判断一个新区有没有投资价值，主要关注四个方面。

1、新区有没有高端产业

2、新区有没有年轻人口涌入

3、新区有没有便捷交通

4、产业能否为年轻人带来一定的消费能力

总结来说就是：产业、人口、交通与消费能力，四者缺一不可。

杭州湾新区作为城市副中心，一度成为宁波“第三心”，定位比肩东部新城。

在杭州新区，祥源漫城的售楼部门口，停着好多辆车，售楼部里边人头攒动，所到之处皆是客户。

我们耳边充斥着各地的方言，有熟悉的宁波、上海、杭州方言，还有听上去像浙中、浙南的话……

他们，都热衷于在杭州湾。

工作日的杭州湾，大马路上的人跟车辆都是挺多的都是比较多的，这就是整个区域的真实写照。。

「前两天，有个黑龙江的客人一下子刷走了8套房子。50%买我们楼盘的人，都是投资客，另外50%，差不多由杭州湾产业园区，像吉利、大众的员工和本地人平分。」置业顾问说道。

案场中穿梭着形形色色的购房者。如今的市场，再也不是10年前「温州购房团」称霸的时代了，不仅「沪杭甬军团」加入，其他城市的人也躁动了。

比南阳小镇风头更盛的，是杭州湾的发展重点——杭州湾核心启动区。目前板块主要是两个，一个是南部新城一个是滨海新区，主要在售楼盘有南部新城的合生杭州湾国际新城，祥源漫城，绿地尚湾，中南滨海壹号，港中旅海泉湾。滨海新区有绿地·海湾，卓越蔚蓝海岸，世外旭辉，融创杭州湾壹号，碧桂园海上传奇，港中旅锦绣东方。

合生杭州湾国际新城售楼部

我们来到合生很气派的售楼处，进去之后却不觉得售楼处大了——因为，几乎每一桌都坐着人。

不要以为他们很盲目，投资客是楼市中很精明的一批人。像这这里面人，显然是做了充足的功课的，他掏出手机，向我们展示了里头的照片。

「本来担心杭州湾的人气很差，毕竟是新区。为此客户特意在杭州湾住了两天，空了也会去周边的小区逛逛，入住率也挺高的，大概有7成左右，晚上还是挺热闹的。」

这个就是入住率有6成的楼盘，杭州湾世纪城

跟他的考察结果类似，销售表示，除了投资客，也有不少在附近园区上班的人，买启动区的楼盘来自住，大约占楼盘总销售量的60%。

以上，就是我们在杭州湾新区感受到的热潮。

从前年开始，杭州湾新区便成为了客户们「插秧的稻田」。而这些稻田的耕地者，就是一个个开发商。目前进驻杭州湾新区的，还都是大牌房企，有绿地、碧桂园、融创、合生、卓越、港中旅、旭辉、祥源、中南等。

杭州湾新区的居住区主要分为两个板块，就像开头介绍的，南部新城跟滨海新区。

滨海大道以南，兴慈五路以东，就是「杭州湾老城区」。处于中心位置的利时百货和南洋商业街，是现在杭州湾新区起源的地方。

杭州湾老城区的利时广场

老城区目前就两个楼盘在售的，蓝光雍景湾，湾上前璟。

滨海新城、南部新城、南洋小城

滨海新城是核心启动区，南洋小城是老城区，海南村和三洋村拆迁重建了，现在叫南洋小城。

未来三驾马车教育医疗和大消费，教育目前有宁波财经学院、吉利汽车学院、复旦大学研究院，貌似交大的什么学校也在对接吧。

医疗这块就有的说了，绿地要打造的就是世界级的康养小镇，除了现在的杭州湾医院，绿地也会自建若干特色医疗机构

医疗、求学、康养、居住、旅游、商业、就业等功能都将具备，杭州湾新区的目标是打造21世纪样板小城。还有，杭州湾引进的双成药成和康龙化成，都是世界龙头药企。

启动区更「热闹」些，除了上面在售的几个楼盘，海泉湾，碧桂园相继在南部新城各拿一块地。

10.29号，位于宁波杭州湾新区南部新城的02-28-01#、02-28-02#两宗宅地再次集中出让，经过近200轮厮杀，最终分别由碧桂园、港中旅竞得，总成交价19.65亿元。

地块位置

宁波杭州湾新区南部新城02-28-1#地块

该地块位于宁波杭州湾新区，东临规划城市道路;南临海富路;西临博智路;北临滨海四路。出让面积91833㎡，容积率1-2，建筑面积183666㎡。

地块位置

地块起价73500万元，起始楼面价4002元/㎡，上限价110200万元，上限楼面价6000元/㎡，达上限竞报住宅用房(人才安居专用房、保障性住房或拆迁安置房等政策性住房)。

经过197轮竞价，最终由宁波碧桂园房地产开发有限公司(碧桂园)以总价100700万元成交!楼面价5483元/㎡，溢价率37%。

地块城市空间意向图

地块内须建设不少于25000㎡公寓式住宅，要求采取酒店式管理、服务模式，导入优质专业酒店管理团队独立运营。地块内建筑面积130㎡及以上住宅户型套数比例不得低于住宅总套数的30%(住宅总套数不包含公寓式住宅套数)。

