每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

相比“北上深”动辄数万元甚至10万元+的房价，长沙的购房者无疑是幸福的。

贝壳研究院最新发布的一份报告显示，在新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。且以房价收入比的合理范围5.46~7.29看，仅有长沙处于合理范围内。

据中国房价行情网统计，今年7月份，在中部6个省会城市中，长沙新房和二手房价格均刚过万元，且双双处于垫底位置;在全国315个城市7月房价排行榜中，长沙排在第62位。

值得一提的是，因上半年市场过热，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等城市近两月纷纷出台政策收紧楼市。与上述城市形成鲜明对比的是，长沙却因为调控成效显著而成了各地纷纷效仿的对象，甚至在7月初还引来深圳住建局前来“取经”，长沙也俨然成为“房住不炒”的“优等生”。有网友戏称：大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。

在众多新一线城市中，为何仅有长沙的房价收入比处于合理范围?为何长沙能成为让炒房客“绕道走”的城市?长沙长期保持“美丽”房价的秘诀是什么?限价之下，长沙如何解决商品房品质走低的难题?

日前，《每日经济新闻(博客,微博)》记者亲赴长沙，实地走访了部分购房者、投资者、代理商、开发商、楼盘项目，以及相关政府主管部门，试图揭开长沙这座“房住不炒”优等生的神秘面纱。

调控下的热门区域：新房二手房价格倒挂

梅溪湖作为近年来长沙楼市的热门板块，已先后吸引了建发、时代中国、金茂、万科、中建等品牌房企落子布局，其房价也在长沙所有板块中位居前列。早在长沙限价前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度卖到15000元/平方米以上。

日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份先后走访了梅溪湖板块的在售楼盘“时代·梅溪领峰”以及“建发·央著”等项目。

2016年11月22日，建发经过114轮竞价，以楼面价9241元/平方米竞得梅溪湖B39地块，成为长沙首宗单价破9000元的地块，亦是当年长沙的单价“地王”，在该地块打造的建发?央著项目也成为区域内单价最高的项目。

建发·央著的置业顾问刘强告诉记者，由于项目当初拿地是在长沙限价政策出台之前，因此其销售价格并未受到影响。“目前已经在进行清盘出售，优惠后清水房价格15800元/平方米。”而记者查询发现，该项目单价之前已卖到了17500元/平方米。

在距建发·央著一公里外的时代·梅溪领峰项目现场，限价15100元/平方米的价格加精装，吸引了大批购房者前来咨询。由于赶上项目新批次即将开盘，即使在工作日的中午，售楼部里仍然坐满了前来看房的购房者。记者在与一组购房者沟通过程中了解到，原本前两年就打算买房的他们，由于受到调控影响社保年限不够，所以一直等到了现在。“所幸现在受限价政策限制，周边新房价格涨幅并不大。”

为了让记者尽快下定决心购买，时代?梅溪领峰的置业顾问杨辉表示，项目从今年5月23日以来已经先后推出了5批次房源，价格从13900元/平方米涨到了目前的15100元/平方米。“两个多月时间就涨了1000多元，现在出手是最划算的，之后价格还会上涨，预计下批次价格将在15400元/平方米左右。”

不过记者注意到，杨辉所谓的价格上涨变化，是基于每批次产品所处的位置和朝向，该项目的整体均价仍控制在15100元/平方米。

至于目前项目购房者中投资与自住所占比例，杨辉坦言基本都是以家庭自住为主，“很多人是看好梅溪湖这边良好的教育资源，雅礼中学、西雅小学等名校在梅溪湖都有分校。”

而自长沙出台限购政策后，投资客明显减少。“限购政策太严了，最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售，购买新房一般要两年才能拿到房，之后等拿到产权证又要一年，等到产权证期满可卖至少要7、8年，这对炒房投资的客户来说时间线太长了。”杨辉表示，尽管投资客少了但也并不是没有，“因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间，也有投资者拿着购房资格做长线投资的。”

而与时代·梅溪领峰一街之隔的，则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅(毛坯)限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块。“如果加上精装2500元/平方米，预计(绿地项目)届时推出的价格最高应该是16000元/平方米。”杨辉告诉记者。

记者了解到，由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段，整个板块可供出售的二手房有限，且在价格上与新房存在明显的倒挂现象，更多购房者愿意选择新房。贝壳找房显示，梅溪湖板块的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米，挂牌最高已达21023.6元/平方米。

这样算下来，梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右，倒挂明显。在长沙其他区域，同样存在新房二手房价格倒挂现象。

《每日经济新闻》记者从长沙多个地产中介处了解到，目前长沙二手房市场低迷，购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客，尤以湖南省内的其他地市人员居多。

