区域市场综述

根据中指监测，2020年9-10月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘151个(较上个月增加33个)，推出房源33581套。其中，刚需项目占比79%。各地在“金九”加快推盘节奏，整体去化效果较好。泗水和鸣、兴耀星漫里、华著兰庭、博翠花园、建发悦江南等项目由于区位优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

上海：推盘节奏维持在高位，四成楼盘开盘去化率较好

监测20个项目开盘，共推出6190套房源，多数楼盘位于郊区，其中纯新盘项目6个，老推新项目14个。

多数楼盘价格所有上涨或持平。

推盘节奏维持在高位，超六成入市项目在郊区。

四成楼盘开盘去化率较好。

上海：泗水和鸣(2020年09月27日)

价格优惠：五组客户成团购房享受95折。

认购去化：2020年9月27日本项目推出346套房源，开盘当天认购346套，去化率100% 。

客户定位：以刚需客户为主;年龄在35岁以下的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

设计用心，人文关怀。新中式园林，宜居度高，健康社区体系，约1200平方米的儿童主题乐园，景观设计细节用心。

品牌地产开发，性价比高。项目由双国企品牌背书，汲取松江人文精髓的新中式园林宅邸，价格低于同板块二手房挂牌价。

交通便利，项目通达性好。距离地铁九号线泗泾站仅600米，可快速到达七宝、徐家汇、日月光等商圈。

项目缺点：

教育配套需进一步完善。

上海：华发象屿光星华府(2020年09月30日)

价格优惠：认筹优惠0.5%;开盘当天认购优惠0.5%;本次开盘后7天内支付房款总价35%签约优惠1%;本次开盘后14天内支付房款总价35%签约优惠0.5%。

认购去化：2020年9月30日本项目共推出155套房源，开盘当天认购140套，去化率90% 。

客户定位：以刚需客户为主;年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

品牌地产开发，小区品质高。项目由象屿集团开发，华发集团投资入股，品质有保证。

交通便利，项目通达性好。项目距离轨道交通9号线松江大学城站步行约1千米，附近有松江客运中心，距离高速入口约4公里，交通出行十分便利。

周边配套完善，商业配套成熟，市容较好。万达广场、龙商业广场、保利西子湾风情街等大型商业广场步行可达，生活便利。

项目缺点：

公摊面积大，得房率较低只有76% 。

上海：君御公馆(2020年10月14日)

价格优惠：无。

认购去化：2020年10月14日本项目共新推184套房源，开盘当天认购138套，去化率75% 。

客户定位：以刚需为主;年龄介于35-45岁间的客户群占比较大。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

周边配套设施较为完善。商场、学校、医院距离较近，方便日常生活。

交通较为便利。附近公交站点线路较多，距离高速入口直线距离仅约1.2公里，交通出行较为便利。

项目缺点：

距离地铁站点比较远，乘地铁不方便。

杭州：金九月末供应放量，银十开局遇冷，但整体去化水平较好

本月重点监测项目开盘76次，共推出15312套房源;受新政和国庆假期影响，开盘节奏有所放缓，现已逐渐恢复。

价格方面，楼市调控政策持续收紧，杭州市场上行势头放缓，项目销售价格保持稳定。

去化方面，整体去化率较高，36个项目开盘当天去化100%，占项目总量的47%;

本月未出现“万人摇”，主要原因在于受到9.4新政的制约，且众多项目均于同一时期入市，遭到技术性分流，中签率亦有所上升，调控效果逐步显现;

上半年为缓解疫情影响，杭州出台“放宽新房预售限制”新政——申领商品房预售许可证的项目可以在原有要求的基础上降低5层，大大加快房企领取预售证和开盘的速度，不过此政策已于9月结束，再加上十一假期的影响，导致杭州市场在经历9月末新盘爆发式供应后，十月上旬新房几乎断供，进入十月后半段开盘节奏才逐渐恢复。

区域方面，本月开盘区域主要集中余杭、萧山和富阳三个区域，共加推55次，推出房源11052套，占据杭州市区总入市量的72%左右;

