不知不觉间，本轮“房住不炒”调控已经持续了四年之久。在前所未有的高压调控下，最近两年确实有少数城市房价被“压制住”了，甚至也有一些城市房价在新政出台后“腰斩”下跌，数以万计的投资炒房客就此“折戟沉沙”，损失惨重，比如环京的燕郊、固安、香河等地。

但不得不说，对于绝大多数城市来说，调控影响还是非常有限，虽然一定程度上遏制了投资炒作，也遏制了“房价过快上涨势头”，但却没有从根源上做到“房价不涨”。

从中房智库公布的数据看，过去四年，在马拉松式调控下，全国90%以上的城市房价仍然在上涨。虽然每年的平均涨幅不高，但是合计来看，过去四年，新房涨幅超过40%的城市仍然有30个之多。其中西安最为突出，4年时间，房价上涨了71.69%，年复合增长率高达14.47%。

到了今年，这种情况愈发严重。当所有人都觉得今年的经济形势较差情况下，房地产不可能出现良好表现，楼市却“低开高走”，走出了独立行情。各项经济指标中，房地产投资增速最为亮眼——4月份以后，压抑的需求集中释放，大中城市渐次开花，温度一路飙升。尤其是高性价比网红盘，不仅“排队验资”，还罕见迎来“万人抢房”。尤其是7、8、9三个月，甚至全国平均房价首次连续三个月破万。

不过，楼市今年也首次出现了罕见一幕：从4月以来，二手房市场就出现了“抛售潮”，局部地区甚至迎来了大幅降价抛售。比如杭州，二手房挂牌量5-7月连续增幅超20%;重庆，二手房挂牌量更是达到历年新高，7月底创纪录高达19万套;成都、合肥、南京、济南、青岛等热点城市，不仅二手房挂牌量激增，有媒体报道更短期出现了“弃房断供潮”。

面对此情此景，今明两年，到底该“咬牙买房”还是“抓紧卖房”，专家学者以及购房者之间都出现了巨大分歧：鼓励买房的人认为，房地产支柱地位100年不变。日前北大经济学院院长董志勇更公开发表言论称，房地产没有泡沫，未来依然是支柱产业。以马光远为代表的独立经济学家更多次表态，国家鼓励大中城市放开放宽落户，人口未来仍然会向一二线大中城市集聚，伴随的还有产业、资金、资源等的大规模聚集，所以未来大中城市房价仍然有上涨压力，尤其是国家中心城市和四大一线城市，房价5年内“再翻一番”都是大概率事件。因此对于刚需而言，今明两年一定要想方设法“咬牙买房”;

劝阻大家不要买房的人认为，楼市大势已去，调控四年未松就是最好证据。仅今年上半年，国家就三令五申强调“不拿房地产刺激经济”、“不走房地产拉动经济老路”、“保持调控紧绷”……释放的信号很明确：楼市已被按下“暂停键”，未来5年内，调控都不会松绑，放弃房价上涨幻想，踏踏实实做好实业，才是立足之本。

更有专家表示，今明这两年买房一定要沉住气，虽然楼市迎来短暂回暖，但市场同样迎来了新禁令：限制房地产融资，还划出了“三道红线”(剔除预售款后的资产负债率要大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍)。据上海证券最新报道，2021年起就开始执行“三道红线”新禁令，明确要求开发商必须在3年内完成把负债降低到合理水平。

新禁令出台，意味着楼市又将迎来不一样的走势。今年底到明年上半年，开发商、投资客都将继续艰难度日。尤其是资金吃紧的中小开发商，更将迎来销售、回款和还债的三大压力。叠加从9月起，就已经发生多起头部房企带头降价的事实。基于此，专家判断，今明两年，尤其是未来3-9个月是关键时期，开发商降价促销以价换量的戏码会继续上演。新房市场降价趋势形成，必然会把降价传导到二手房市场，尤其是“三无”三四线城市，房价上涨基本面严重不足，今明两年不仅不能“咬牙买房”，更应该“抓紧卖房”。

新禁令出台，“咬牙买房”还是“抓紧卖房”?王健林、冯仑看法一致

公说公有理，婆说婆有理。面对扑朔迷离的楼市，今明两年到底该“咬牙买房”还是“抓紧卖房”，曾经的地产大佬王健林和冯仑都有话说，而且他们二位的看法还罕见一致：刚需自住买房，在大中城市能买则买，不必纠结价格。真的看好了，咬咬牙趁早买是明智的;但是投资性买房不管在任何城市这两年都应该趁早收手，尤其是在毫无投资潜力的城市，不仅不能再继续买进，相反还要抓紧卖掉手上的多余房产。因为投资买房赚钱的时代彻底终结了。

王健林这几年通过不断抛售旗下文旅、酒店甚至是王牌资产万达广场等地产业务，还有不停转让海外业务，总算是“重回正轨”。对于房地产的发展趋势，其实他早在三年前就已经发表了真实意见：我国的绝大多数三四线城市就像汽车城底特律，人口外流、资源匮乏、产业单一，未来极有可能走上“房子白送都无人接手”的尴尬境地，因为房子过度建设，早就已经供大于求了。他甚至直言建议那些在三四线城市囤有多套住房的人，要“抓紧卖掉”，把现金放在手里或者配置更高级别的城市，才较为稳妥;一二线城市虽然价格比较坚挺，但总体上也供大于求，更主要的是空置严重，房价更没有大涨的基础。他甚至用自己这几年去地产化，从重资产开发转向轻资产运营的例子来暗示投资炒房客“尽早收手”。

担心未来房子卖不掉的除了王健林之外还有地产大佬冯仑，过去两年，他多次在公开场合发表言论称，未来房地产市场将掌握在买家手中。未来真正令人担忧的不是房价是否过高或过低，而是房子能否卖出。

2020年9月11日冯仑再次发表购房建议，刚需真正需要，随时都可以买，购房的第一准则是看自己是否有需求，这类人不应该过度关注房子单价，因为会患得患失，耽误购房时机。对于投资性购房，他的看法也非常明确：第一、调控严厉的城市一律不建议买房;第二、如果真的铁了心要投资房地产，要看人口增长、看地区经济增长、失业率、基础设施等指标。即便有城市符合这些条件，冯仑仍然认为这两年买房，会大大降低资金的流动性，尤其是购买限购、限售区域内的房产，这类房产流动性很很多制度障碍，最好不要冒险买入。

不仅如此，冯仑同样建议那些在毫无投资潜力的城市持有多套房的人，应该尽早卖掉手中的多余房产。他给出的理由很简单，这类城市未来房子会逐步回归居住属性，持有这类房产不仅没有升值前景，未来随着购房需求的消耗，随着城市房地产发展速度的慢下来，想套现都可能无人接盘。

新禁令出台，今明两年该“咬牙买房”还是“抓紧卖房”?你对此有什么看法?