地块现状

宁波杭州湾新区南部新城02-28-2#地块

该地块位于宁波杭州湾新区，东临博华路;南临海富路;西临规划城市道路;北临滨海四路。出让面积91853㎡，容积率1-2，建筑面积183706㎡，其中商业不小于4000㎡。

地块位置

地块起价68000万元，起始楼面价3702元/㎡，上限价10200万元，上限楼面价5552元/㎡，达上限竞报住宅用房(人才安居专用房、保障性住房或拆迁安置房等政策性住房)。

经过210轮竞价，该地块最终由宁波杭州湾海泉湾旅游开发有限公司(港中旅)以总价95800万元成交!楼面价5215元/㎡，溢价率40.9%。

地块城市空间意向图

地块内建筑面积130㎡及以上住宅户型套数比例不得低于住宅总套数的30%。地块内需配建12班高端双语幼儿园一所，用地面积不小于6010㎡，建筑面积不小于4042㎡，设置独立出入口。配建社区服务中心不小于3800㎡，设置独立出入口。配建室内体育馆不小于1850㎡。

地块现状

这两宗地块紧邻宁波财经学院，杭州湾跨海大桥东侧，离合生项目5期仅一河之隔，周边居住小区，学校，医院及文旅项目集聚，地理位置十分优越。

以上是碧桂园跟港中旅今年10月份在杭州湾新区南部新城竞拍下来的两块地。

杭州湾最新拿的的地，目前基本楼面价在5300一平，开出来的单价更是在17000之上，建设规模以及体量也都是比较大的。那是因为——拿地的开发商，都要一起参与建设区域的城市配套。

最先入驻的这批开发商，造的并不是单一的住宅，而是一座从无到有的「新城」。

当我们站在一望无尽的荒芜土地上，各大开发商奋勇前进，仿佛它们像是在造一个世界。

外界看杭州湾，无非两种心态：一个看它如何平地起高楼;另一个看它如何扶不起来，看投资客们如何「自讨苦吃」。

人们热炒杭州湾新区这支「概念股」，跟它背后强大的规划脱不开关系。

地理优势很耀眼，杭州湾新区就位于上海、杭州和宁波的几何中心，距离上海市区约130公里，距离杭州市区约140公里，距离宁波市区约70公里。

以后这个距离还会被「拉近」。多条道路在规划建设中，往北有杭甬高速复线，连接宁波与杭州、绍兴等地，与现有的杭甬高速相比，是真正靠近杭州湾水域的环杭州湾高速公路。

还有沪甬跨海交通通道，起于杭州湾跨海大桥，在上海金山登陆，拟接沈海高速。这个通道还可能建设城际铁路，以后说不定能坐城际铁路到上海了。

杭州湾新区以后到宁波也很近，从宁波湾开往慈溪的城际铁路，未来会与慈溪开往宁波的城际铁路相连。

另外产业、站位足够强势。目前板块内已经落户将近有500多家企业，其中包括大众、吉利、中信集团、默沙东、首钢集团、LG，中国海洋石油总公司，等22家世界500强公司。

一路带着国家级Buff「开挂发展」，拥有「国家级经济技术开发区」、「国家级产城融合示范区」等名号。

还适逢浙江谋建「世界大湾区」，要与长三角一起抱团发展。这一连串的利好消息，每一条都像重磅炸弹，惊起巨大的浪花，拍打客户心中的沙滩。

我在杭州湾新区问过很多跟我买过房子的客户，买这种全新打造的新城市里的房子，对回报的预期是多少年?

收到的回答，基本上是五到十年。大多数的客户，在杭州湾新区买房还是打算自己住，有些则是在杭州湾新区产业基地工作。

就和他们一样，看杭州湾新区，我们无法以「短线思维」来评判，还是需要长久的等待——

1.从产业布局看，杭州湾新区发展的潜力上升空间非常大，过去几年的GDP及财税收入已经充分说明。

2.从城市融合看，杭州湾新区对于宁波而言，是另一座城市，与宁波城区之间存在着巨大的差异，浙江负责打造的这个新型杭州湾新区。

所以，我们需要思考的问题是，除了在当地工作的人以外，还有多少人会住到杭州湾新区，作为第一居或许以后成为常态。

3.杭州湾新区是「国家级产城融合示范区」，但要注意，这个产城融合的「城」，不是指宁波也不是指慈溪，而是它自己新建的城市。

4.所以，杭州湾新区的房产价值，主要取决于杭州湾新区自身的产业规模及质量，能吸引多少人真正在这里工作、创业，而不取决于宁波的城市价值，对于目前杭州湾新区整体发展的趋势跟方向不难看出杭州湾新区正在朝着自己之前布局的目标一步步落实。

前湾新区 ▏杭州湾新区目前集聚了国内一线优质开发商：卓越、碧桂园、融创、港中旅、绿地、中南、祥源、绿城、合生、世纪城、雅戈尔、蓝光等