本月主城区加推13次，钱塘新区、拱墅、江干、下城、之江等区域均有开盘，且刚需与改善类兼顾;

本月纯新盘项目共18个，其中主城区占5席，郊区占13席，多数项目去化水平较高，仅融信空港澜天和银城青山湖畔项目开盘当天去化不足6成。

产品类型方面，类型依旧丰富，高层、小高层、排屋、合院、洋房等均有入市，其中高层仍是主力产品。

杭州：兴耀星漫里(2020年09月29日)

开盘详情：9月29日首推1#、2#共计133套精装高层房源，户型建面约96-118方。

价格优惠：均价37500元/平方米(含精装修3500元/平方米)。

认购去化：开盘当天销售良好，去化率100%。

客户定位：项目处于萧山市北西板块，主要面对周边地缘性人群和主城区外溢客户，购房者多以改善和自主为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

低容积率小区，楼间距较阔，采光和景观资源都能得到保证;

价格优势大，项目与板块内二手房的价格倒挂，与滨江一路之隔的房价倒挂14000元/㎡;

项目周边商业、教育资源丰富，并与滨江区仅一路之隔，2公里之内即到滨江核心区，享受滨江区国际化配套。

杭州：春来晓园(2020年10月01日)

开盘详情：10月1日，春来晓园首开高层1-7、10-12、21-23#570套房源，户型建面98-139方。

价格优惠：40800元/㎡(含装修标准4000元/㎡)。

认购去化：开盘当天销售良好，去化率100%。

客户定位：项目位于江干区笕桥板块，购房者以改善型客户为主，兼顾投资需求。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

品牌背书。项目是由绿城打造的标准化典范之作，精装高标准，5G“心”服务，品质得以保证;

生活舒适。项目是笕桥板块目前占地最大的项目，容积率也是板块最低，楼间距大居住更舒适，同时多余的空间也被做成了公共配套，共享幸福便捷生活;

倒挂红利。与项目一路之隔的玖璋台二手房成交价近5.2万，倒挂11000+，直线1.5公里文晖板块限价在4.8-5.17万，价差8000+。

项目缺点：

噪音问题。项目西面就是货运铁路，加上板块内的笕桥军用机场，有一定程度上的噪音污染的影响。

南京：供给环比上升，新政后开盘热门项目开盘去化良好

重点监测49个项目开盘，共推出11051套房源;项目供应主体分布在多个区域，其中江宁(14)、 浦口(14)、栖霞(8) 、六合(6)、鼓楼(2)、建邺(2)、玄武(2)、秦淮(1)、雨花台(1)，兼顾刚需和改善。

价格方面，最高苏宁檀悦50000元/㎡，最低开盘价荣鼎幸福城12680元/㎡。

本月市场转热尤其是9月底南京发放大量销许，上市项目陡增，且热门板块热门项目多，去化效果很好。

南京：华著兰庭(2020年09月27日)

开盘详情：华著兰庭9月27日上午在南京国际会议博览中心中华厅开盘，开盘房源为6、7、8号楼，主力户型建筑面积为100、116、125㎡，共计244套，首付6成，整体均价为44800元/㎡，精装修交付，拟交付时间为2022年12月31日。

客户定位：华著兰庭位于南部新城核心位置大校场板块，大校场未来将成为与新街口、河西形成“三足鼎立”的城市新中心。主城稀缺低密低密度多层，引入智能家居和智慧社区系统;采用国际一线精装品牌;智能调控家居环境，空气质量监测联动空调、新风、地暖等;五大收纳空间保障收纳游刃有余。项目规划打造14栋住宅，其中包括8栋17-18层高层住宅以及6栋6-8层小高层住宅，国际化外立面，围合式景观布局。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

