本期聚焦：房屋租赁

对于每位奋斗在大城市的租房一族而言，总有一些难言的烦恼只有自己知道。大多数人选择租房居住主要有这几类：毕业后的工作初期、为了梦想创业打拼、买房之前)、为了孩子就近上学......

然而租房后，往往并没有期待中的那些闲暇惬意，很多人忽略掉了租房过程中的一些法律问题，陷入纠纷。

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案例一关键词：“二房东”转租、甄选房源

小王毕通过某租房APP选中了合租房中的一间主卧，并与两位房东彭某、赵某分别签订了电子版和纸质版的租赁合同，约定每月租金2500元，支付方式为付十二押一。

然而仅入住四个月，小王租住的这处房屋因为隔断、群租问题被相关部门要求整改。他这才明白彭某、赵某并非所租房屋的权利人，而是“二房东”，真正的房主洪女士得知自己的房屋被隔断后转租，已向法院主张两人无转租权，收回房屋。几天后，小王被迫搬离。

小王遂将彭某、赵某告上法庭，要求退还剩余租金和押金，并且赔偿违约金2500元。

针对小王的诉请，赵某、彭某承认两人是合作关系，由赵某向产权人承租房屋，彭某通过租房APP对外出租。小王支付的租赁保证金及租金，除去平台扣除的中介费，其余款项都进入彭某账户。后因洪女士要收回房屋，遂和小王协商可以帮其另寻住处居住，未能成行，现同意解除租赁合同，退还剩余租金及押金，但认为小王提出的违约金过高。

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。小王与彭某、赵某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，因房屋存在隔断、群租的行为被产权人收回，无法将系争房屋继续交付使用，现小王要求解除其租赁合同，法院予以支持。合同解除后，彭某、赵某应当按照合同约定返还小王剩余租金及押金。

根据签订的《房屋租赁合同》，对于根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付违约金，数额为月租金的一倍。现因彭某、赵某的违约行为导致合同解除，两人应根据合同约定承担相应违约责任，故判决如上。

法官说法

现实中租房市场常常存在“二房东”转租的现象，作为租客面对这样的房源需要谨慎甄选。房屋转租行为要征得原出租人同意才能避免不必要的风险。即将施行的《民法典》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

因此，租房时应仔细核对出租人是否与房屋产权人一致，再签订书面合同，明确双方权利、义务。当遇到二手转租房源时，应要求“二房东”提供房东同意转租的证明，同时注意转租期限不能超过“二房东”的剩余租赁期限。

案例二关键词：租赁房维修费用

房东毛某决定将上海闲置的房屋出租。经中介介绍，张女士以每月4800元的价格租下房屋，约定租期为两年。

张女士称房屋老化严重，部分家具及家电需要维修，便联系了维修师傅对其中一部分进行修缮。毛某认可了张女士五千余元的维修费用，包括购买热水器、更换厨房水斗、换雨棚等，并同意从张女士的租金中予以扣除。

然而张女士陆续以“生活需要”为名，对房屋进行了“改造升级”，包括购买电视机、油烟机、换新门及门框等各项支出，前后高达六千余元，并要求毛某承担这笔费用。

租金没收多少，支出费用却飞涨，毛某渐渐开始不满，后诉至法院，要求解除与张女士签订的租赁合同，并要求张女士支付拖欠的租金，同时赔偿自己被丢弃的物品共计价值500元。

张女士辩称，自己修缮房屋、添置家电都是经过毛某同意，且“升级”的目的也是改造房屋，合情合理，并表示租期尚未结束，不同意解除租赁合同。

法院经审理认为，毛某主张张女士擅自装修、添置家电，给其造成损失，并且拖欠租金超过10日，据此要求解除租赁合同，但审理中毛某又自认张女士的行为经过其同意，因双方在费用承担上未达成一致故要求暂不支付租金;且双方处于诉讼过程中，租赁关系未决，张女士未支付租金情有可原，不应视为恶意拖欠，故毛某以上述理由要求解除租赁合同，法院不予支持。

关于租金金额，毛某同意扣除经其同意购置的部分家电及房屋修理费，而更换彩电、更换抽油烟机的费用，张女士未提供证据证明事先经过毛某同意，事后毛某亦不认可，故该费用应当由张女士自行承担，在租赁关系结束时可将物品自行拆除、搬离。扣除上述由毛某确认承担的费用，张女士应当支付租金共计两万余元，同时法院酌情确定张女士赔偿毛某花盆损失20元。

法官说法

对于租赁房屋，因其使用年限等原因，可能出现损坏老化等现象。《民法典》中规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。

但是，超出合理维修范围的改善或者物品添置，则应事先经出租人同意。未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。此外，承租人对房屋无论是进行改善或者是增设他物，应尽量与出租人落实到书面合同等证据上，避免日后发生纠纷。

