调控不松劲，楼市总体趋稳，不过房价整体仍在爬升。易居房地产研究院近日发布的报告显示，根据国家统计局数据测算，今年6—9月，全国新建商品住宅单月成交均价连续四个月稳站一万关口，分别为每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。“这说明了房价的趋势，即全国房价正式进入万元时代。”

而硬币的B面是，在城市结构性分化过程中，城市间房价分化日益明显。当黑龙江鹤岗等收缩型城市的房价呈现“白菜价”时，亦有“新贵”城市开始进入房价万元时代。今年以来，长沙、唐山、承德、桂林4城房价累计均价首次突破万元标准线。

另有两个“新晋”房价万元城市值得关注。一是福建泉州，自2019年1月跌至万元以下后，泉州在今年1月重新回到均价万元时代，虽然在疫情期间有所反复，但前9月均价仍在万元之上，为10190元/平方米。另一个是河北秦皇岛，从2019年12月起首次迈入万元门槛，今年以来均价一直在11000元/平方米以上。

调控持续深入并叠加疫情压力，是什么在支撑这些城市房价不断上扬?

桂林、长沙“房价过热”

2019年9月，桂林当地自媒体爆料，某龙头房企在桂林临桂新区的项目降价逾30%，但这一理应为消费者“喜闻乐见”的让利促销不仅引发业主不满，还引来监管部门的点名批评。相关工作会议要求各大房企抱团自律，坚决抵制扰乱当地房产市场的恶意降价抛售行为。

降价促销映射出高周转房企在楼市增长放缓、房价平稳时期的市场压力，“止跌令”则反映出桂林等三四线城市的楼市发展压力。但从2019年全年表现看，桂林房价增长潜力强劲。胡润研究院发布的《胡润2019年度全球房价指数》显示，桂林2019年房价涨幅9.3%，排名较2018年上升了12位，居全球第29位，房价涨幅甚至超过三亚和广州。

进入2020年，桂林楼市“涨”声依旧。易居房地产研究院数据显示，从1月以10916元/平方米均价突破万元关口后，1-9月均价均在万元以上，1-9月楼市均价同比涨幅达20%，属于“房价过热”城市。

不过，具体楼盘之间存在差异。克而瑞广西公司副总经理韦凤仙对时代财经称，单价万元以上的房子主要在桂林主城区。主城区基本无土地出让，且在售的基本都是别墅、洋房，“基本都是漓江边上的高价房成交。”

一向相对平静的长沙楼市也在今年1月首次迈入万元时代。1月，长沙累计均价为10838元/平方米，而1-9月同比涨幅则达22%，与珠海、苏州并列全国第三，亦属于“房价过热”城市。但在长沙业内人士黄昇看来，作为“新晋网红城市”，长沙均价破万应属正常。

与其他省会城市房价相比，长沙颇为低调。时代财经统计发现，全国26个省会城市、自治区首府中(不含拉萨、台北)，目前只有长春、贵阳、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐等7城均价未破万元。刚刚冲破万元关口的长沙，房价甚至不如沿海一些地级市乃至县级市。

被深圳作为学习榜样的长沙,可谓房地产调控的“优等生”。“长沙本来一直是价格洼地，调控手段太厉害了，政府本身也想打造新型经济城市。长沙地理位置不讨好，且没有全国知名的高附加值产业，只有文化娱乐等第三产业较为发达。如果房价过快上涨，大量人才和产业会流向广东。” 黄昇分析道。而导致长沙楼市过往低调的因素，或也决定它未来的上涨空间并不太大。

泉州、秦皇岛“回温”

与其他四城不同，泉州并不是第一次登上万元的高位。易居房地产研究院数据显示，2018年1月，泉州累计均价首次突破万元，此后连续11个月一直在万元之上，直到2019年1月跌回万元之下。

在去库存政策和厦门楼市外溢的双重影响下，泉州楼市从2016年开始火热，尽管在2017年调控政策不断加码，实行了严格的限购、限售、限贷、限涨政策，泉州楼市还是持续火热。2018年，泉州楼市高热不断，千人抢房、开盘日光的现象不断，房价也不断被推高。

到了2019年，受2018年大量需求消耗影响，泉州楼市呈现高位下行、整体有所降温，全年累计均价都在万元之下。但楼市两级分化日益明显，泉州市区热度仍在，这也使泉州今年上半年呈现“量跌价涨”的局面。易居房地产研究院数据显示，1-9月，泉州一手房均价同比上涨14%。9月单月均价为11294元/平方米，同比涨幅达31%。

这仍是“平均数效应”后的结果。厦门大学经济学院经济学系副教授丁长发对时代财经称，洛江区、泉港区、台商投资区等三个区拉低了泉州的房价，老城区房价在两万左右。“但未来5-10年也不太容易继续上涨，洛江等区还有很多土地可开发。”

此外，县域经济发达的泉州，楼市吸引力并不如内陆省份的地级市。2020全国“百强县”榜单上，泉州市辖下的晋江市、南安市、石狮市、惠安县等4县/县级市上榜。“市级经济产业等比较弱，‘小马拉大车’。”丁长发称。

泉州还存在的尴尬是，对本地人而言，它的吸引力远不如100公里外的厦门。丁长发对时代财经称，当地人以在厦门买房作为成功的标准之一，泉州多名企业家也均在厦门安家。“厦门的教育、医疗、自然和人文环境等均更好一点。”

归根结底，楼市涨或跌主要看需求和人口，秦皇岛楼市走势或更可证明。从历史数据看，秦皇岛房价几乎与保定不差上下，甚至在2013年时还高于保定。2017年1月，保定累计均价首次突破万元，秦皇岛则一直在万元以下徘徊，房价还远低于大厂、燕郊等环境县镇。

2017年以来，环京楼市经历了一番“过山车”式的历程，从2017年的暴涨、“躺赚”到现在的大跌甚至腰斩。易居房地产研究院数据显示，1-9月，石家庄、保定、大厂累计均价分别跌3%、6%、16%，秦皇岛则上涨19%。

“这些年京津冀协同发展，重心又在雄安新区、离保定很近，而石家庄又是省会城市，相比起来，秦皇岛的区位优势不如石家庄和保定。但秦皇岛是海边城市，环境比较好，近年来的养老度假需求催生了房价上涨。” 首都经济贸易大学原土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对时代财经分析称。(时代财经2020年10月28日)

赵秀池微信公众平台