按深圳小产权占有率来说，应该至少有50%的人都比较关心小产权未来这个走向吧!

前火遍全网的深圳40大礼包(《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点方案(2020-2025年)》下称：40大礼包)里提到的，授权深圳除基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准等事项，又引发了各大V的争相讨论，如：深圳小产权有转正的概率，小产权的处理窗口出现，未来给予确权……等等。和以前一样，只有有一点儿涉及农地处置的信息，各种解读的信息满天飞。但明眼的人都知道，那是一波伪高潮!

好吧，言归正传，高不高潮和我们没关系，继续回到我们说的小产权问题上!

一

深圳小产权房可以转正吗?

可以，但是是有条件的转，具体情况依照深圳市人民政府令(第261号)第三十九：

1、原村民符合“一户一栋”且在480平内的，按申请转商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价即可

2、经过“两规”处理，取得绿皮儿《房地产证》符合一户一栋，且建设主管部门备案，房屋安全鉴定合格与消防验收的，也可以申请转为商品性质的。

至于其他的，超出480平的及非原村房民的，想都不要想，不可能会转正的!具体情况我们在后方会交待

除了有条件可以转正的部分，其他的小产权房会怎么处理呢?我们来探讨一下：

二

深圳土地现状

在探讨这个问题这个之前，我们聊下深圳土地现状，为什么要先说地现状呢?在深圳官方的宣称里是没有小产权一说，有的只是违建，而违建的用地全部称之为“合法外用地”。清楚了这个概念之后，我们再来看看深圳土地的现状数据，截止2017年，深圳土地数据如下：

总面积约：1997.4平方公里，其中基本生态控制线内约：876.3平方公里，建成区域面积约：997平方公里，未利用面积约：124平方公里，而实际可以开发利用的土地最多只占到未利用地的60%，即约：74平方公里。

深圳总地方利用情况

而在建成区997平方公里里，至少有一半是未完成征转手续的土地(即原农民集体土地)，这部分土地里有确权的合法用地的估计不足20%，其他的全部为“合法外用地”。

由数据我们可以看到，深圳实际可以利用开发的土地只有不足80平方公里了。如果你有对比过这几年的土地数据变化的话，你就可以发现深圳的土地有多么的紧张，紧张到生态控制区内的土地都弄出来用了。

数据来源网上

深圳生态控制区从最初的920多平方公里，降到现在的876平方公里。

三

现状如何破局?

怎么破这个局，在网上也有很多讨论，比如扩容、飞地等手段来加大深圳土地的供应。除此之外没有其他办法了吗?我觉得深圳最急需的是如何盘活那占比高达四分之一的“合法外用地”，而不是扩容与飞地!

深圳“合法外用地”最大的的特点是“村民用不好，政府拿不走，市场难作为”。如何去盘活这个“合法外用地”，这个一直以来都是个争论不休的话题，讨论的声音大多偏向于转正，给予合法身份等等。

我们认为这个“合法外用地”最大的核心在于如何平衡各方利益关系，如何各取所需。现在我们先看一组数据：

龙岗部分城市更新数据

我们大致拉了一份2020年和2019年龙岗部分的城市更新项目，看了一下这个公配率平均值都已经到40%。怎么理解这个40%?举个例子，某个城市单元的拆除重建范围为10000平方米，拆迁之后就有40000平方米要无偿移交给ZF，ZF则利用这些来建设保障房，学校等公共民生设施等。

而作为条件，ZF放宽政策方面的利好，如容积率的上限，“合法外用地”上的违建处理等;而作为违建的权利人，则可以产权置换，置换至少1：1的商品房。

自2015年“强区放权”之后，深圳的城市更新正式进入快车道，而2018 发布的《关于加

快城市更新工作的若干措施》更犹如快马加鞭……

按最ZF当初的设想，到2035年前，新增170万套各类住宅(其中商品房占40%，保障类的房屋占到60%)完成是可以实现的!

四

小产权房可以预见的未来

综合以上，未来小产权房的路基本上可以预见的，那就是80%以上农民会通过城市更新，全部进行产权置换!

统建楼目前不太好猜测，统一的转保障房，也不太现实!但按目前大多数村委不再提供盖章，不插手统建楼的过户来看，这应该是要进行初步的限制流通了。未来会慢慢地完善这数据登记，也许会有一些实质性的限制，直到最后潜移默化的转为保障房，有没有这个可能，我们拭目以待!

总后总结一下，为什么小产权不能转正呢?因为假若小产权房转正，除了房子合法了之外，没有什么任何实质性的好处。小产权转正了也就无法盘活这些土地，无法高效的利用这些土地。没有土地，也就没法增加如学校、医院、停车场等等公共配套。也许你会说，转正了再拆不一样吗?

多此一举!