来源：叶檀楼市，已获授权转载

省会的房价掉头冲下，三四线以下楼市开始狂欢?

10月9日，中新经纬发了一篇报道，讲今年8月，河南郑州的新房与二手房价格双降，但

距离郑州140多公里外的安阳市滑县，房价上涨势头已经持续了数年。

安阳市，四线城市，位于河南最北部，地处山西、河北、河南三省交汇处，下辖4个市辖区、1个县级市、4个县，上面说到的滑县就是其中之一。

根据文章线索，我们找到了郑州与滑县的房价走势图，发现在

这样一个“隐秘的角落”，房价还真是涨的“岁月静好”：

首先来看郑州近三年来的房价走势：

再来是滑县三年来的房价走势：

怎么样?抛开绝对值开看，

谁走的一路坎坷，谁走的岁月静好，一目了然。

在中新经纬的报道中，对滑县楼市的坚挺给出了两个解释，

其一是房价起点低，所以进步“稳”;其二是丈母娘的背后推动，居功至伟。

这两个解释没有说错，但分析不够深入。实际上放眼全国，因为

楼市的“消费降级”，以及调控上的“灯下黑”，还有开发商侧对“基本盘”的死命咬住

等等这些因素存在。

使得即便是“三四线楼市没有未来”这种话说了一千遍，这些“小城”的房价涨势还是“我行我素”。

理解了以上这几点，才算

摸准了三四线及以下地区楼市涨价的“猫腻”。

【1】

楼市消费下沉 趋势不可挡

大家都清楚，三四线或者更小地区的房价上涨也不是什么新鲜事了。

2018年7月的时候，经济日报就出过一篇叫“警惕!莫让三四线城市房地产市场成新风险聚集地”的文章，依照当时国家统计局70城房价变化的数据，“点名”了一下贵阳、大理等涨幅过于浮夸(超过了9%)的城市，

直接挑明了不少三四线城市楼市地市双双升温的现象。

那比较新鲜有趣的，就是出现了省会城市开始有了跌势，而三四线依旧坚挺。

造成这种局面的原因有很多，之前的话就有棚改货币化，人口外溢，以及小城市房地产发展“反射弧过长慢一拍”，现在的话，我个人更偏向于

楼市的“消费下沉”，以及政策上“山高皇帝远”。

这两点是相辅相成的，前者说是高端市场饱和被迫转向中低端市场也好，说是三四线的消费潜力突显乘势招商引资也罢，

房企品牌的向下延伸，已经是肉眼可见。

这点没啥不好意思的，就和其他消费一样，比如汽车市场，还不也瞄准乡村市场拓展了么，地产这边实在没必要端着，

下沉是必然，姿势优雅点就行。

政策上的“松”，为消费下沉打了辅助。

楼市火爆，首先被上抑制措施的肯定是作为出头鸟的一二线，那房企自然需要转向更加自由的市场，也就是三四线或者更小的地区，

反正已经有大城市当靶子了，小城市可以顺利地玩一出“灯下黑”。

既然中新经纬的报道说的是河南，那我就以河南为例。

郑州的确是一跌再跌，查一下二手房数据，郑州在过去的一年里一直处在一个下跌的状态，之前也写过相关的文章，其实原因都比较老掉牙，富士康撤离、产业空心化、大兴基建结果负债过高等等，虽然有特意发展高新技术(19年时科学技术支出增长75.1%等傲人数字)，

但是却没有什么掷地有声的成果。

因此尽管郑州19年是17个GDP万亿的城市中房地产投资依存度最高的城市(GDP占比高达28.9%超过了杭州)，它的房地产也没好到哪儿去。

为啥?因为杭州家底厚，浪得起，房企也敢持续看好，郑州则不行，

它没这个底气，最后的结果就是跌了一年也没见停。

那河南的小城市呢?正好我有个同事老家是河南三门峡市的，请教了一波，算是发现了端倪。

三门峡具体算几线的问题不用纠结，其经济体量不大，房价现在在五、六千的样子，分老城区和新的开发区，据同事说，那边年轻人结婚买新房，现在都会选西侧开发区那边，因为那边有高铁站，虽然大型商业区还没建起来，但是按规划，总会有的，

因此手头预算有限的多半还是会选择那里。

据说市政府也会往那边迁，采取了西进的战略，也就是说中心会往那边去，这样自然可以带动一波购房。同时，

三门峡这几年也没啥楼市限制政策，比如比较流行的限购限售啊，卡公积金贷款额度啊什么的，都没有，完全处在一个很自由的状态。

那你想想也是呀，本身房价就不高，基数小，还拼了命限制干嘛呢，作死么......

