很多快速发展的城市来说,房子住不满70年,也许只盖好了20、30年就因为城市规划被拆迁了。再说第二点,延长使用年限,补交出让金。目前房屋的“寿命”目前没有一个统一的标准和范围,质量好、维护好的,坚持个50、60年也有可能;豆腐渣质量、维护也差的,住进去没个几年,就开始墙体裂缝、外墙掉落,没等到70年产权到期,就要变成危房了。为了个快不能住人的“危房”交钱续期,没人愿意。按照70年的土地大限,现在的很多房产可能在40年后陆续到期,这也就意味着,现在的很多中青年,有生之年都有望迎来住宅土地到期的一天。而这一天到来时,很多人都已经垂垂老矣,处于一生当中财务状况最差的状态。所以,收不收、怎么收、收多少、能否减免,这些问题最好尽快决定,让人们有个适应的时间。而这次,深圳的率先探索,将给全国树立一个新标杆。

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