案例三关键词：房东拖欠物业费

小李经中介介绍租下了房东赵某的房屋,两人以合同形式约定租期从2018年2月开始,为期一年,每月租金4300元，先付后用，支付方式为付三押一。

5月底，小李将房东赵某告上法庭，要求确认自己与赵某的租赁合同于5月10日解除，并要求返还押金4300元。

小李称，入住仅两个月自己便收到物业通知，称租住的房屋拖欠物业费及水费，若不及时缴纳将断水断电，据此她认为赵某交付的房屋存在瑕疵，导致其生活处于不安宁的状态，在与赵某通话表达自己退租的想法后，赵某不仅未同意，反而多次电话骚扰，自己遂自行搬离了租住房屋，并委托物业人员代为转达。由于钥匙已丢失，所以没将钥匙归还给赵某。小李认为自己退租已“交接完毕”，因赵某一直没有退还押金，遂将其告到法院。

赵某并不认同，他称虽然与物业公司存在物业费收费标准争议，但是并没有影响小李实际使用房屋，物业公司应该和自己联系。小李本应于5月2日交纳房租，但直至10日赵某始终未能联系到小李，电话和微信也均不回复，因担心其安全方才委托物业公司上门查看并报警。小李私自搬离房屋，没有通知赵某，也没有交还钥匙，属于单方面违约，直到小李起诉后自己才知晓并收回房屋。针对这些情况赵某提出反诉，要求小李补足房屋收回之前的租金，并判令押金归自己所有。

法院对相关情况进行了走访调查，物业公司称未上门向租客催收，且一般都会与业主联系，有时遇到租客会委托其代为转达。

法院经审理认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守诚信，按约履行。现双方均要求解除租赁合同，予以照准。小李要求以其电话表明退租之日作为租赁合同解除之日，而从法院取得的证据来看赵某欠付物业费的行为未对小李实际使用房屋造成实质性妨碍和影响，小李并不享有单方解除权。根据合同约定如需提前解除合同应提前1个月通知对方并经过对方同意，当日情况亦不符合协商一致解除合同的情形。小李欠付租金且对于赵某的催告置之不理，后私自搬离未通知赵某，导致赵某未能及时收回房屋，已构成违约，最终判决小李补足赵某房屋收回前的租金，并判决押金归房东赵某所有。

法官说法

物业费一般由业主大会与物业公司签订《物业服务合同》予以明确，对业主有约束力，房屋出租后的物业费原则上由业主承担，当事人有约定的，从其约定。

根据现行法律规定，房屋租赁合同由双方协商一致，依法成立，对双方具有法律约束力。《民法典》中规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

作为租客，小李应当按照约定的期限支付租金，若因不满物业或其他情况决定退租，首先应当联系房东，双方协商一致对房屋进行交接，返还的租赁物应当符合按照规定或者根据租赁物的性质使用后的状态，而不应负气私自搬离。

案例四关键词：租房被抵押

申请执行人卫某与被执行人李某房屋买卖合同纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人李某名下位于某区某房产地下1层三间储藏室进行拍卖。案外人杨某向法院执裁部门提出异议认为其对涉案房产中的其中一间房屋享有租赁权，并提供了与被执行人李某在查封前签订的租赁合同、租金交纳等证据以证明其对该房产的租赁期限自2018年11月1日至2023年10月31日，且目前租金如约支付至2020年7月31日。

法院经审理认为，该涉案房产已于2017年3月21日被某公司核准债权数额为230万元的抵押登记。该租赁协议是在抵押权设立之后签订，故不能对抗抵押权，案外人的租赁权应在法院拍卖涉案房产成交后自行解除，也即“先抵后租”情形下成立的租赁权，不能排除执行。故法院最终裁定驳回了案外人杨某的异议请求。

法官说法

房屋租赁所涉金额较大，尤其对于大多数营业性用房还存在抵押。因此作为房屋承租主体，建议在签订租赁合同前应谨慎审查房屋权利现状。

要确保标的房产在签订合同时是“清洁无污染”的。即需要确认标的房产是否存在被司法机关查封的情况，是否设定有抵押权等担保物权。尤其是对于签订租赁年限较长合约的(一般期限为5年以上合约)，且标的房产面积大、租金总价高的，建议除按上述步骤履行调查义务外，还可通过中国执行信息公开网、中国裁判文书网、天眼查、企查查等信息公开平台，查阅核实合同相对方的个人(或公司等主体)是否有涉案诉讼正在进行，是否存在失信信息等相关风险因素(上述平台对于此类信息，均可免费查阅)，以帮助自身合理评估是否租赁涉案房产以及租赁的安全期限。

来源：浦江天平