核心阅读

长期以来，无论是老旧小区还是新建小区，楼道广告、电梯广告、外墙广告举目皆是，让人眼花缭乱。但小区业主共有部分产生的收入应该归谁所有，物权法的规定并不明确。实际中，小区业主共有部分产生的收入大多数都由物业公司管理和收取，业主很难从中获得这部分利益，因此经常引发矛盾纠纷。即将在2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》明确规定，利用小区共有部分产生的收入属于业主共有，建设单位、物业服务企业和其他管理人等不得非法占有。规定进一步细化了利益分配和操作流程，起到了定分止争的作用，切实维护了业主的合法权益。日前，记者走进云南玉源律师事务所，采访了在民事诉讼领域有着丰富经验的徐灵悦律师，以案为例多方面解析此热点。

□ 玉溪日报全媒体记者 高乾恒

小区共有场所有哪些?据徐灵悦介绍，民法典第二百七十四条、第二百七十五条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施;物业服务用房;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

民法典对共有部分收入作出明确规定之后，很多业主产生了疑问，究竟小区共有部分能够产生收入的区域具体有哪些?对此，徐灵悦认为，以下部分可以包括在内：(1)车库、车位。在保证业主的合理停车需求任何时候都能首先得到满足的前提下，如果车位、车库还有空余，物业公司可以将属于业主共有的车位、车库出租给业主之外的第三人，但产生的收益应当归业主所有。(2)电梯间、走廊、楼梯、过道等，现实生活中这些区域最容易投放广告，因此产生的收益应当属于此范围。(3)楼顶平台和建筑外墙，楼顶平台是建筑的楼顶及其空间，建筑外墙属于建筑物的整体构造部分，这些部分都属于全体业主所有，如物业公司在楼顶平台设置广告塔或利用建筑外墙设置广告、牌匾等商业宣传，就必然会产生收益，这部分收益也属于此范围。

徐灵悦说，民法典对业主的权利和义务作出了明确解释，充分贯彻了“权利与义务相一致”的原则，一方面，业主对共有部分享有权利;另一方面，业主对共有部分也要承担义务。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共有部分与公用设施设备的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也要承担相应的义务，例如不能以未享受物业服务为由拒交物业费等。

共有收益一般由业主委员会管理，是给业主分红还是继续投入到小区建设，要由业主委员会或全体业主共同决定。徐灵悦建议广大业主积极参与到小区业主委员会的组建中，通过业主委员会来决定共有收益的合理分配，这样才能减少矛盾，提高效率，让家园更加美好。

以案说法

【案例一】一物业公司在某小区楼道、大堂、电梯内等公共区域刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司30万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共有部分、公用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。物业公司辩称，上述收入已用来补充物业费收入严重不足部分，但最终法院依法判决30万余元广告费归全体业主共有。

【律师说法】根据民法典第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。第二百八十二条还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

【案例二】某小区业主投诉，他所在小区电梯里的广告纸散发着浓重的气味，进出电梯觉得气味难闻，而且广告内容经常更换，花花绿绿的。业主多次向物业公司提出意见，物业公司均不理睬。后来，有业主一怒之下撕了广告。

【律师说法】物业公司擅自利用共有部分、公用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。也就是说，物业公司如果在小区任何公共区域从事广告等经营活动，作为业主，有权拒绝物业公司从事此类活动或有权利去讨要其经营所得。

【案例三】从2015年底起，某物业公司为某小区提供物业管理服务。2019年8月，小区业主委员会根据业主大会作出的决议，终止与某物业公司的物业管理服务合同。后双方办理交接手续时，小区业主委员会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2015年至2019年间小区车位出租经营收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2015年至2019年间收取的小区共有部分收入280万余元。

【律师说法】针对这类现象，民法典第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，物业公司利用道路和其他公共场所出租车位的行为不仅须经业主同意，由业主共同决定，而且该出租收入为利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。