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为何学区房上涨幅度最大单价最高

中国人自古以来都对房子情有独钟。古人也推崇“有钱先置办家产、田地”的思想。因为这些才是真正意义上的属于自己的产业,既能遮风挡雨,作为成家立业的基础,也能租赁升值,放大财富,可谓一举多得。

为何学区房上涨幅度最大单价最高

现在绝大多数国人买房的目的,其实和古人无异:一方面是真的对房子有需求,这个需求实质上并不是居住,因为解决居住问题买房并不是唯一途径。而是婚姻、学区、医疗、养老等无房不可的需求,这些资源和房子是牢牢捆绑在一起的;另一方面,缺乏安全有效的投资渠道,叠加房子已经被证实是最稳妥的资产保值增值的最好方式。尤其是过去10年,全国房价上涨近4倍,部分城市房价甚至涨幅不低于30倍,但凡有勇气有魄力早买房的人,都赚得盆满钵盈。所以越来越多的人,敢于把全部积蓄都用来投资买房。近年来,中国房地产市场上,更是催生了一帮以房为生的专业投资炒房客。

很多人可能不知道,其实过去二三十年,全国房价上涨幅度最大的房产就是学区房。比如南京,仅仅四年时间,就有学区房楼盘涨幅近200%。在全市平均房价28000元/平时,有些学区房价格已经飙升到104000元/平。最关键的是这类房子基础条件都非常差,有些甚至连住人都难,比如下图这个学区房,单价已经10万+,但是它的长相确实让人难以和如此高的单价联想到一起。

再比如合肥,庐阳区是公认的好学区扎堆,一般的商品房价格在1.8万/平左右,但是有学区加持的房子,单价一般都达到了4万/平以上。今年6月份,某小区小学、中学双顶级学区的学区房甚至卖到了6万/平的逆天价格。

如果大家有时间,对全国所有的热点城市进行一一调查后,相信大家也会得出相同的结论:不管任何一个城市,房价最高的基本上都是拥有顶级学区的学区房。

为何学区房上涨幅度最大,单价最高?这是因为教育资源是和房子捆绑在一起的——中国大多数城市皆是采取“划片入学”的教育分配方式。换言之就是,教育资源和小区是牢牢捆绑在一起的,房子因为有了学区的加持,其价值也会更胜一筹。即如果某一片区拥有一所名校,无论是小学,还是初中,最终都会导致整个片区的房价集体上涨,甚至大涨都有可能。

为什么会这样?现在社会对教育的重视程度越来越高,家长们都不想自己的孩子输在起跑线上,所以对于优质教育资源的争夺就会开始,而这类资源又是极度稀缺的。物以稀为贵。家长为了让自己的孩子能够上这所名校,会不惜代价买进这个片区的房产。这就必然导致需求短时间暴涨,最终也会助推整个片区的房价应声而涨。所以,无形之中,教育资源就成为了学区房价格上涨的最大推手。

事实上,即便是同一座城市的相同地段,因为学区不同,房价的差别也巨大。比如深圳的百花园小区和园中园小区,两个小区仅仅只相隔一条马路,却因各自所属的学区不同,同等户型面积的房源单价差高达8万元/平。同样的情况在北京、上海、广州、杭州等大城市,更是不足为奇。隔一条马路,因为学区不同,房价单价相差一倍多屡见不鲜。

随着大城市人口不断涌入,教育资源紧张的情况更是日益突出。尤其是优质教育资源学区房,更是富人们争抢的最佳投资标的。归根结底这类优质学位房是刚需,所以更为保值,也更受投资炒房客的青睐。正如业内人士所言,虽然不能保证孩子入读这类学校就一定能考高分,但仅仅凭借这类房子的极速升值潜力,也会吸引众多的有钱人买入。

每经智库专家蔡慎坤说,学区房疯狂是全民教育的悲哀。房子因为学区的加持而价格不断飙涨的时代该彻底终结了。国家倡导“房住不炒”,归根结底是要回归所有住房的居住属性,彻底摆脱投资属性过度放大的局面,自然学区房也不例外。事实上,数以万计的国人,也对“就近入学”分配学区的制度有所诟病,教育是民生之本,强国之基,不应该成为有钱人的“特权”。