长沙市住建局提供的数据显示，今年1~5月，长沙本市户籍购房者占比70.03%，本省其他市州购房者占比26.82%，外省购房者占比3.15%;首次置业者占比81.99%。

转型中的代理商：拉外省投资客的路断了

事实上，4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期。2016年长沙楼市开启“牛市”，大量投资客进入长沙，由于当时还未限购，只要资金足够，10套甚至100套都可以买。当年6~9月，也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期。

王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一。2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司，也是公司的大股东。“当时我们公司跟很多项目都有合作，为了帮项目打开销售渠道，江浙地区、深圳等地都去进行过推广，最后主要集中在了合肥投资客群体。”

为了将合肥投资客引入长沙，王巍先后多次到合肥出差。“我们承诺的是，如果他们(投资客)在长沙购买了房，那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担。但如果没有成交，则费用由对方自理。”王巍告诉《每日经济新闻》记者，就在2016年4月的一个月时间里，他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房，“基本上来了长沙的都有买房，多的能买3~4套。”

然而，原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客，却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟。“房七条”明确指出，要严查投机炒房，“严控‘双外’(外省户籍、外省工作)在长沙购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。”

进入2017年，长沙不断加码调控政策。如2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策划定长沙六区和长沙县(限长沙经开区、星沙)为限制区域对于非本地家庭，无房限购一套，已有住房的不得购买新房。

2017年5月20日，长沙市限购对象和限购范围进一步扩大，长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房，同时将二手房纳入限购范围，规定商品房拿到不动产权证两年后才能交易。2017年9月23日，调控“套餐”再次全面升级，限制区域也扩展为全市，取得不动产权属证书3年后才能出售。

“当时因为这一系列政策确实也套牢了很多人，我当时带过来的客户，有的到现在都还因为拿房产权时间不够还被套着。”王巍告诉记者，当然也有一些客户因为来到长沙后喜欢上了这座城市而留下来的。

正是因为长沙这一系列调控政策，拉外地购房者来长沙购房已不再有可能，作为渠道商的王巍在2018年后逐步对公司进行了转型，“现在主要是对商业地产进行收并购以及提供咨询服务。”

据王巍介绍，前几年像他们这样的渠道公司在长沙有很多，后来受调控影响没有了业务，只有转型或关闭了。

受创的本地炒房客：“办不了证，也不敢卖”

长沙严厉的调控政策不仅套牢了外地炒房客，同时也重创了本地投资者，张健(化名)便是其中之一。

张健是湖南某商业地产管理公司总经理，由于多年的行业从业经验以及对周边区域未来发展前景的认可，2017年9月初，张健与朋友以均价5800元/平方米的价格，购买了位于长沙市雨花区一住宅项目新里程大厦21、22整体两层楼，共20余套房源、2000多平方米，两人共出资达1200余万元。

“当时我们已经给了一部分定金，并且也跟开发商约好在9月底给完首付款就进行网签备案。”然而就在离最后约定时间只剩一周时，长沙市住建局出台的楼市调控新政打了张健一个措手不及。

“我清清楚楚地记得就是在2017年9月23日，长沙出台了一项新政策，规定首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房，而且禁止以企业名义进行购买。”张健回忆称，当时自己本来就是以每平方米低于市场售价300多元购买的，只要网签后一倒手，这批投资房源就可以至少获利60万元。然而这次调控政策是当天出台当天执行，让他措手不及。“其他城市从政策从出台到正式实施一般都会有几天缓冲期，但长沙真的没给我们留一点处理资产的时间。”

正因此，张健手中的20余套房源直到现在都还未能完成网签，但他又不愿意以当初所购价格进行售卖。要知道经过近三年的发展，项目周边房价也有了较大涨幅。贝壳找房显示，目前张健所买项目周边二手房小区木莲花苑、鑫天御景湾一期、天赐良园等均价已在10000元/平方米左右。距张健所买项目仅300米的木莲花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室两厅房源，单价为10010元/平方米，与张健当时所购时的房价已有4000元/平方米的差价。

“要不然就以当初开发商开盘价格卖掉，这肯定是亏的;又或者与购房者按照目前市场价格卖掉，但这其中风险太大了。”张健告诉《每日经济新闻》记者，因为没有完成网签，这些房子在法律层面上实际上还是属于开发商的，购房者所签合同就是与开发商签订的。但如果以市场价销售给购房者，“就高出了房管局规定的新盘限价标准，购房者可以以此提起诉讼，到时候我们肯定会败诉的。”