我记得年初的时候在B站上搜过三门峡，当时视频量较少，只有几个城市宣传视频和一些旅游纪实，今天又搜了下，数量大增不可同日而语，其中比较特别的是，演员张子枫(就是唐人街探案1里边那个让人心头一颤的小女孩)成为了三门峡旅游大使，因为她本身就是三门峡人。

明星代言热度大增，看着有种打造网红旅游城市的感觉。

中心迁移，明星代言，再加上没啥限制政策，小城市的楼市有了起色，也是很正常的，很符合消费下沉的大趋势。

当然，我们要正视这种所谓的省会跌、三四线涨的情况，

省会是跌，可能半年每平均价跌了个小几百，然后周边小城市的确在涨，然而半年下来累计也就涨了个几百块，本质上格局没动，均价一万多和均价五、六千，

不是几百块就能补上的差距。

【2】

“面子”可以丢 但基本盘要死死咬住

河南开发商抱团不降价——你对真正的力量一无所知。

今年9月17日，河南房地产商会召集了三十多位房企一把手开了个“闭门会议”，会议结果是：

“谁都不能带头降价”。

说来好笑，虽说是“闭门会议”，但消息传得比谁都快，舆论上还落得个骂名不说，好像“抱团不降价”的合谋也

被郑州房价的掉头冲下击碎了。

但实际上我们一直说，河南作为传统人口大省，其当地楼市可以看做

一个微缩型的全国楼市，郑州在省内的地位，就好比一线城市之于全国。

那么注意了，“一线城市”自然十分重要，但

没有一家大中型房企会将所有赌注全部押在“一线城市”。

赌注是什么东西?土地啊!这个道理放到河南省内是同样的，我们来举个例子。

建业地产是河南省内房地产的龙头之一，

其98.9%的土地储备在河南省。

这里要插句嘴，河南是全国比较少见的，当地龙头房企有能力与全国龙头房企相抗衡，甚至市场份额压过一头的地区。所以在河南境内讨论，当地龙头房企表现十分有代表性。

我们从建业地产2020年半年报中可以看到，其土地储备的26.24%都在郑州，但除开海南的1.07%以后，

剩下的72.69%全在河南境内的三四线城市：

天平两边一掂量，相信你能立马看出那里是建业地产的“命门”——

郑州很重要，但要不了它的命。

那么如此一来，我们外部的投资视角全都在聚焦郑州，笑看“河南地产商抱团不降价”梦碎，但实际上，人家

“闭门会议”一开始的目的就是稳住三四线及以下的基本盘。

结合文章开头的新闻，目前看来，

该笑的究竟是谁呢?

另外还有，我们具体说说为什么要“抱团不降价”，大家知道，

三四线楼市及以下楼市有个非常重要的需求就是“返乡置业”。

“返乡置业”说穿了就是在外工作的游子回老家买房。那么这种特性决定了“返乡置业”的高峰只可能在两个长假期间出现——

春节、国庆。

大家知道，今年比较特殊，年初房地产市场基本“休克”了，所以只剩一个国庆长假，所以你现在能不能理解为什么河南地产商要在9月17日开闭门会议?

讲难听点，这和

“关门放狗”

一个道理，关掉同行们降价的企图，准备迎接年内最后一波“返乡置业”高潮。

这些逻辑理顺，回过头来看“省会跌，小城涨”，相信你已经明白，经过楼市的“消费降级”与政策上的“山高皇帝远”两项因素的互相配合，再加上开发商侧的“抱团挺住”，

实际上三四线及以下楼市的未来，并未如想象中那样灰暗。

最后，不论是投资还是刚需购房，理清楚开发商的思路和盘算至关重要，因为有句话是这么说的：

别用你的业余爱好，去挑战别人吃饭的本事。