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种种信号显示投资房地产获利的时代已经落幕

种种信号显示,投资房地产获利的时代已经落幕,但仍然有无数人掏空家底也要买房。国人从一而终对房地产保有崇高的投资热情,归根结底是3方面原因:其一,“买房安家”传统思想作祟;其二,过去二三十年房价涨多跌少,买房某种意义上就是最佳“造富”渠道;其三,房地产对经济的支柱地位持续了二三十年,“经济发展离不开房地产”的思想根深蒂固,没人相信国家会真的出手“打压”房价。

种种信号显示投资房地产获利的时代已经落幕

不过对此,财经女神叶檀却隐隐有不安,她直言揭露道,“目前有超过半数的中国家庭在做‘自杀式’资产配置,资产百分之两百(用杠杆)配置为房地产,这无疑是最不健康的投资方式,因为一旦风险降临,无数人将毫无抵御能力。”

不仅如此,对于刚需买房她更直言建议到,未来买房一定要遵循合理的资产配置方式。比如如果购买房价总额为60万的房子,月薪低于7000“这个数”,最好不要买房。叶檀的意思很明显,买房自住也好,投资赚钱也罢,不是不建议大家买,而是建议所有人都要有更超前、更合理的资金分配方案。尤其是过去那种孤注一掷如同“自杀”一样的资产配置,是万万不能再持续的。

过去房地产被看作是“必涨型”资产,疯狂加杠杆购买不必担心房价下跌,很多人哪怕手里只有够首付的钱,哪怕下个月的月供都没着落也敢买房,而且事实证明很多人都博赢了。但是未来房地产还能不能继续昨天的辉煌,答案已经很明确了:随着调控的不断深入,政策逐渐收紧,尤其是去房地产杠杆、打击投资炒作、整顿违规乱象等组合拳的落地,或标志着房地产永垂不朽的“造富”神话已经终结。当买房投资充满不确定性,甚至是极大概率会亏本的情况下,孤注一掷的非理性投资断然是不能再继续的。更多的人应该清醒地意识到这个现实。

月薪低于7000这个数,为何不能购买总价高于60万的房子?超出这个标准为何就是“自杀性”的资产配置?我们算一笔账,大家就能更好理解了。

总价60万的房子,按照首付3成贷款7成42万来算,贷款30年,月供是2100元左右,而月薪7000元是月工资的3倍多,除去月供每个月还能剩余4900元,如果按照一般家庭每月生活开支3000元计算,那7000元工资,实际上刨除所有的开支,最后只能结余不到2000元。这还得是在没有突发事件(生大病等)的情况下。

然而现实情况是,绝大多数人拿着四五千的工资,却敢购买每个月需要还三四千块的房贷的房子(月供占工资收入的半数以上)。毫不夸张地说,很多人其实在过着身价百万,但是现实中却是“穷人”的生活,不敢消费、不敢旅游,更不敢生孩子。

有人可能会说,你们在危言耸听,很多人即便房贷占工资的一半多,还是活得很潇洒。我想说的是,现实未必真如此。大概是我们每个人都听“买房赚钱”的故事听得多了,觉得不管加多高的杠杆,都没有关系。其实现实并未如此。这两年法拍房暴增128倍,从两年前的不足万套,暴增至今天的120万套,其中有多少人是因为还不上月供而不得已被银行收回拍卖的?前段时间深圳高薪程序员失业还不起每月12000元月供的新闻,更拉响了“自杀式”买房必须终结的警报。

月薪7000,能够买哪些城市的房子?

对比当前各级别城市的房价,我们不得不承认,月薪7000元能够承受的月供城市真的不多。一线动辄几万/月的月供不必多说,恐怕很多人连购房资格都没有;二线城市拿着月薪7000元,想贷款买房,无疑也是选择非常少,按平均2万/平计算,即使是购买70平的房子,总价也高达140万,首付三成是42万,贷款近百万,即使是贷款30年,每月还款也近6000元,月薪7000还完贷款所剩无几,怎么生活?三线城市按照单价1万/平计算,同样购买70平的房子,每月月供也要近3500,贷款占了工资收入的一半,可想而知仍然是不符合标准的。剩下可选择的城市大多其实也是很多人看不上的。

那么较为合理的还款配比是多少呢?按照国际的通行做法,月度偿付率标准为30%,这也是许多人认为理想的月供收入比。即每月收入7000元,还款2000元左右是最合理的资金配比。

那么月薪7000元在中国是什么水平?很多人可能做梦也想不到,月薪7000元其实已经是高收入水平,在中国也仅有3%的人有这种待遇——2018年统计局发布《公报》:月收入5000就能碾压90%的中国人,月收入7000元,更是凤毛麟角。

而2019年智联招聘发布的统计数据结果更出乎意料:14亿国民中,月薪7000元以上的群体占3.07%。靠打工月入过万并没有大家想象的那么容易,更多的人只是在温饱线上挣扎。

有的人可能会有疑问,为何每年官方发布的各大城市平均薪资水平都那么高?答案很简单,很多人“被平均”了。即中国富人的财富总值太高,10个月收入2000元的人和1个月收入200万的人平均下来,其实平均薪资也高达18.4万。一句话,贫富差距太大。

按照理论来说,中国97%的人都不应该购买超过总价60万的房子,那么为何很多城市房价动辄两三万一平,总价几百万,仍然有很多人能够买得起呢?那些高价房都被谁买走了?

这就涉及到银行杠杆和隐性资金了。仔细分析中国真正能支撑起高房价的群体会发现,那些一掷千金买房的笼统分为三类人:拆迁户、企业主、以房换房群体。

以现在的房价水平和绝大多数人的薪资水平,恐怕很多人不吃不喝工作20年也买不起房。但是开发商每年建造超1000万套房,最后还是被人买走了。其实绝大多数都是以上3类人群在买房。要么就是企业动用银行杠杆整栋购买,要么就是非常有头脑的生意人,年收入在几百万级别,同时又拥有很多房产,资金总量高得惊人。我们普通老百姓,想买房,纯靠工资是几乎不可能的,现在的市场上真正的刚需买房,90%也都是先卖房才能买得起。年轻人初来乍到一座城市,就想靠工资买房,倘若背后没有个有钱的爹,断然是不可能轻易实现的。

未来买房资金预留的比例要变,但绝不是要求所有人必须严格遵照国际月度偿付率30%这个标准来买房。月供到底多少合适也要具体问题具体分析,要根据收入的总额和手里存款数额的大小来判断。

此外,月供收入比的设置,还要根据家庭人口、消费开支、总体计划等多个方面综合设定。总而言之一句话,楼市已经告别非理性过快发展阶段,未来买房要尽量做到合理理性。尤其是经今年一疫之后,大家更应该有所感悟:更重视健康,更重视现金流。健康的体魄和现金流才是任何主体的运营血液,对于企业如此,对于家庭更是如此。

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