无奈之下，2018年张健跟合伙人商量后，将这些房源进行了一番装修，改造成了酒店和茶楼用以经营。但对张健来说，自打当初调控政策出来后就没安心过。“现在我们什么证件都没办，只有跟开发商私下签订的协议，只希望开发商资金链一直正常，不要破产，一旦破产我们就什么都没有了。”

另一方面，张健也期盼着长沙的限购政策什么时候能够放松，“就算只放松几天也行，够时间完成网签备案也行呀。”

幸福的刚需购房者：买房压力普遍不是很大

不断升级的需求侧调控成为长沙楼市的一大标志，严格的限购、限售条件，也让长沙成为一座让投资客“绕着走”的城市。

为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙先后打响“房价保卫战”“反炒房攻坚战”，相继出台“3·18”“5·20”“9·23”系列调控政策和“6·25反炒房”九条措施，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打出楼市调控“组合拳”，全面堵塞投机炒房通道。

目前，长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅;已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套;外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。另外，居民限售4年，企业则限售5年。

严格的调控措施“逼死”了炒房客，但对于刚需人群来说则是好消息。

不过，日前，《每日经济新闻》记者在长沙实地走访中了解到，市民对长沙的房价普遍感到压力不大。

据国策机构统计，今年上半年，长沙市住宅成交均价为9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均价稳定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均价稳定在11000元/平方米左右，上半年成交均价区间值在7902元~11224元/平方米。

在中国房价格行情网的今年7月全国城市房价(住宅)排行榜上，中部6个省会城市中，长沙以11656元/平方米的成交均价垫底，与武汉的成交均价相差超过7000元/平方米。

中房数据研究院发布的2020年6月70大中城市二手房销售价格及价格指数则显示，长沙二手房均价为10260元/平方米;而同为中部省会城市，武汉二手房均价已接近1.9万元/平方米，合肥价1.5万元/平方米，郑州1.41万元/平方米，南昌1.29万元/平方米，均高于长沙。

据易居研究院《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》，长沙房价收入比6.4，在全国处于垫底位置，是为数不多处于合理水平的城市之一。与长沙形成鲜明对比的是，深圳房价收入比超过35，位居内地城市之首。这意味着，对于一个深圳的普通家庭来说，需要35年才能买得起一套房子;而对于长沙家庭而言，买套房子仅需不到7年时间。

此外，上周贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》显示，新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，2019年城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7%;而2019年二手房成交均价11063元/平方米，同比下降3.6%，收入涨幅明显跑赢房价。

“从整个城市来讲，这也是长沙独辟蹊径提高城市核心竞争力的一个手段和办法，确实在新政推出来后，长沙在国内城市的竞争优势有了法门。”在湖南华辰商业运营管理有限公司总经理、长沙市湘经联协会会长易建国看来，这几年长沙房价没有什么大起大落，“帮助长沙留住、吸引了大批人才，为长沙后续发展积累了人才力量。”

长沙市统计局数据显示，2017年末，长沙常住总人口791.81万人，比上年增长27.29万人;同期中部城市如武汉人口增量为12.67万人、合肥为9.6万人、南昌为9.21万人。相比之下，长沙的增量远远超过这几个省会城市，其增长率甚至超过广州、杭州等城市，两项数据均排在全国省会城市前列。

2018年末，长沙常住总人口比2017年又增长23.66万人;2019年常住人口新增23.98万人，排名中部6个省会城市第1位，全国第7位。综合来看，从2016年至2019年的4年时间里，长沙新增常住人口达96.27万人。

另据《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，长沙迁入人口来源最多的城市是北京，其次是深圳、广州、东莞以及湖南本省其他市州。

与之相对应的，则是长沙强劲的经济发展势头。近日出炉的2020年上半年经济运行数据显示，长沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP过万亿元城市增速排行榜第一名。这并非偶然，2019年全国有17个城市GDP过万亿元，长沙就曾以8.1%的GDP实际增速排名第一。

“人才的大规模流入，为长沙今后发展先进制造业提供了最大的支撑。”易建国表示，长沙能连续12年获评“中国最具幸福感城市”与其低房价不无关系，特别是疫情后长沙经济得到恢复也跟这有一定关系。“调控严、房价较低，大家有钱才会愿意用到消费上，保持了一个动态的平衡。”

长沙市住建局提供的数据显示，今年上半年，90~144平方米户型供应占比79.93%，成交占比76.86%;在购房者特征上，首次置业者占比81.82%，二次置业者占比17.37%，20~59岁占比94.19%，购房者仍以本市中青年首次置业者为主。

限地价、限房价、限利润让中小房企生存越发困难。

湖南高信集团是一家在长沙有着20余年开发经验的本土企业，曾先后在长沙开发了高信·向日葵、燕山豪苑、乾源国际广场等多个项目，董事长刘兴跃是长沙首批进行房地产开发的企业家之一。