在大校场板块，位于秦淮区红花街道华园路两侧，西侧靠近大明路，交通发达，还紧邻响水河，近可享滨河水岸景观，更可推窗直视跑道机场公园，地段十分优越。

交通——距离目前正在建设中的6号线南京中医院站仅数百米;与3号线大明路站相距也不远，周边还有5号线、13号线、10号线东延线及16号线。

商业——项目周边有麦德龙、紫荆广场、万象都荟等商业中心，未来或将继续引进德基、恒隆等商业巨头，全面提升板块内商业配套水平。南京中芬合作交流中心也预计将在明年建成使用。

医疗——项目南侧紧邻大型三甲综合医院——南部新城医疗中心(南京市中医院)，周边还有三甲综合医院2所，三甲专科医院1所，充分保障健康生活。

项目缺点：

中签率低

南京：金科博翠花园(2020年09月27日)

开盘详情：金科博翠花园9月27日下午1点半在仙林新地酒店开盘，开盘房源为1、3、4、7号楼，户型建筑面积为95、115㎡，共计332套，均价为33696元/㎡，首付5成，两梯四户，精装修交付，拟交付时间为2021年3月31日。

客户定位：南京博翠花园由金科地产打造，项目占地面积18545.24㎡，打造5栋18-20层的高层住宅，精装修现房交付，其中5#楼作为人才房直接移交政府;距离在建的一号线北延线燕子矶站约400米，未来区域内可享受幕燕滨江风貌区及滨江商务区的核心配套。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

现房销售。

项目距离目前地铁1号线北延线燕子矶站仅隔一个地块，未来换乘地铁极为便利。

紧邻南师附中燕子矶新城校区。

商业已经运营的招商花园城。

医疗方面，项目周边省中西结合医院、妇幼保健院北院、省人民医院燕子矶院区。

燕子矶新城还拥有幕府滨江风光带、燕子矶滨江公园、体育公园等资源。

项目缺点：

项目交付标准一般，精装三大件缺少了新风系统。此外，项目使用精装品牌都很一般。

项目整体体量太小，导致整个项目所有楼栋均临街道。

苏州：房企积极推盘，老盘推新项目居多

重点监测4个项目开盘，共推出1028套房源，主要分布在吴江区、相城区和吴中区，以老盘推新为主。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

新开盘优惠力度较小，新房存量较大的板块去化压力较大。

刚需、刚改型客户群集中于30-35岁左右，改善、高端改善型居住型客户群年龄段主要集中于40-50岁左右。

苏州：建发悦江南(2020年09月28日)

价格优惠：下叠最大优惠4%;洋房底复最大优惠享6%。

认购去化：推出精装叠加7-8#、12-13#、21-22#、35-38#68套，精装洋房3#、34#60套，共228套。去化200套，去化率约88%。

客户定位：此次开盘的住宅产品面向以改善、高端改善需求为主的客户;成交客户主要以吴江松陵镇周边地缘客户为主，吴江乡镇客户为辅，苏州客户作为补充，购房群体主要集中于40-50岁左右的中年，主要看中规划完善，配套齐全，出行便利。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

规划完善，配套齐全，靠近轨交4号线，出行便利;

品牌房企，精装房源;

叠墅、洋房产品，居住舒适度高。

项目缺点：

项目靠近省道，可能存在一定噪音问题。

苏州：建发春江泊月(2020年09月29日)

价格优惠：高层1个点优惠

认购去化：推出精装洋房1#、2#、5#，共68套;精装高层6#、12#，共193套，合计261套，去化180套，去化率69%。

客户定位：此次开盘的住宅产品面向以刚改需求为主的客户;成交客户主要以胥口地缘首置首改客户为主，部分木渎周边以及金枫路沿线泛地缘客户，少量新区外溢客户，购房群体主要集中于30-35岁左右的青年，主要看中地铁5号线在建，靠近灵岩山景区，周边生活配套齐全，品牌房企，优质物业

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点：

地铁5号线在建，出行便利，周边生活配套齐全;

靠近灵岩山景区，生态环境宜居;

品牌房企，优质物业，精装房源。

项目缺点：

项目周边高端配套较少。

本月开盘

表：9月20日-10月23日部分典型项目开盘信息

下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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