为此,教育部发布新规首次明确提到:教育资源不够均衡的地方,稳妥实施多校划片,采取随机派位方式入学。“多校划片”和“随机派位”的新政策下,教育资源的分配重新洗牌。这意味着,未来将会有更多的城市学区实施“新规定”,有些学区房的优势将大大降低,对应的学区房也将要“凉”了。

首次引进“多校划片”,意义重大

上文提过,目前我国绝大多数城市采取的都是“划片入学”的教育资源分配制度,100%的小学划片就近入学;90%以上的初中实现划片入学。即你购买的房子离哪所学校近,你家的孩子就在哪所学校上学。这种教育制度下,弊端也是非常明显的:其一,学生多学位少的情况下,就必然有人无学可上;其二,按学区入学并不会消灭教育资源的差距,它会磨灭青少年的斗志,会让他们有一个错误的认知,买对了房子才是关键。

而“多校划片”能很好地弥补区域教育资源不公平的缺陷。一个小区不再仅仅对应一所学校,而是包含名校和普通学校在内的多所学校。换言之,就算你购买了片区的房产,也无法保证你购买的小区学位会分到好学校。

目前实施该政策的城市有北京西城区、福州延安中学和普通学区捆绑,广州天河区也已经明确从2026年开始公办初中可能采用多校划片、电脑派位方式招收小学毕业生。简单理解就是不管你的房子在哪里,不再固定上某所学校,而会被打乱之后,再分配。这种措施无疑大大地削弱了学区房的价值。

我们来提炼三个重点:1、多校划片是由教育部门依据相关规定划定,并非是以前的就近入读;2、为了均衡教育,要把好的、坏的学校放在一起。等于说,学区划片是碰运气;3、适龄孩子超过片区学位数量,也要摇号,还是没有办法保障全部入学。

教育部新规对学区房到底有何影响?学区房真的要“凉”?

整体而言,新规还是无法彻底抑制学区房的投资价值。只能使得一部分学位房的优势大大削弱,即部分学区房可能要“凉”,所以说“学区房全部要‘凉’”是不严谨的。“多校划片”新规下,那些优质教育资源聚集的区域依然会成为香饽饽。

不过,对于那些没有居住属性的学区房,我们可以肯定其价值将遭受巨大冲击。比如过去的过道房、地下室、无顶房等奇葩学区房,过去这类房产,有铁定的名校加持,其有实打实的投资价值,但是新规下,这类房子可能沦为差学区,所以大家不会贸然再购买了。因此,其投资价值将大打折扣。此外,那些学区溢价特别大的顶级学区房也可能是最危险的。因为按照新规来看,越顶级的学区,就越可能会成为被平均的对象。一旦被平均,其价值也将大幅缩水。

未来,多校划片是大势所趋。一旦这个新规全国实行,则两类人可能会面临麻烦而“坐立不安”:第一类就是房产中介。他们一直以来都是炒作学区房的重要推手,从北京的“过道房”,到南京的“无顶房”,奇葩房成交价格不断高涨的背后,其实房产中介功不可没。未来全国将会有越来越多的城市实施“多校划片”新规,这意味着不少学区房的价值会大打折扣,对应的市场会失去一部分购买需求,这无疑对应中介群体是生意的减少。从利益出发考量,其实中介是不希望“多校划片”新规大范围复制的。

第二类就是购买各种无法居住学区房的业主。曾经哄抢过道房、地下室、车库房、仓库房等的业主可能真的要哭了。新规规定,这类房子将取消入学资格。可以说之前花费的巨额成本都打水漂了,这类房产的价值直接“凉”了。更重要的是,连孩子上学的资格都失去了。

最后需要提醒的是,即便是新规“多校划片”也没有一百分的公平。“多校划片”改变的仅仅是买学区房的逻辑,原来是买好学校,现在是挑好的学区,追逐还是在继续上演。此外,不得不承认中国的教育资源短时间不可能全部覆盖需求。因此,想孩子上好学校,家长就得努力奋斗。另外,对于孩子的培养教育,学校只是一方面,其实父母的教育更不能忽视,与其拼了命投入学区房之中,不如好好加强家庭教育。

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