然而随着楼市调控的收紧，高信集团已连续几年未曾新拿地块，目前主要精力放在对之前项目的收尾工作。“8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大，而且也需要极强的资金链，再加上近年来外来开发企业的入驻更是加大了市场竞争，我们的生存更是困难了。”

刘兴跃所说的8%的利润率，是2017年11月30日长沙市发改委出台的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，该办法提出限价商品住房价格由成本+利润+税金构成，平均利润率为6%至8%;2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。

“在一线城市，每平方米至少利润在10000元以上;但在长沙，每平方米利润可能也就1000多元，有10多倍的差距。”刘兴跃坦言，目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了。

“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地，本土中小企业都在做存量，或者谋转型。”刘兴跃告诉《每日经济新闻》记者，目前高信集团也正谋求向文旅地产转型，“完全脱离房地产行业是不可能的。”

“事实上，长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊。无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业，在刚开始的时候都是懵的。但是在经过3~5个月的磨合期后，长沙的调控体系还是有章可循的，既维护了政府的基本利益，又维护了开发商的基本利润，还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求，控制了炒房可能。”易建国表示，8%的利润虽然不能让开发商大富大贵，一个项目就吃成一个胖子，但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益。

据中指研究院统计，今年1~7月，长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企。如绿地控股(600606,股吧)以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单，保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军。今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元，同比增加3.9%;TOP20房企市场份额为59%。

井喷的公寓市场：去化周期40个月

针对日益从严从紧的调控政策，在住宅利润收缩、投资受限的情况下，不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展。

长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年的规模将远超此前十年，堪比一线城市的规模体量。

此外，湖南中原研究中心数据则显示，2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月;2018年底，长沙商业公寓库存量为123万平方米，去化周期需要17.77个月;到2019年底则快速飙升到231万平方米，去化周期达20个月;而最新数据显示，截至今年7月底，长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米，年度供销比达2.28，去化周期再创新高，达40.84个月。

其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米，分别为100.2万平方米、102.9万平方米，雨花区去化周期更是达到了42.06个月。

事实上，长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程。2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购，一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等风光无限。

2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购，商办项目几乎哑火;直到2017年后，长沙市对住宅再度实施限购且不断升级，公寓产品再次被投资者热捧，供应井喷，尤以岳麓区、雨花区为甚。

据长沙市新峰地产研究院数据，2019年，岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3%。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76% 。

谈到长沙市不断高企的公寓产品的供应来源，湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示，“一方面，近几年长沙纯住宅用地供应量仅占整体供应的不到20%，且大部分土地出让要求商业配比不少于30%，今年上半年长沙出让土地共33宗，其中19宗为商住用地，纯商用地9宗，纯住宅用地仅5宗;另一方面，由于限购政策的影响，利润受限，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现 ，自然吸引了无数房企前赴后继地投身公寓市场。”

不过陈世霞预测，随着越来越多项目入市，长沙公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化。

值得注意的是，尽管目前长沙公寓库存高企，但相比住宅限价后涨幅放缓的情况，包括芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区在内的长沙内五区的商务公寓价格则快速攀升，甚至出现了新建商品住宅与公寓价格倒挂现象。近三年，商务公寓与新建商品住宅的成交均价比一度从1.09扩大至最高时的1.32。

《每日经济新闻》记者在开福区实地走访时了解到，位于长沙市开福区湘江边网红大盘北辰三角洲，住宅毛坯均价在2019年底为12500元/平方米，如按照长沙市精装2500元/平方米的标准，其精装房均价在14000元/平方米左右。但其精装公寓目前却卖到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓产品毛坯均价更是达到18000元/平方米。

“今年以来，面对商业公寓的高库存，一些项目为快速回笼资金，开始选择打折销售‘以价换量’，从而也让住宅、公寓成交均价比从2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陈世霞表示，在住宅限价的背景下，长沙商务公寓价格一路蹿高，而后期随着供应量的激增，公寓价格预计还将进一步下跌。

如何解决当下公寓库存高企的状态?陈世霞认为，除了需要企业从产品的硬件、软件进行创新外，也需要政府、开发商对土地供应指标进行转化、区分，“可适当加大对纯住宅用地的供应量，减少商业配比等”。

长沙市住建局在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，房地产市场平稳健康发展。继续实施限售、限企和差别化信贷、税收调控政策，根据市场变化择机选用长效机制政策工具进行调控，第一时间平衡供求关系、解决风险问题。

(应受访者要求，文中刘强、杨辉、张健均为化名)