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近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》公布，深圳获得了政策大礼包。

支持(深圳)在土地管理制度上深化探索，授权永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项为深圳市政府批准。

支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

简单说，就是深圳政府拥有了将农用地转为建设用地的权利。

今年3月，北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆也收获了类似福利，这些省份的权限包括“永久基本农田”转为建设用地。

而深圳的权限是“永久基本农田以外的农用地”，土地管理权限看似远低于首批试点省份。

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深圳市域面积为1997平方公里，根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》，基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里，占了总面积的接近一半。

在开发的1000余平方公里范围内，从2017年深圳发布的“十三五”规划来看，到2020年深圳工业用地将不低于深圳土地30%，亦即划定了270平方公里的“工业红线”，进一步加大了向产业用地的倾斜力度。

剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

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规划中说的“推进二三产业混合用地”，意味着深圳工业、商业用地可以与建设用地混合搭配，这样土地虽然没有新增，可是土地利用率可以大大增加，有望解决深圳建设用地严重不足的老大难问题。

据数据宝统计，过去十年来，深圳住宅用地成交面积总和仅为431.5万平方米，位居103个城市的倒数第4，比工业用地、商服用地上少得多。

数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位;规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。

商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位;规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。

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深圳城市面积仅为1997.47平方千米，土地面积是一线城市中最小的。国家统计局数据显示：广州城市面积为7434.4平方公里、上海为6340.5平方公里、北京为1.6万平方公里。

深圳有多少可能释放的“永久基本农田以外的农用地”呢?

2004年深圳全面城市化以后，成为全国第一个没有农村和农民的城市。截止到2017年末，深圳现有耕地面积10.41万亩(含深汕合作区4.66万亩)，如果不算深汕合作区，仅5.75万亩;永久基本农田面积5.76万亩(含深汕合作区2.72万亩)。

可以算出：除去永久基本农田、深汕合作区的土地，深圳通过审批扩权可以释放的土地大约为2.71万亩，大约18066667平方米。(深汕合作区距离深圳较远，不适合深圳市民居住。)

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改革开放41年来，深圳市的耕地呈逐年减少的趋势：由1979年的35473公顷，减至目前的5.75万亩，约3833公顷(不算深汕合作区)，耕地面积减少了约92.5%以上。

深圳市现有耕地数量少、分布散碎，且大部分被城市用地包围，污染严重，不利于规模化、现代化耕作，基本农田保护难度大。从类型上看，菜地占全部耕地面积的98%以上。从空间分布上看，全市耕地主要集中在宝安、龙岗两区，占全市的95%以上;具体到地块分布上，以零散分布的“山中地”、“林中地”居多。

如果深圳通过审批扩权再释放2.71万亩农用地，深圳的“耕地”概念基本可以名存实亡了。不过，一些不适合耕种的“山中地”、“林中地”有可能成为房地产开发的风水宝地。未来大规模的农用地建设大量保障房、人才房，也许会缓解部分深圳住房紧张的问题。